나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10 [1] 경상남도 진주시 망경동 479-110 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 망경동에 소재하는 토지로서, '망경초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형의 평지로서, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 8미터의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,시가지경관지구(일반),소로1류(폭 10m~12m)(소로남강1-3)(접합),가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2023-12-05)(망경초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(한샘유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건은 귀 제시목록상 지목이 '답'이나, 토지대장, 토지이용계획확인서 및 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 본건 일부 지상에 조경수 및 조경석(화단 등)이 소재하나, 거래관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물로서,(사용승인일 : 2018.07.26.) 외벽 : 스톤코트 및 석재타일 붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 새시창 구조임

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1]조경수 및 조경석(화단 등)은 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2026타경10 (1)

1.2. 소재지

경상남도 진주시 망경동 479-110 (신주소: 경상남도 진주시 망경남길24번길 6)

1.3. 용도

다가구주택

1.4. 감정가

1,217,399,200원

1.5. 면적

토지 면적: 347.00㎡ (약 104.97평)

건물 면적: 607.48㎡ (약 183.77평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

참OOOOOOO (참좋은새마을금고)

1.9. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보 물건임.

* 토지에 포함된 조경수 및 조경석(화단 등)은 토지에 포함하여 평가함.

* 일괄매각임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 진주시 망경동에 소재하며, '망경초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지는 사다리형의 평지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 2018년 7월 26일 사용 승인된 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 4층 건물이며, 다가구주택으로 이용 중에 있습니다. 외벽은 스톤코트 및 석재타일, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창 구조입니다. 급배수, 위생, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 도로상태

본 건 토지는 북서측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 용도지구: 시가지경관지구(일반)

* 도시계획시설: 소로1류(폭 10m~12m)(소로남강1-3)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든 축종 제한), 상대보호구역(2023-12-05)(망경초등학교), 상대보호구역(한샘유치원)

2.6. 주변 시설 (혐오시설 포함)

지도상으로 확인한 결과, 본 건 소재지 주변에는 특별한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 인접해 있지 않으며, 주거 및 교육, 근린생활시설 등이 주로 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 토지 등기부: 소유권 변동 및 지분 이전, 근저당(참좋은새마을금고, 5.88억원), 가압류, 임의경매, 지분압류 등이 등기되어 있습니다.

* 건물 등기부: 소유권보존, 근저당(참좋은새마을금고, 5.88억원), 주택임차권, 전세권설정 등이 등기되어 있으며, 대부분 말소 예정 또는 말소된 권리입니다.

3.2. 말소기준권리

토지 등기부상의 '을3' 근저당권(참좋은새마을금고, 2018-08-06 접수)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 파악되지 않으며, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

총 17명의 임차인이 파악되었습니다.

* 권 (보증금: 5,000,000원, 차임: 650,000원, 전입: 2025-11-27, 확정: 2025-11-19, 배당신고: 2026-03-18, 대항력: 없음)

* 김 (보증금: 5,000,000원, 차임: 650,000원, 전입: 2025-11-27, 확정: 없음, 배당신고: 없음, 대항력: 없음)

* 김 (보증금: 10,000,000원, 차임: 950,000원, 전입: 없음, 확정: 없음, 배당신고: 없음, 대항력: 없음)

* 한국토지주택공사(입주자:박 ) (보증금: 55,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-05-04, 확정: 2020-04-22, 배당신고: 2024-12-23, 대항력: 없음)

* 양 (보증금: 5,000,000원, 차임: 300,000원, 전입: 2026-01-12, 확정: 2026-03-06, 배당신고: 2026-03-06, 대항력: 없음)

* 한국토지주택공사(입주자:이 ) (보증금: 85,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-10-23, 확정: 2020-10-13, 배당신고: 2024-12-23, 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 3,000,000원, 차임: 650,000원, 전입: 2025-11-04, 확정: 없음, 배당신고: 2026-03-23, 대항력: 없음)

* 한국토지주택공사(입주자:이 ) (보증금: 55,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2022-05-02, 확정: 2022-04-22, 배당신고: 2024-12-23, 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입: 2020-05-04, 확정: 없음, 배당신고: 없음, 대항력: 없음)

* 정 (보증금: 170,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2018-08-09, 확정: 2018-08-09, 배당신고: 2024-09-04, 대항력: 없음)

* 정 (보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2022-09-05, 확정: 2022-07-25, 배당신고: 2026-03-19, 대항력: 없음)

* 한국토지주택공사(입주자:주 ) (보증금: 85,000,000원, 차임: 120,000원, 전입: 2023-03-08, 확정: 2023-02-14, 배당신고: 2024-12-23, 대항력: 없음)

* 한국토지주택공사(203호) (보증금: 85,000,000원, 차임: 250,000원, 전입: 2024-12-23, 확정: 2022-11-28, 배당신고: 2024-12-23, 대항력: 없음)

* 한국토지주택공사(입주자:건 ) (보증금: 55,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-05-04, 확정: 2020-04-22, 배당신고: 2024-12-23, 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입: 없음, 확정: 없음, 배당신고: 없음, 대항력: 없음)

* 이태환 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입: 2020-05-04, 확정: 없음, 배당신고: 없음, 대항력: 없음) - *참고: '이태환' 본인 또는 관련 정보로 보임. (이 로도 표기됨)*

* 건물 등기부상 '정필교' (170,000,000원), '정한성' (100,000,000원), '한국토지주택공사' (85,000,000원, 85,000,000원) 등은 주택임차권 또는 전세권으로 등기되어 있으나, 모두 말소 처리된 권리입니다.

3.5. 임차인 분석 (대항력 유무 포함)

파악된 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없다는 것을 의미합니다. 임차인 현황표의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점 또한 이를 뒷받침합니다. 다만, 일부 임차인의 확정일자 또는 배당신고일자가 누락된 경우가 있으나, 대항력이 없으므로 법적 권리행사에 제약이 있을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 망경동 지역은 전통적인 주거 지역으로서, 단독주택 및 다가구주택이 밀집해 있으며, 인근에 학교와 소규모 근린생활시설이 자리하고 있어 주거 편의성이 양호한 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 다양한 업종의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 망경초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리입니다.

* 한샘유치원 또한 인근에 소재합니다.

* 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 학생들을 위한 안전한 환경이 조성되어 있습니다.

5.2. 편의시설

* 근린생활시설이 인근에 다수 분포하여 식당, 마트 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 기타 생활 편의

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

* 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 분석되어 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 다만, 일부 임차인의 확정일자 및 배당신고일자가 미기재되어 있어, 배당 절차 진행 시 변동 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 기타 리스크

* 공동담보 물건으로, 담보물 중 다른 부동산의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 배당 순위나 채권 금액 배분에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대관계가 미상인 점은 해당 부동산의 실제 점유 및 임대 현황을 파악하는 데 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 진주시 망경동의 주거 밀집 지역에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 다가구주택으로, 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 권리 인수 부담이 적다는 점이 가장 큰 장점입니다. 주변 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 지역 내 주택 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 망경초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치.

* 건물 상태: 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 건물 관리 상태 양호 예상.

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 다가구주택: 다수의 임대 가구 확보로 꾸준한 임대 수익 기대 가능.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 별도의 명도 문제 발생 가능성 낮음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,217,399,200원입니다. 현재까지 파악된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

경매 시장에서의 낙찰가는 일반적인 시세, 물건의 상태, 시장 경쟁 상황, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 본 건의 경우, 신축 연식 및 입지 조건을 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰이 진행될 가능성도 있습니다.

다만, 보수적인 접근을 위해 감정가의 80~100% 범위 내에서, 예상 임대 수익률 및 향후 시세 상승 가능성 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 데이터를 추가적으로 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.