나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31535 [1] 경상남도 진주시 하대동 303-2 신우파크빌 101동 9층,10층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 '진주중앙고등학교' 동측인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 학교, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 10층 건물 내 9층, 10층(복층형) 901호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창 호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 정방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주중앙고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진주중앙고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 진주지원 2025타경31535 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사종문종합건설 (OOOOOOOO로 표기됨)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건정보

소재지: 경상남도 진주시 하대동 303-2 신우파크빌 101동 9층, 10층 901호 (복층형)

용도: 아파트 (감정평가서상)

토지면적: 122.61㎡ (약 37.08평)

토지지분: 122.612㎡ (약 37.08평)

건물면적: 164.80㎡ (약 49.85평) - 전용면적 정보는 별도 확인 필요

건물지분: 164.8㎡ (약 49.85평)

1.3. 감정가

감정평가액: 355,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 경상남도 진주시 하대동에 소재하며, 진주중앙고등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재된 주거 및 교육 중심 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 인근으로 차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통망은 보통 수준으로 평가됩니다. 북측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), 상대보호구역 및 절대보호구역(진주중앙고등학교)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 물건의 등기부등본상 소유권 보존은 2001년 11월 2일 진현우 씨에게, 소유권 이전(매매)은 2001년 11월 15일 정영필 씨에게 등기되었습니다.

말소기준권리인 근저당은 2013년 9월 25일 진주장학신용협동조합 앞으로 설정되었으며, 채권금액은 132,000,000원입니다.

이후 2025년 12월 29일 주식회사종문종합건설에 의해 채권금액 200,000,000원의 강제경매가 개시되었습니다.

등기부상 채권 총액은 132,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건의 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

또한, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되어, 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 임대관계가 미상인 점은 입찰 전 반드시 명확히 확인하시기 바랍니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다 (지상권 없음). 등기부상 모든 권리는 매각과 동시에 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 진주시 하대동 일대는 학교(진주중앙고등학교 등)와 주거 단지, 그리고 상업시설이 적절히 혼합된 지역입니다. 이는 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있는 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

인근 지역은 학교와 주택가, 근린생활시설 위주로 구성되어 있어, 도심 내 일반적인 주거 지역의 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설이나 특별히 민원이 발생할 만한 시설은 없는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 접근성도 양호합니다.

5.2. 교육시설

단지 바로 인근에 진주중앙고등학교가 위치하며, 주변으로 다수의 초등학교, 중학교가 분포하고 있어 교육 환경이 우수한 편입니다.

5.3. 의료시설

하대동 지역 내 및 인근 지역에 종합병원 및 다양한 의원들이 분포하고 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리관계에 따른 위험은 거의 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대관계가 미상인 점은 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적 하자 리스크

본 물건은 아파트로서 일반적인 사용감 및 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다. 정확한 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크 (건축물 용도/구조 불일치 가능성)

감정평가서상 물건 용도가 '아파트'이며, 건물 구조는 '철근콘크리트조'로 명시되어 있습니다. 그러나 건축물대장 정보(JSON 분석 결과)상으로는 건물의 주용도가 '제2종근린생활시설'이고 구조가 '경량철골구조, 콘테이너박스'로 일부 상이한 내용이 확인되었습니다. 이는 건축물대장상의 정보가 일부 건물이나 별도 건축물을 지칭하거나, 정보 오류일 가능성도 있습니다. 그러나 만약 해당 호실의 실제 용도나 구조가 건축물대장과 같다면, 아파트로서의 주거 가치에 영향을 미칠 수 있으므로, 이 부분은 반드시 현장 조사 및 관련 기관 확인을 통해 명확히 소명해야 할 중대한 리스크 요인입니다.

7. 투자 포인트

* 진주시 하대동의 안정적인 주거 지역 내 위치

* 진주중앙고등학교 등 교육시설 접근 용이

* 9층/10층 복층형 아파트로 희소성 및 거주 만족도 기대

* 매각으로 인한 권리관계 소멸로 낙찰 후 명도 용이 (미상 임차인 제외)

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 하대동의 학세권 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 지역에 위치한 복층형 아파트입니다. 등기부상 권리관계가 명확하고 매각으로 인한 소멸 대상이므로 권리 분석상 큰 위험은 없어 보입니다. 다만, 건축물 현황과 건축물대장상의 용도 및 구조 불일치 가능성은 반드시 사전에 면밀히 확인해야 할 중요 사항입니다. 이러한 리스크를 명확히 해소한다면, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 감정가 355,000,000원을 기준으로, 시장 상황, 물건의 정확한 상태, 그리고 가장 중요한 건축물대장상의 불일치 리스크 해소 여부 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 본 물건의 잠재적 가치와 리스크 요인을 면밀히 분석하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 구체적인 예상 입찰가는 물건의 추가적인 현황 조사 및 권리관계 확인 후에 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.