나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6312 [1] 부산광역시 수영구 광안동 569-18 해피투게더 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율강 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영중학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 연립다세대 및 아파트 등으로 형성되어 있는바 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 동측 인근에 부산지하철 2호선 '광안역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층 건물 내 4층 401호로서, 외벽 : 석재타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 등, 창호 : 샤시창호 등 임. 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(다세대주택) 임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

동하향한 완경사지내 대체로 평탄히 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 동측으로 세로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타사항 : 후첨 ‘호별배치도’및‘사진용지’와 같이 제시외물건(ㄱ,ㄴ)(샷시조 판넬지붕 발코니 등)이 소재하나, 본건 401호의 부합물 및 종물로 보이며 별도로 그 가액을 표기하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2025타경6312 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 수영구 광안동 569-18 해피투게더 4층401호

1.3. 물건 종별

다세대주택

1.4. 감정가

175,067,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 42.71㎡ (약 12.92평)

* 건물면적: 77.79㎡ (약 23.54평)

1.6. 건물 제시외 면적

24. 50㎡ (약 7.41평)

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 건물명

해피투게더

1.10. 사용승인일

2003년 07월 18일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영중학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 연립다세대 및 아파트 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 동측 인근에 부산지하철 2호선 '광안역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 인접 도로 상태

본건 남서측 및 동측으로 도로와 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 01월 12일 접수된 국민은행 근저당권(을8)임.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 말소 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 개요에 언급되어 있으나, 현재 해당 권리의 존재 여부 및 내용은 구체적으로 확인되지 않음.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 이동기 (이 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-11-27

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

임차인 이동기(이 )는 전입일자(2015-11-27)가 말소기준권리(2023-01-12)보다 선순위에 해당하여 대항력을 갖추고 있습니다. 그러나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 금전적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 제공된 주변 최근 매매 자료(명성마이빌, 다온, 좋은보람)는 각각 전용면적 17.38㎡, 25.25㎡, 21.45㎡ 규모의 다세대주택으로, 본건(건물면적 77.79㎡)과는 면적 차이가 큽니다.

* 비교 대상 물건들의 거래 금액은 248,000,000원 ~ 263,000,000원 수준이며, 면적당 가격은 약 982만원 ~ 1,438만원/㎡ 범위로 산출됩니다.

* 본건의 감정가는 175,067,000원이며, 이는 현재 산출된 주변 시세 대비 상당히 낮은 수준으로 평가됩니다.

4.2. 주변 시설

* 본건 소재지인 부산광역시 수영구 광안동 569-18번지 일대는 주거 밀집 지역으로, 부산지하철 2호선 광안역을 중심으로 상업 및 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 편의점, 마트, 병원, 약국 등 일상생활에 필요한 편의시설이 다수 분포하고 있습니다.

* 주변에 수영중학교, 모래내공원 등이 있어 교육 및 여가 환경이 양호한 편입니다.

* 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 학군

본건 북측 인근에 수영중학교가 위치하며, 광안동 일대의 초등학교 및 고등학교 등 교육기관으로의 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설

광안역 인근의 상업지역에 다양한 편의시설(은행, 병원, 쇼핑 시설 등)이 밀집해 있어 대중교통 이용 시 편리하게 이용 가능합니다. 단지 인근으로도 기본적인 편의시설이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 이동기(이 )는 대항력이 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 금전적 위험은 낮습니다. 다만, 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

건물 면적 외 제시외 건물(샷시조 판넬지붕 발코니 등)이 존재하며, 이는 매각물건에 포함되나 별도 가치 평가를 받았으므로 명확한 인지가 필요합니다.

6.3. 중복사건, 유동화물건

관련 정보가 있으나, 본 경매 절차(2025타경6312)가 말소기준권리에 의해 진행되므로, 인수되는 권리상의 직접적인 리스크는 적다고 판단됩니다.

6.4. 토지이용계획 제한

제2종일반주거지역 및 학교 환경보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 그러나 제공된 주변 시세와 비교 시, 본건의 감정가가 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 없어 금전적 위험은 적으며, 제시외 건물 및 토지이용계획상의 제한사항 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광안역 역세권이라는 입지적 장점으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 보증금 0원이므로, 명도에 따른 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 제시외 건물을 포함한 매각으로, 이를 활용한 가치 증대 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 175,067,000원입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 본건의 추정 시장 가치는 약 95,000,000원 수준으로 산출됩니다.

* 감정가와 추정 시장 가치 간에 상당한 차이가 존재하므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 현 시세 대비 보수적인 접근을 고려한다면, 추정 시장 가치 수준인 약 95,000,000원 근방에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 다만, 경매 특성상 실제 입찰 가격은 변동될 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.