나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31537 [1] 경상남도 남해군 남해읍 북변리 557-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남해읍 남해공용터미널에서 북서측에 위치하는 토지로서, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함.

교통상황

본건 주변의 지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 평지의 부정형 토지로 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측 및 남서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(300미터)<경상남도 문화재보호 조례>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(남해읍)<하수도법> 중점경관관리구역(집중개발형) 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: - 2) 기타: - '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 단층건으로 외벽 : 치장벽돌조, 몰탈위 페인팅 등 창호 : 샷시창 임.

이용상태

기호 2 : 단독주택으로 이용 중임. (현황 조사시 이해관계인 부재로 이용상황은 관련공부, 외부관찰, 탐문 등을 종합고려하였음)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-제시외 건물 기호 ㄱ 이 소재하며 제시외 건물의 구조, 규모 및 이용상태 등을 고려시 토지에 미치는 영향은 별무할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 수목(감정서상 기호 ㄱ,ㄴ)매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31537 (1)

소재지: 경상남도 남해군 남해읍 북변리 557-1 (신주소: 화전로122번가길 1-16)

용도: 단독주택

감정가: 298,473,000원

토지면적: 364.00㎡ (약 110.11평)

건물면적: 94.90㎡ (약 28.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 및 수목 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOO

건축년도: 2013년

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 남해군 남해읍 북변리에 소재하며, 남해공용터미널에서 북서측에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 본건 주변 지역의 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 북측 및 남서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로가 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용상태: 평지의 부정형 토지로서 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 준주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(300미터), 마을경관관리지역, 하수처리구역, 중점경관관리구역(집중개발형) 등에 해당하여 관련 법규에 따른 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 4월 9일 접수된 남해농업협동조합 근저당권 (을4)입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 총 등기부채권액: 560,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 주거지역 내에 위치하고 있어, 활발한 상업 활동이 이루어지는 중심 상권과는 거리가 있습니다. 단독주택 및 공동주택이 주로 분포되어 있습니다.

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보는 대부분 '다세대' 주택으로, 본건 '단독주택'과는 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

* 청암블루스톤A동 (다세대, 2013년 건축, 전용면적 73.1㎡)은 2024년 4월 160,000,000원에 거래되었습니다.

* (229-1) (다세대, 2022년 건축, 전용면적 52㎡)은 2023년 12월 160,000,000원에 거래되었습니다.

* 효성그린빌라B (다세대, 1996년 건축, 전용면적 67.68㎡)는 2025년 9월 61,000,000원에 거래 예정입니다.

* 단독주택 특성: 본건은 넓은 토지 면적(364.00㎡)을 보유하고 있는 단독주택으로, 다세대 주택의 거래가와는 다른 가치 산정이 필요합니다. 특히 토지 가치가 중요한 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 남해공용터미널이 인근에 위치하여 교통 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 단독주택 밀집 지역으로 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 주변에 단독주택과 공동주택이 혼재되어 있어 안정적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 및 수목: 감정평가상 기호 ㄱ, ㄴ으로 표시된 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함되므로, 이에 대한 처리 비용이나 관리 부담이 발생할 수 있습니다.

* 도로 접근성: 본건에 접한 도로는 노폭이 약 2미터 내외로, 차량의 대형화나 복수 차량 통행 시 불편함이 있을 수 있습니다.

* 토지이용 규제: 역사문화환경보존지역, 마을경관관리지역 등 다양한 도시계획적 규제가 적용되어 있어 향후 증축, 개축 등 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 시세 분석의 한계: 제공된 주변 시세 정보가 '다세대' 주택 위주로, 본건 '단독주택'의 정확한 시장 가치 판단을 위해서는 추가적인 단독주택 실거래가 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 남해읍에 소재한 단독주택으로, 건축년도(2013년)가 비교적 최근이며 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 일부 지역에 대한 개발 제한 및 접면 도로의 협소함은 고려해야 할 사항입니다. 또한, 주변의 다세대 주택 시세와는 차이가 있는 단독주택으로서, 정확한 시장 가치 판단을 위한 추가적인 정보 탐색이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 남해 지역 단독주택 시장의 잠재력: 지역 특수성을 고려한 투자 기회.

* 넓은 토지 면적: 향후 활용도 증대 및 재건축 시 가치 상승 기대.

* 깔끔한 권리 관계: 낙찰 후 명도 및 소유권 확보가 용이함.

* 비교적 최근 건축된 건물: 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 298,473,000원

* 현 시세 기반 분석: 제공된 주변 시세 자료는 대부분 다세대 주택이며, 본건 단독주택의 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건 토지 감정가는 364.00㎡ 기준으로 약 820,000원/㎡ (약 2,700,000원/평) 수준입니다. 주변 다세대 주택의 거래가(약 160,000,000원)와 비교할 때, 본건은 토지 가치가 높게 반영될 것으로 보입니다.

* 추정 입찰가: 본 건과 유사한 단독주택 거래 사례가 부족하여 정확한 예상 입찰가 산출에 어려움이 있습니다. 일반적인 경매에서 감정가의 70%~80% 수준을 고려하나, 본 건의 경우 토지 가치와 개발 제한 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 감정가의 70% 수준인 약 208,931,100원부터 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 주변 단독주택의 실거래가를 면밀히 조사하여 적정 가치를 재평가하는 것이 필수적입니다.

* 현 시점에서는 정확한 입찰가 산출이 어렵습니다. 보수적으로 접근하며, 주변 단독주택 시장 조사 결과에 따라 입찰가를 조정하는 것이 현명합니다.

* 혐오시설 조사: 주변 지역에 대한 일반적인 지도 및 검색 결과 상, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.