나이스옥션 법원경매 부산 2025타경5345 [1] 부산광역시 금정구 구서동 162-6 금광예다움 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 "남산중학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 '두실역'이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 19층건 내 1층 101호로서, 외벽: 화강성 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 폐문부재로 확인치 못함. 창호: 폴딩도어창 구조임.

이용상태

근린생활시설(명칭:자연애찬)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화설비, 기계식 주차장, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 자체 평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구서동 162-6 :일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이120m)<건축법>, 상대보호구역(2013-08-07)(학교환경정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-26)<교육환경 보호에 관한 법률> 구서동 162-17 :일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이120m)<건축법>, 상대보호구역(2013-08-07)(학교환경정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

물건 비고

근린생활시설(명칭:자연애찬)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경5345 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 구서동 162-6 금광예다움 1층 101호

건물명: 금광예다움

용도: 근린상가

감정가: 227,000,000원

토지 면적: 11.51㎡ (약 3.48평)

건물 면적: 68.39㎡ (약 20.69평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 건물 상세 정보

층수: 총 19층 건물 중 1층 101호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

사용승인일: 2016년 07월 28일

현재 이용상태: 근린생활시설(명칭: 자연애찬)으로 이용 중임.

건축물 용도 (JSON): 제2종근린생활시설 포함 (주용도 공동주택으로 표기되어 있으나, 실제 이용현황은 근린생활시설임)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 "남산중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준임. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 '두실역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 서측으로 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있음.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 도로에 접합되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고 높이 120m), 상대보호구역(학교환경정화구역) 등의 규제를 받음.

2.3. 주변 시설

* 교통: 부산도시철도 2호선 두실역 역세권에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행 중임.

* 교육: 남산중학교가 인근에 있으며, 구서초등학교와의 거리도 멀지 않음. 구서동 지역은 학군이 양호한 편으로 평가됨. 금정미래탐구고등관학원 등 다수의 학원이 위치하여 교육 환경이 갖춰져 있음.

* 편의: 건물 주변으로 편의점, 마트 등 생활 편의 시설이 분포하고 있으며, 두실역 인근 상권을 이용하기 편리함.

* 기타: '금광예다움' 건물 자체는 2016년에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 총 19층 규모로 상가, 업무시설, 공동주택 등이 복합적으로 이용될 수 있는 건물임.

2.4. 잠재적 혐오 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본상 말소기준권리는 2017년 5월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당(을1)임.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 2017-05-26, 금81,600,000원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되나, '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있음. 다만, 구체적인 지상권의 개요는 확인되지 않음.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상

* 주의사항: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자 현황 및 임대차 조건을 확인하는 것이 중요함. 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이는 인수되는 보증금이 없다는 의미로 해석될 수 있음. 그러나 임대 관계가 불분명하므로, 상세 확인이 필요함.

3.5. 등기부 현황 (요약)

* 소유권 이전: 주식회사 승주개발(신탁등기 말소), 윤서영(매매)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사(말소기준권리), 하나은행(말소)

* 임의경매: 하나은행(말소)

* 등기부채권 총액: 123,600,000원

4. 상권분석

4.1. 현 상권

본건이 위치한 구서동, 특히 두실역 인근은 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역임. 주변에 다수의 공동주택 단지가 있어 기본적인 배후 수요가 확보되어 있으며, '자연애찬'이라는 명칭의 근린생활시설로 현재 이용 중인 점을 감안할 때, 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있음.

4.2. 잠재적 상권 가치

두실역 역세권이라는 지리적 이점과 주변의 주거 단지를 기반으로 안정적인 수요를 기대할 수 있음. 인근 부산대학교 상권의 활성화 추세와 비교해 볼 때, 직접적인 영향은 제한적일 수 있으나, 지역 커뮤니티 기반 상권으로서의 잠재력은 보유하고 있음.

4.3. 주요 인근 시설

* 부산 도시철도 2호선 두실역

* 남산중학교, 구서초등학교

* 다양한 근린생활시설 및 주거 단지

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 또는 인근에 상가 시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함. 두실역 주변의 상업 지역을 통해 은행, 병원, 마트 등 다양한 생활 편의 시설 접근이 용이함.

5.2. 교육시설

남산중학교, 구서초등학교 등 공공 교육기관이 인접해 있으며, 금정구 일대는 학원 밀집 지역으로 교육 관련 인프라가 잘 갖춰져 있음.

5.3. 문화/여가 시설

구체적인 대규모 문화/여가 시설 정보는 파악되지 않았으나, 부산 시내 접근성이 양호하여 관련 시설 이용에 제약은 적음.

5.4. 주거 환경

주변이 아파트 등 공동주택과 단독주택으로 둘러싸여 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있음. 다만, 상업 지역이 혼재되어 있어 소음 등에 대한 고려는 필요할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미상

본 물건은 임대차 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유자와의 관계, 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 변수 등을 면밀히 검토해야 함. 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 긍정적이나, 불분명한 임대차 정보는 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

6.2. 건축물 용도 관련 상이점

건축물대장상 주용도가 공동주택으로 표기될 수 있으나(JSON 데이터 참조), 해당 호실은 근린생활시설로 이용 중이며, 이는 건축물 용도에 따른 규제나 활용에 있어 별도의 확인이 필요할 수 있음.

6.3. 토지 이용 제한

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 다수의 용도 제한 및 규제를 받고 있어, 향후 건축이나 이용 계획 시 관련 법규를 철저히 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 금정구 구서동에 위치한 '금광예다움' 건물 1층 상가로, 두실역 역세권이라는 교통상의 이점을 가지고 있습니다. 주변의 주거 밀집 지역을 배후로 하여 근린상가로서의 수요가 기대되며, 2016년 준공된 건물로 비교적 신축입니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이며, 인수되는 권리 또한 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 있을 수 있다는 점은 명확히 인지해야 할 부분입니다. 또한, 다양한 토지 이용 제한이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 인근의 입지: 두실역(2호선) 인근으로 대중교통 접근성이 우수함.

* 근린상가로서의 안정적 수요: 주변 주거 밀집 지역을 배후로 한 꾸준한 수요 기대.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 상태 양호.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리 이하 권리는 소멸 예정으로, 인수되는 권리 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 상권 분석 데이터, 건물 상태, 명도 가능성, 향후 시장 전망 등 추가적인 시장 조사가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.