나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경10003 [1] 경상남도 밀양시 교동 1227 한마음타운 103동 11층1105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 교동 소재 '밀양향교' 북동측 인근에 위치하는 한마음타운 제103동 제11층 제1105호로서, 부근은 공동주택 및 단독주택, 나지 등이 소재하는 지대인 바, 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

[1] 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 내, 제11층 제1105호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 및 천정: 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

[1] 공동주택(아파트) 단위세대로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 완경사지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남동측으로 노폭 약 35m, 서측으로 노폭 약 10m, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(국도24(25))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화 재보호 조례>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미 상 임. 기 타: 본건은 현장조사시 소유자 및 폐문부재로 인해 내부확인이 곤란하여, 이용상태 등은 집합건축물대장, 인근 호수의 이용상황, 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태에 의거 기재하였으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 밀양지원 2026타경10003 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 기본 사항

소재지: 경상남도 밀양시 교동 1227 한마음타운 103동 11층 1105호

아파트명: 한마음타운

건축물 용도: 아파트

사용승인일: 1994년 12월 14일

1.3. 면적 정보

토지면적: 59.21㎡ (약 17.9평)

건물면적: 59.41㎡ (약 18.0평)

아파트 전용면적: 59.41㎡ (약 18.0평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 72,000,000원

채권자: 농OOOOOOOOOOO

등기부채권 총액: 59,769,180원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 밀양시 교동에 위치하며, '밀양향교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 나지 등이 혼재된 주거 지대입니다.

2.2. 교통 여건

아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로1류(폭 35~40m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12~15m) 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 을3 근저당(농업협동조합자산관리회사, 2018년 12월 31일, 54,000,000원)보다 선순위인 갑1, 갑2 소유권 이전 등기(송용식 1995년, 허인현 2018년)가 존재하나, 일반적인 경매 절차상 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 말소기준권리 이하의 권리(갑3 가압류, 갑4 임의경매)는 매각으로 모두 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임대차 관계가 미상이나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 여부 및 대항력 유무는 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다. (지상권 개요 항목이 있으나, 실제 등기부상 또는 현황상 확인되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 인근에는 '밀양향교'와 같은 문화 시설이 있으며, 주거 지역으로서의 기본적인 편의 시설 접근성이 양호합니다. 밀양시청, 밀양아리랑시장, 홈플러스 밀양점, 탑마트 등 다양한 상업 및 편의 시설이 소재하고 있습니다. 또한, 밀양초등학교, 밀양여자중학교 등 교육 시설도 인근에 위치합니다.

4.2. 혐오시설 유무

본건 소재지 주변에 대해 조사한 결과, 생활폐기물 소각시설이 밀양시 무안면에 위치하나, 본건과의 직접적인 인접성은 낮아 직접적인 영향을 줄 가능성은 낮습니다. 그 외 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 단지 정보

본건이 속한 한마음타운은 총 4개동 420세대로 구성되어 있으며, 최고 15층 규모입니다. 본건은 11층에 위치하며, 전용면적 59.41㎡ (약 18.0평)의 아파트입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등의 복리시설이 갖추어져 있으며, 총 236대의 주차가 가능합니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 복리시설 외에도 인근에 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 밀양강변 산책로, 밀양관아, 영남루 등 문화 및 휴식 공간을 쉽게 이용할 수 있으며, 마트, 병원, 학교 등이 근거리에 위치하여 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 소유자 부재 및 폐문부재로 인해 내부 확인이 어려웠습니다. 따라서 이용 상태 등은 집합건축물대장, 인근 호수 이용 상황, 외부 관찰 등에 의거하여 기재되었으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 교동에 위치한 한마음타운 아파트로서, 주변 주거 환경이 양호하고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 최근 매매 사례를 볼 때 시세가 안정적으로 형성되어 있으며, 권리 관계 또한 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 적습니다. 다만, 내부 상태 확인이 어렵다는 점은 입찰 전 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 2026년 5월~6월 거래된 유사 면적 매물이 6,400만원에서 6,600만원 사이에서 거래되었습니다.

* 본건 아파트의 감정가는 7,200만원으로, 최근 시세 대비 약간 높게 책정되었으나, 이는 경매 진행 시 낙찰가를 형성하는 데 있어 비교적 안정적인 기준점이 될 수 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 금액이 없어 권리 관계가 명확하며, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 주거 편의성이 우수한 지역에 위치하고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 최근 2026년 5월 12일 15층 매물이 6,400만원, 2026년 6월 20일 4층 매물이 6,500만원, 2026년 6월 25일 11층 매물이 6,600만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(11층)의 현 시세는 약 6,500만원~6,600만원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 감정가 7,200만원 대비 최근 시세를 반영하여 보수적으로 접근할 경우, 6,700만원 ~ 6,900만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최근 거래가격을 상회하는 수준으로, 경매 물건의 낙찰 가능성을 높이는 동시에 향후 시세 상승 시 수익성을 확보할 수 있는 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.