나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10003 [1] 경상남도 거제시 일운면 망치리 46-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2026.01.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 망치리 소재 '망양마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 해안가 주변 농경지 및 펜션 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 공히 차량의 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 사다리 완경사의 주거용건부지 상태 입니다. 일련번호 3)은 부정형 평지의 주차장으로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호 1, 3) 남측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 3) : 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(망치해수욕장지구).

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물격의 제시외 건물 3동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2009.02.13.) 외 벽 : 타일붙임 및 몰탈위페인팅 마감, 내 벽 : 벽지 밑 타일등 마감, 창 호 : 샷시창 임.

이용상태

본건 건물은 단독주택(펜션)으로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물격의 제시외 건물 3동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㄷ] 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2026타경10003 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 일운면 망치리 46-3 (신주소: 망양2길 19)

* 용도: 단독주택 (펜션)

* 토지면적: 350.00㎡ (약 105.88평)

* 건물면적: 198.92㎡ (약 60.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 연초농업협동조합 (연OOO)

* 감정가: 461,980,540원

* 사용승인일: 2009년 2월 13일

* 건축구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

* 건축규모: 지하 0층, 지상 2층

* 토지이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(망치해수욕장지구)

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 거제시 일운면 망치리 소재 '망양마을' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건은 해안가 주변으로 농경지 및 펜션 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량의 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 토지는 남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 4월 8일 접수된 연초농업협동조합의 근저당권(채권최고액 144,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (연초농업협동조합)

* 가압류 (웰컴저축은행주식회사)

* 가압류 (현대캐피탈)

* 임의경매개시결정 (연초농업협동조합)

* 가압류 (디비손해보험)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 등기부등본 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 약 239,295,115원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인이 있는지 철저한 확인이 필요합니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 보증금 미회수 위험이 있는 임차인은 없을 것으로 추정됩니다.

4. 상권분석

* 본건 소재지는 해안가 인근으로 농경지와 펜션이 혼재된 지역입니다.

* 펜션으로 이용 중인 단독주택으로서, 지역 특성상 관광객을 대상으로 한 상권이 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

* 주요 상업 시설보다는 관광객 편의 시설 위주로 분포될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통 상황은 차량 접근이 가능하며 전반적으로 보통 수준입니다.

* 인근 편의시설 및 생활 기반 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 해안가 관광지 특성상 관련 편의시설이 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 경계 불분명: 본건 토지는 인접 필지와 지적 경계 확인이 불분명한 상태로, 정확한 경계 확정을 위해 전문적인 지적 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 'ㄱ~ㄷ'으로 표기된 총 3동의 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 해당 건물들의 철거나 원상복구 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 하수종말처리장, 레미콘 공장 등 산업 시설이 위치할 수 있으나, 본건 소재지와 직접적인 인접 여부 및 혐오 시설의 영향에 대해서는 추가적인 현장 확인이 필요합니다. (검색 결과, 인근 지역에 이러한 시설이 언급되나 본건과의 직접적인 연관성은 불분명함).

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 거제시 일운면의 해안가 인근에 위치한 단독주택(펜션)으로, 관광지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 등기부상 모든 권리관계는 말소기준권리 이하로 소멸 예정이어서 권리상 깨끗한 편입니다.

* 다만, 토지 경계의 불분명함과 매각 포함된 제시외 건물로 인한 추가 비용 발생 가능성은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 해안가 지역의 펜션 운영 또는 주택으로 활용 가능성

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 없음

* 제시외 건물 포함으로 인한 추가 활용 또는 부가 가치 창출 가능성

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 461,980,540원입니다.

* 주변 유사 부동산 매매 정보를 종합적으로 분석한 결과, 거제시 일운면 망치리 일대의 펜션 및 단독주택의 매매가는 대략 2억 8천만원에서 13억원까지 형성되어 있습니다. 이는 건물의 규모, 토지 면적, 해안가 조망 여부, 시설 상태 등 다양한 요인에 따라 가격 편차가 큰 편입니다.

* 특히, 본 건과 같이 토지 350㎡ (약 106평)에 건물 198.92㎡ (약 60평) 규모의 단독주택(펜션)의 경우, 매매가는 4억 5천만원 이상부터 시작하는 사례가 있으며, 13억원을 호가하는 사례도 있습니다.

* 본건의 감정가는 461,980,540원으로, 제시된 주변 매물 시세 범위 내에 있습니다.

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 제시외 건물 포함 여부, 토지 경계 불명확성, 향후 리모델링 또는 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재 시세 및 본건의 상태를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 주변 시세에 대한 심층적인 추가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.