나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10005 [1] 경상남도 거제시 동부면 산양리 1058 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해 · 평가일 2026.01.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 동부면 산양리 소재 '동부중학교' 남측 인근에 위치하며 부근은 면소재지 인근으로 경지정리지역 중심의 농경지대로 제반 주위환경 보통입니다.

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 하이면 와룡리 소재 '하이저수지' 북측 근거리에 위치하며 부근은 임야가 주를 이루며 일부 전, 답 등이 혼재하는 산간농경지대로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

기호3) 토지는 차량의 접근은 불가능하며, 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 다소 불편합니다.

교통상황

토지는 소형차량의 접근이 가능하고, 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호3): 부정형의 완경사지로 현황 ' 토지임야' 입니다.

형태 및 이용상태

기호1):세장형의 평지로 현황 ' 답' 입니다. 기호2):삼각형의 평지로 현황 ' 답' 입니다.

인접 도로상태

기호3): 맹지입니다.

인접 도로상태

기호1): 남동측으로 노폭 약3m~4m 내외의 포장도로와 접합니다. 기호2): 동측으로 노폭 약4m~5m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(동부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(동부초등학교부설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, <농업진흥구역(2025-07-03)<농지법>. 기호2): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-23), <농업진흥구역(2025-07-03)<농지법>.

토지이용계획 및 제한상태

기호3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 야생동물보호구역(2016-04-22)(애호지구보호구)<야생동물 보호 및 관리에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

없습니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호3): 공부상 지목 '답'이나 현황은 '토지임야'입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: -

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2026타경10005 (1)

물건종별: 토지

소재지: 경상남도 거제시 동부면 산양리 1058 (본건 주 물건 기준)

용도: 답 (기호1, 2), 임야(현황, 기호3)

면적: 토지면적 388.00㎡ (약 117.37평) (주 물건 기준)

감정가: 34,920,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 매각 (일괄)

채권자: 거제농업협동조합 (등기부상 근저당 및 임의경매 채권자)

1.2. 특이사항

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

* 본 건은 공동담보 물건입니다.

* 건물은 소재하지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 물건은 경상남도 거제시 동부면 산양리에 위치하며, '동부중학교' 남측 인근 지역입니다.

* 부근은 면소재지 인근으로 경지정리지역 중심의 농경지대로 구성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* (참고: 사건 번호 내 기호 3번 토지는 경상남도 고성군 하이면 와룡리 소재 '하이저수지' 북측 근거리에 위치하며, 임야가 주를 이루는 산간 농경지대로 환경이 다소 상이합니다.)

2.2. 교통 환경

* 기호1, 2 토지: 소형 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 기호3 토지: 차량 접근이 불가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 제반 교통 사정은 다소 불편합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 변동:

* 1990-08-09: 이미게 (환지로 인한 소유권 이전)

* 2005-01-12: 김진석 (소유권 이전)

* 2023-07-13: 최종국 (소유권 이전 - 강제경매로 인한 매각)

* 말소기준권리: 2023-07-13 거제농업협동조합 근저당권 (을9)

* 기타 권리:

* 2023-07-13: 거제농업협동조합 근저당권 (공동담보) - 채권 최고액 19,200,000원

* 2026-01-07: 거제농업협동조합 임의경매 개시 결정 (본건) - 채권 금액 41,983,106원

* 등기부채권 총액: 19,200,000원 (근저당 채권 최고액 기준)

3.2. 매각 후 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다.

4. 토지 이용 및 현황

4.1. 토지 이용 현황

* 기호1: 세장형의 평지로 현황 '답' (논)입니다.

* 기호2: 삼각형의 평지로 현황 '답' (논)입니다.

* 기호3: 부정형의 완경사지로 현황 '토지 임야'입니다.

4.2. 도로 접근성

* 기호1: 남동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 기호2: 동측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 기호3: 맹지로서 인접 도로가 없습니다.

4.3. 공부와의 차이

* 기호3: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '토지 임야'로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

* 본 물건은 경상남도 거제시 동부면 산양리 소재 농경지로, 주변에 면소재지 인근 농경지가 분포합니다.

5.2. 학군 및 기타

* 기호1, 2 토지 인근에는 동부초등학교, 동부초등학교부설유치원과 관련된 상대보호구역이 설정되어 있습니다.

* 기호3 토지는 야생동물보호구역(애호지구보호구)에 포함됩니다.

5.3. 임대관계

* 임대관계는 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 기호1, 2: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종제한), 상대보호구역, 농업진흥구역.

* 기호3: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 야생동물보호구역, 영농여건불리농지.

6.2. 맹지 및 접근성

* 기호3 토지는 맹지이며 차량 접근이 불가능하여 활용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 공부와 현황 불일치

* 기호3 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '임야'로 이용되고 있어, 향후 형질변경 등에 따른 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 농지 관련 법규

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 낙찰자 보증금 몰수라는 중대한 불이익이 발생합니다.

6.5. 기타 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시에 위치한 농경지로, 본건 주 물건(기호1, 2)은 답으로 이용 중이며, 일부 기호3 토지는 임야로 현황과 공부가 상이하고 맹지인 특징이 있습니다. 농업진흥구역, 자연환경보전지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 존재하여 개발 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수라는 강력한 주의사항이 있습니다. 기호3 토지의 경우 맹지, 낮은 접근성, 현황과 공부의 차이 등 투자 가치 판단에 신중을 기해야 하는 요인이 많습니다. 채권액이 감정가에 비해 높은 편은 아니나, 다양한 권리사항 및 제한사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 거제시 지역 내 농경지로서, 향후 농업 관련 투자나 장기적인 관점에서 접근이 가능합니다.

* 주요 농업진흥구역 및 자연환경보전지역 내 위치하여, 관련 정책 지원이나 개발 가능성을 탐색할 수 있습니다.

* 감정가가 34,920,000원으로 비교적 낮은 수준입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 여러 필지가 혼재되어 있고, 각 필지별 이용 현황, 도로 접근성, 법적 제한사항, 현황과 공부의 차이 등이 복합적으로 작용하므로, 단순히 감정가 대비 비율만으로 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히 기호3 토지의 맹지 및 현황 불일치 문제는 상당한 가치 하락 요인으로 작용할 수 있습니다. 농지 취득자격 증명 발급 가능 여부 및 관련 규제를 충분히 확인한 후, 입찰 희망 가격을 결정해야 합니다. 보수적인 관점에서, 현재 감정가인 34,920,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크 요인들을 고려하여 감정가의 70~90% 수준에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. (구체적인 금액은 현장 조사 및 추가적인 법규 검토 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.