나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10015 [1] 경상남도 거제시 동부면 구천리 286 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2026.01.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 동부면 구천리 소재"구천마을회관"북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 약3~4미터 내외의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호1 토지상에 제시외 건물(현관, 화장실)2동이 소재하는 바, 자세한 사항은 후첨‘지적 및 건물개황도’와‘사진용지’를 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 스레이트지붕 단층건으로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

일련번호2 공부(일반건축물대장 및 등기사항전부증명서)상 구조는‘목조 스레이트지붕’으로 등재되어 있으나, 현황‘조적조 스레이트지붕’로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 일련번호2는 귀 제시목록 및 공부(일반건축물대장 및 등기사항전부증명서)상 단독주택(시멘트 블록조 스레이트지붕 단층(31.04㎡))은‘현황’소재불명(멸실)으로 추정됨. 일련번호1 토지상에 일반건축물대장상 본건외의 단독주택(목조 아연지붕 단층(24.47㎡))이 소재하나‘현황’소재불명(멸실)으로 추정됨.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㉠,㉡)매각 포함
-[목록2]일반건축물대장 및 등기사항전부증명서상 '시멘트 블록조 스레이트지붕 단층(31.04㎡)'은 현황은 소재불명임.
-[목록1]의 지상에 일반건축물대장상 본건외의 단독주택 '목조 아연지붕 단층(24.47㎡)'이 소재하나 현황은 소재불명임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경10015 (1)

소재지: 경상남도 거제시 동부면 구천리 286

용도: 단독주택

감정가: 179,757,100원

토지면적: 680.00㎡ (약 205.7평)

토지지분: 680㎡ (약 205.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 71.31㎡ (약 21.57평)

건물지분: 71.31㎡ (약 21.57평)

건물 제시외면적: 8.75㎡ (약 2.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 거제해금강농업협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항: -일괄매각. -제시외 건물(감정서상 ㉠,㉡)매각 포함. -[목록2]일반건축물대장 및 등기사항전부증명서상 '시멘트 블록조 스레이트지붕 단층(31.04㎡)'은 현황 소재불명. -[목록1]의 지상에 일반건축물대장상 본건외의 단독주택 '목조 아연지붕 단층(24.47㎡)'이 소재하나 현황 소재불명.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 동부면 구천리 소재 "구천마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지는 사다리형이며, 현재 주택 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로 약 3~4미터 내외의 도로가 개설되어 있어 차량 통행이 가능합니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

감정평가서상 토지상에 현관, 화장실 등 제시외 건물 2동이 소재하는 것으로 파악되었습니다.

공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

임대 관계는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.2. 권리분석

인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부등본상의 말소기준권리는 2025년 04월 30일 접수된 거제해금강농업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

매각으로 인해 근저당권, 지상권 등 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-07

* 대항력: 없음

* 비고:

1.3. 상권분석

본건이 소재한 거제시 동부면 구천리는 주로 단독주택과 농경지, 임야가 혼재된 전원적인 지역입니다. 인근에 구천마을회관이 위치하고 있으며, 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 가능성이 높습니다.

주변 지역은 관광지로 알려진 노자산, 거제자연휴양림, 학동몽돌해변 등과 가까워 관광객 수요가 있을 수 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점이나 농산물 직거래 형태의 상권이 발달했을 것으로 예상됩니다.

최근 거제시 동부면 구천리 일원에서 환경 파괴를 우려하는 먹는샘물 개발 사업에 대한 주민 반대 사례가 있었습니다.

1.4. 생활정보

본건은 거제시 동부면 구천리에 위치하여, 거제자연휴양림, 노자산, 학동몽돌해변 등 자연 친화적인 관광 명소와 인접해 있습니다.

인근에 구천댐이 있으며, 이는 거제시 일원의 공업용수 및 생활용수를 공급하는 중요한 시설입니다.

지역 내에는 참조은농촌체험휴양마을이 있어 지역 문화 및 체험 활동을 즐길 수 있습니다.

차량을 이용하면 거제시내의 다양한 편의시설(병원, 마트, 관공서 등) 접근이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 등기부상 '일련번호2'의 건축물(시멘트 블록조 스레이트지붕 단층, 31.04㎡)은 현황 소재 불명(멸실)으로 추정됩니다.

또한, '일련번호1' 토지 지상에 본건 외의 다른 단독주택(목조 아연지붕 단층, 24.47㎡)이 소재하나 이 역시 현황 소재 불명(멸실)으로 추정됩니다. 이러한 건물들의 현황 파악 및 철거 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

공부상 등재된 건물 중 일부가 현황과 다르게 멸실되었을 가능성이 있어, 정확한 현황 조사가 필요합니다.

건물감정평가요항표에 따르면, 일련번호2 공부상 구조는 '목조 스레이트지붕'으로 등재되어 있으나, 현황은 '조적조 스레이트지붕'으로 이용 중인 것으로 기재되어 있어 공부와 현황 간 차이가 존재합니다.

현재까지 검색된 정보상으로 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 거제시 전반적으로는 기피·혐오시설 유치와 관련한 주민들의 우려와 갈등 사례가 보도된 바 있습니다. 따라서 입찰 전 해당 지역 주변의 개발 계획 및 잠재적 혐오시설 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 거제시 동부면 구천리의 자연 친화적인 지역에 위치한 단독주택입니다. 광활한 토지 면적을 보유하고 있으며, 주변 경관이 우수한 곳입니다. 다만, 공부상 등재된 건물 중 일부가 현황과 다르거나 소재 불명인 점, 그리고 건축물대장과 등기사항전부증명서상 내용과 실제 현황 간 차이가 있는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 낙찰 후 건물 현황 파악 및 필요시 복구 또는 철거 등 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

거제시 동부면은 자연 경관이 뛰어나 전원생활이나 주말주택 용도로 수요가 있을 수 있습니다.

현재 감정가 및 권리 관계상 비교적 명확한 권리 분석이 가능합니다.

주변 관광지와 인접하여 관련 시설로의 개발 가능성도 일부 존재합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 179,757,100원입니다.

주변 유사 단독주택 및 토지 매매 사례를 분석한 결과, 거제시 동부면 구천리 지역은 자연환경이 우수하나, 도심과의 접근성 및 기반 시설 부족 등으로 인해 가격 상승 요인이 제한적일 수 있습니다.

제시된 건물 중 일부가 현황과 다르거나 소재 불명인 점, 그리고 건축 연도가 오래된 점(1924년으로 추정되는 건물 표제부 정보)을 고려할 때, 실질적인 건물 가치는 낮게 평가될 가능성이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 시세는 감정가 대비 소폭 하락한 수준에서 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 120,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 현지 시세 조사 및 현장 답사를 통해 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.