나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31530 [1] 경상남도 진주시 평거동 300-2 순화 씨저스팰리스 오피스텔 6층710호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 평거동에 소재하는 구분건물(순화 씨저스팰리스 오피스텔 6층 710호)로서, 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 가능하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 12층 건 내 6층 710호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지, 타일 마감 등. 창호: 샷시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 난방설비, 승강기 설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경지세 내 자체지면 평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(일단의 주택지조성사업지구(평거3)), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)에 속합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호:진주지원 2025타경31530 (1)

경매구분:부동산임의경매

매각대상:토지/건물일괄매각

감정가:46,000,000원

1.2. 소재지및건물정보

소재지:경상남도 진주시 평거동 300-2 순화 씨저스팰리스 오피스텔 6층 710호

건물명:순화 씨저스팰리스 오피스텔

용도:오피스텔

건축년도:2006년

건물층수:총 12층 중 6층

구조:철근콘크리트조 경사스라브지붕

주위환경:각종 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등

1.3. 면적정보

토지면적:8.41㎡ (약 2.54평)

토지지분:8.4099㎡ (약 2.54평)

토지 제시외면적:0.00㎡

건물면적:33.54㎡ (약 10.15평)

건물지분:33.54㎡ (약 10.15평)

건물 제시외면적:0.00㎡

1.4. 감정가및매각조건

감정가:46,000,000원

매각조건:토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경상남도 진주시 평거동에 소재한 순화 씨저스팰리스 오피스텔 6층 710호입니다.

주변은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하여 형성되어 있는 지역입니다.

2.2. 건축구조및설비

건물은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 12층 건물 내 6층에 위치합니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지, 타일 마감 등입니다.

창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.3. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 주변 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 무난한 편입니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(일단의 주택지조성사업지구(평거3))에 속합니다.

또한 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든 축종 제한)에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권보존등기:2006년 03월 27일 (순화주택건설주식회사 외 1명)

전세권설정등기:2011년 01월 17일 (주식회사남보, 55,000,000원). 본 등기는 말소기준권리이며, 매각으로 소멸됩니다.

가압류등기:2021년 09월 27일 (주택도시보증공사, 1,457,888,596원). 본 등기는 매각으로 소멸됩니다.

임의경매개시결정등기:2025년 12월 30일 (주식회사남보, 55,000,000원). 본 등기는 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액:1,512,888,596원

3.2. 임차인분석

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-05-03

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사남보

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2025-12-30

대항력: 없음

3.3. 권리인수여부

매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

즉, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

선순위전세권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권및시세분석

4.1. 상권특성

본건이 위치한 진주시 평거동은 각종 상업시설과 주거시설이 밀집한 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설 이용이 활발한 상권입니다.

4.2. 최근매매사례분석

주어진 최근 매매 정보에 따르면 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* 2024년 5월 28일: 19,000,000원 (전용면적 23.56㎡) - 약 806,000원/㎡

* 2024년 2월 23일: 22,000,000원 (전용면적 19.89㎡) - 약 1,106,000원/㎡

* 2024년 2월 2일: 28,000,000원 (전용면적 36.55㎡) - 약 766,000원/㎡

4.3. 현시세추정

본건의 건물면적은 33.54㎡(약 10.15평)이며, 6층에 위치합니다.

최근 매매 사례를 볼 때, 면적 및 층수에 따라 평당 가격이 상이하나, 3.3㎡당 약 76.6만원에서 110.6만원 수준으로 거래되었습니다.

건물면적 33.54㎡(약 10.15평)를 기준으로, 최근 사례의 중간 가격대(약 80만원/㎡)를 적용하면 약 2,683만원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

감정가 46,000,000원에 비해 최근 시세는 상당히 낮은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

주변에 다양한 근린생활시설(마트, 식당, 병원 등)이 분포하고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

오피스텔 및 공동주택 밀집 지역으로 주거 편의성이 높습니다.

5.2. 교통시설

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5.3. 혐오시설유무

주변 시설에 대한 상세 검색 결과, 혐오시설에 대한 언급은 없었으며, 일반적인 근린생활시설 및 주거시설이 분포하고 있는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

다만, '선순위전세권'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 등기부상 말소기준권리로서 매각으로 소멸되므로 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

6.2. 물리적상태리스크

건축된 지 18년이 경과하여 일부 노후화에 따른 수리 또는 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 기타리스크

임차인 정 은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 2018년으로 대항력은 없으나, 혹시 모를 점유 가능성에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 진주시 평거동에 위치한 오피스텔로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역에 자리하고 있습니다.

부동산 등기부상으로 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 권리관계로서, 명도 및 권리관계에 대한 리스크는 매우 낮은 편입니다.

특히, 감정가 대비 최근 거래 사례가 현저히 낮아 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

적절한 입찰가를 산정하여 접근한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 모든 권리 말소로 인한 명확한 권리관계.

* 인수해야 할 임차보증금이 없어 부담 없음.

* 감정가 대비 저렴한 시세로 시세차익 기대 가능.

* 편리한 생활 환경 및 교통 여건.

9. 예상입찰가

건물면적 33.54㎡(약 10.15평)를 기준으로, 최근 매매 사례의 평당 시세(약 76.6만원 ~ 110.6만원)를 고려할 때, 본건의 입지 및 층수를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다.

최근 3.3㎡당 약 80만원 수준의 시세를 적용하면 약 2,683만원 내외의 시세가 형성됩니다.

감정가 46,000,000원 대비 현저히 낮은 가격에 취득 가능성이 높아 보입니다.

이에, 인수 보증금(0원)을 제외하고, 시세 및 투자수익률을 고려하여 보수적으로 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 약 2,700만원 ~ 3,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.