나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10024 [1] 경상남도 거제시 고현동 540 삼성하이츠빌라 114동 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재‘거제시청’서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 경사슬래브지붕 4층 건내 4층 401호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(연립)으로 추정되며, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 '공동주택(연립)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 주출입구 및 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 역사문화환경보호지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고현유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동그라미유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화유산보호구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

통영지원 2026타경10024 (1)

2.2. 소재지

경상남도 거제시 고현동 540 삼성하이츠빌라 114동 4층401호

2.3. 용도

연립주택

2.4. 감정가

108,000,000원

2.5. 면적

토지면적: 109.70㎡ (약 33.18평)

건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

통OOOOOOO

1.1. 입지조건

2.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 ‘거제시청’ 서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.1. 2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건 역시 보통입니다.

2.1. 3. 건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 경사슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호로, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감되었으며 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

2.1. 4. 이용상태

구분건물로서 공동주택(연립)으로 추정됩니다. 점유자의 폐문 및 부재로 인해 외부 관찰 및 주위 탐문을 통해 파악되었으며, 이는 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

2.1. 5. 설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.1. 6. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 부정형으로, 현황 ‘공동주택(연립)’의 건부지로 이용 중입니다.

2.1. 7. 인접 도로상태

단지 북측으로 주출입구 및 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.1. 8. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 역사문화환경보호지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(2025-12-23, 고현유치원, 동그라미유치원), 문화유산보호구역, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)으로 지정되어 있습니다.

2.1. 9. 공부와의 차이

없음.

1.2. 권리분석

2.2. 1. 임차인 현황

인수되는 보증금은 총 0원입니다. 임대차 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다.

2.2. 2. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 백찬옥 (2000-03-08)

* 소유권 이전 (매매): 백선일 (2007-05-04)

* 근저당: 미륵도새마을금고 (2015-06-24, 127,400,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 통제영새마을금고 (2026-01-09, 98,374,119원) - 본건 경매 신청 채권자

* 가압류: 진영자산관리대부 (2026-02-19, 8,631,197원)

등기부채권 총액은 136,031,197원입니다.

2.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

2.2. 4. 특이사항 및 주의사항

임대관계가 미상이며, 점유자의 정확한 현황 파악이 필요합니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 낙찰 후 인수 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석 (시세 분석)

2.3. 1. 주변 유사 물건 매매 정보 분석

* 계룡리더스빌 (2008년식 연립): 2026년 1월, 25,000만원에 거래 (전용면적 193.74㎡, 약 58.60평). 평당 약 42.7만원 (건물만 환산 시).

* 삼성하이츠빌라 (2000년식 연립): 2026년 4월, 9,500만원에 거래 (전용면적 84.92㎡, 약 25.70평). 평당 약 369만원 (건물만 환산 시).

* 방주빌라(2차) (1997년식 다세대): 2026년 5월, 7,300만원에 거래 (전용면적 97.38㎡, 약 29.46평). 평당 약 24.8만원 (건물만 환산 시).

2.3. 2. 본건 시세 분석

본건은 삼성하이츠빌라 단지에 위치한 2000년식 연립주택으로, 건물 면적은 59.92㎡(약 18.13평)입니다. 토지 지분은 109.70㎡(약 33.18평)으로 넓은 편입니다.

감정가는 108,000,000원이며, 이는 평당 약 595만원(건물 면적 기준)에 해당합니다.

가장 유사한 단지인 삼성하이츠빌라에서 최근 거래된 84.92㎡(약 25.70평) 연립주택이 9,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(108,000,000원)는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 해당 실거래가(평당 약 369만원)를 적용할 경우, 본건의 건물 가치는 약 6,690만원 수준으로 추정됩니다.

계룡리더스빌(2008년식)의 거래가는 최신 연식으로 인한 시세 반영으로 보이며, 방주빌라(1997년식 다세대)는 주택 종류와 규모 차이가 있어 직접 비교에는 한계가 있습니다.

결론적으로, 본건의 감정가는 주변 시세 대비 높은 편으로 판단되며, 낙찰 후 재매각 시 시장 가격에 대한 면밀한 재평가가 필요합니다.

1.4. 생활정보

2.4. 1. 편의시설

거제시청이 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 또한, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2.4. 2. 교육시설

고현유치원, 동그라미유치원 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 다만, 해당 지역은 역사문화환경보호지구 및 여러 상대보호구역에 포함되어 있으므로, 교육 관련 시설 이용에 대한 구체적인 확인이 필요합니다.

2.4. 3. 교통

차량 진출입이 편리하고, 대중교통 이용 역시 보통 수준으로 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.5. 1. 임대차 관계 미상

점유자의 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 보증금 인수 또는 강제집행 등 추가적인 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.

2.5. 2. 감정가와 실거래가 괴리

감정가 108,000,000원 대비 인근 유사 물건 실거래가가 95,000,000원(더 큰 면적)으로, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

2.5. 3. 토지이용계획상 제한

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 역사문화환경보호지구, 문화유산보호구역 등 다수의 용도지역 및 제한이 존재하여 향후 재건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

2.5. 4. 건물 노후화

2000년에 건축된 연립주택으로, 준공 후 20년 이상 경과하여 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

2.5. 5. 주변 시설

주변 지역을 조사한 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았으나, 여러 보호구역(역사문화환경보호지구, 상대보호구역 등)이 존재하여 지역 내 개발 가능성이나 용도 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 거제시청 인근에 위치한 연립주택으로, 교통 및 행정, 생활 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다. 넓은 토지 지분은 향후 잠재적 가치를 기대하게 합니다. 그러나 2000년식 건물의 노후화, 감정가 대비 시세의 괴리, 복잡한 토지이용계획상의 제한, 그리고 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 거제시청 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 상대적으로 넓은 토지 지분은 장기적으로 재건축 또는 개발 가능성을 내포하고 있습니다. (단, 용도지역 및 규제 확인 필수)

* 경매 특성상 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 108,000,000원

최저 입찰가: 75,600,000원 (감정가의 70%)

주변 유사 물건(삼성하이츠빌라, 2000년식, 84.92㎡)의 최근 매매가가 95,000,000원인 점을 감안할 때, 본건(59.92㎡)의 현재 시장 가치는 감정가보다 낮을 수 있습니다.

하지만 넓은 토지 지분과 감정가액을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근을 한다면 감정가 대비 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

잠재적 리스크(명도, 건물 노후화, 규제 등)와 실거래가 수준을 고려하여, 예상 입찰가 범위는 85,000,000원 ~ 100,000,000원 으로 제안합니다.

본 물건의 낙찰가는 경매 참여자들의 관심도 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 권리 분석을 철저히 하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.