나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경10004 [1] 경상남도 창녕군 이방면 동산리 110 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ②는 경상남도 창녕군 이방면 안리 소재 '이방면사무소' 남서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ②까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 '농가주택 건부지' 상태임.

인접 도로상태

기호 ② 남동측으로 아스콘 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(동산서당강당)<경상남도 문화재보호 조례>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호 ② 지상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 소재하여 개략적으로 실측사정 후 평가하되, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 - 기호 ②는 전체 소유권 중‘노영환’지분만의 평가로 평가대상 지분만의 위치확인이 곤란한 바 토지 전체를 기준으로 단가를 산정하되 면적사정은 지분비율에 의하였으니 참고하시기 바람. - 기호 ② 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람. - 기호 ② 지상에 걸쳐 후첨‘사진용지’와 같이 비닐하우스, 견사, 파손 상태의 건물 등이 소재하나 이전의 용이성, 경제적 가치 희박을 이유로 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 ① : 블록조 기와지붕 단층 건으로 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 등 마감. 창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

'농가주택' 상태임.

설비내역

제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

'토지 감정평가요항표' 참고.

공부와의 차이

기호 ①은 제시목록 상 경상남도 '창녕군 이방면 동산리 110'에 소재하는 것으로 등기되어 있으나 현황 '경상남도 창녕군 이방면 동산리 110, 산47' 양 지상에 걸쳐 소재하는 것으로 추정되오니 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 기호 ①은 전체 소유권 중‘노영환’지분만의 평가로 평가대상 지분만의 위치확인이 곤란한 바 건물 전체를 기준으로 단가를 산정하되 면적사정은 지분비율에 의하였으니 참고하시기 바람

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1,2-1~2-2) 포함. [목록1,2] 지분매각, 공유자 우선매수는 1회에 한함, 제시외 건물(1-1,2-1~2-2) 지분 비율로 매각에 포함. [목록2] 지상에 소재하는 조경수 등은 토지가격에 포함 평가함. [목록2] 지상에 비닐하우스, 견사, 파손 상태의 건물 등이 소재하나 이전의 용이성, 경제적 가치 희박을 이유로 평가에서 제외함(감정평가서 참조). [목록1] 제시목록상 '창녕군 이방면 동산리 110'에 소재하는 것으로 등기되어 있으나 현황 '창녕군 이방면 동산리 110, 산47' 양 지상에 소재하는 것으로 추정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 밀양지원 2026타경10004 (1)

* 소재지: 경상남도 창녕군 이방면 동산리 110

* 용도: 단독주택

* 감정가: 107,214,700원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 와이앤케이파트너스대부주식회사

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 404.00㎡ (약 122.21평)

* 토지 지분: 89.7688㎡ (약 27.16평)

* 건물면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

* 건물 지분: 14.67㎡ (약 4.44평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 63.91㎡

1.3. 매각 대상

* 토지 및 건물 지분 매각

1.4. 특이사항

* 지분매각, 공유자우선매수신고

* 일괄매각. 제시외 건물(1-1,2-1~2-2) 포함.

* 제시외 건물(1-1,2-1~2-2) 지분 비율로 매각에 포함.

* 지상 조경수 등은 토지가격에 포함 평가.

* 지상 비닐하우스, 견사, 파손 상태 건물 등은 이전 용이성, 경제적 가치 희박 사유로 평가 제외 (감정평가서 참조).

* 등기상 소재지와 현황 소재지가 다를 수 있음 ('창녕군 이방면 동산리 110' 및 '창녕군 이방면 동산리 110, 산47' 양 지상에 소재 추정).

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 이방면사무소 남서측 인근에 위치.

* 주위는 마을 취락, 농경지 등이 혼재.

* 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 '농가주택 건부지' 상태.

2.2. 교통상황

* 차량 접근 가능.

* 관내 대중교통 사정 고려 시 교통상황 보통.

* 남동측으로 아스콘 포장도로 소재.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 자연취락지구.

* 가축사육제한구역 (2025-11-06, 모든 축종 제한).

* 역사문화환경보존지역 (동산서당강당).

* 현상변경허가 대상구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2026년 1월 9일 와이앤케이파트너스대부주식회사 강제경매 (채권액 6,353,935원).

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리 외에는 모두 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상임. (보증금은 인수되지 않으나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 농경지와 마을 취락이 혼재된 농촌 지역.

* 이방면 소재지 및 창녕읍 소재지와의 접근성을 고려할 때, 생활 편의시설은 다소 제한적일 수 있음.

4.2. 주변 시세 분석

* 해당 물건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 전체 부동산 가치의 약 22.2%에 해당하는 지분을 취득하게 됩니다.

* 창녕군 이방면 지역의 단독주택 및 토지 시세는 개별 물건의 위치, 면적, 건축 연도, 지리적 조건 등에 따라 편차가 큽니다.

* 유사 사례를 찾기 어려운 지분 매각 물건 특성상, 정확한 시세 산정에는 어려움이 있으나, 일반적인 토지 평당가와 건물 가치를 고려하여 추정할 수 있습니다.

* 검색된 자료에 따르면, 창녕군 내 전원주택 토지 매매가는 평당 10만원 이상부터 다양하게 형성되어 있으며, 건축된 주택의 경우 1억 5천만원 이상에서 거래되는 사례도 있습니다.

* 그러나 본 물건은 지분 매각이고, 농촌 지역의 단독주택으로, 정확한 비교 사례를 찾기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 이방면사무소 인근에 위치하며, 면사무소를 중심으로 기본적인 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됨.

* 창녕읍 소재지와의 거리를 고려하여 생활권 범위를 설정해야 함. (검색 결과에 따르면 창녕읍 소재지까지 차량 12분 소요 예상)

5.2. 교육 및 의료 시설

* 인근 지역의 교육 및 의료 시설 정보는 별도 확인 필요.

5.3. 주변 관광 및 문화 시설

* 동산굴 (향토문화유적) 인근에 위치.

* 창녕군은 화왕산군립공원, 우포늪, 연지못 등 다양한 관광 자원을 보유하고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

* 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 및 향후 협의가 필요합니다.

* 공유자 우선매수권 신고로 인해 낙찰이 무효가 될 가능성이 있습니다.

6.2. 현황과 공부상 차이

* 등기상 소재지와 현황 소재지가 다를 수 있다는 점 (동산리 110번지와 산47번지 양 지상에 걸쳐 소재 추정)은 향후 경계 분쟁이나 행정 처리 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 토지이용 제한

* 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역 등은 향후 건축 및 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

* 평가에서 제외된 비닐하우스, 견사, 파손 건물 등은 별도로 처리해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 이방면의 계획관리지역, 자연취락지구 내에 위치한 단독주택의 지분 매각 건입니다. 농가주택 건부지로 활용되었으며, 주변 환경은 마을 취락과 농경지가 혼재된 농촌 지역입니다.

가장 큰 특징은 지분 매각이라는 점이며, 이는 전체 부동산 가치의 약 22.2%만을 취득하게 됨을 의미합니다. 또한, 공유자 우선매수권 신고 가능성이 있어 낙찰 후에도 소유권 확보에 대한 불확실성이 존재합니다. 현황과 공부상 지번이 상이할 가능성이 있고, 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재한다는 점도 고려해야 합니다.

감정가는 107,214,700원이나, 지분 매각 특성상 실제 입찰가 산정 시에는 감정가의 일부만을 고려해야 하며, 주변 시세 및 유사 지분 매각 사례 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 단독주택 지분으로서, 비교적 저렴한 가격으로 토지 및 주택 지분을 취득할 기회.

* 계획관리지역 및 자연취락지구로, 향후 개발 가능성 (단, 현행법 및 제한사항 고려 필요).

* 시골에서의 소규모 주택 마련 또는 주말 주택 부지로의 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각이며, 감정가는 107,214,700원입니다. 토지 및 건물 지분이 각각 약 22.2%로 동일합니다. 단순 계산 시, 지분 가치는 감정가의 약 22.2%인 약 23,815,000원 수준입니다.

그러나 실제 시세, 토지 이용의 제한 사항, 공유자와의 관계, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 창녕군 이방면 동산리 지역의 유사 지분 거래 사례를 찾기 어렵다는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가의 40% ~ 60% 수준, 즉 약 20,000,000원에서 35,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 해당 물건의 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 고려한 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 분석을 더욱 면밀히 진행하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.