나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10015 [1] 경상남도 양산시 동면 사송리 1233 더샵데시앙3차 907동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 사송리 소재 '사송초등학교' 남서측 인근에 위치하는 '더샵데시앙3차' 907동 7층 703호로서 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물로서 외벽: 외장 석재 및 세멘몰탈위 페인팅 등 내벽: 벽지 및 타일 붙임 등 창호: 샷시창호등

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형에 가까운 토지로서 공동주택(아파트) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지는 2면이 도로에 접하고 있어 단지의 내외부 가로망 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2017-01-03)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2025-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10015 (1)

소재지: 경상남도 양산시 동면 사송리 1233 더샵데시앙3차 907동 7층703호

용도: 아파트

감정가: 423,000,000원

토지면적: 68.99㎡ (약 20.87평)

토지지분: 68.988㎡ (약 20.87평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준)

건물지분: 84.9815㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 반OOOOOO

특이사항: 제공된 정보 없음

주의사항: 제공된 정보 없음

특수물건정보: 제공된 정보 없음

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 동면 사송리 소재 '더샵데시앙3차' 907동 7층 703호로, '사송초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있으며, 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

단지는 2면이 도로에 접하고 있어 단지 내외부 가로망 상태는 양호합니다.

토지 형상은 부정형에 가까운 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 도로 관련 용도지역, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역) 등이 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 06월 10일 접수된 반송새마을금고의 근저당권입니다.

본 경매 물건은 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담이 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2025-11-04

* 확정일자: 2024-04-23

* 대항력: 없음. (전입일자(2025-11-04)가 말소기준권리 설정일(2024-06-10)보다 늦으므로 대항력이 없습니다.)

인수 보증금 합계: 0원. (임차인 양 은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.)

1.3. 상권분석

주변 시세 (최근 매매):

* 2026년 04월 11일: 42,000만원 (84.9815㎡, 1층)

* 2026년 05월 05일: 40,400만원 (84.9815㎡, 3층)

* 2026년 07월 08일: 40,000만원 (84.9871㎡, 9층)

주변 시세 (최근 전월세):

* 2026년 05월 07일: 보증금 30,000만원 (월세 0만원) (9층)

* 2026년 07월 07일: 보증금 3,000만원, 월세 110만원 (2층)

* 2026년 07월 01일: 보증금 3,000만원, 월세 110만원 (13층)

지역 분석:

본 물건은 2024년 2월 사용승인된 신축 아파트 단지로, 최근 실거래가는 40,000만원 ~ 42,000만원 수준입니다. 이는 감정가 423,000,000원과 유사하거나 약간 낮은 수준으로 형성되어 있습니다.

최근 전세 거래는 보증금 3,000만원에 월세 110만원 수준으로 형성되어 있으나, 3억원 보증금에 월세 0원 거래는 특이사항으로 보입니다.

혐오시설:

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본 물건 인근에 혐오시설이 확인되지 않습니다. (정확한 판단을 위해 추가적인 현장 조사 및 인근 지역 탐문이 필요합니다.)

1.4. 생활정보

아파트명: 더샵데시앙3차 9단지 아파트

주소: 경상남도 양산시 동면 사송리 1233

사용승인일: 2024년 02월 20일

총 세대수: 533세대

건물 정보: 최고 18층, 최저 4층 (총 9개 동)

아파트 면적 정보:

* 전용면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 공급면적 (추정): 약 109.70㎡ (약 33.2평) (건물 전체 면적 및 세대수 기반 추정)

단지 정보:

* 관리사무소 연락처: 055-382-9990

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소.

* 주차: 지하 자동 주차 702대 (개별 동 주차 정보와는 별개로 단지 전체 용량)

* 전기차 충전기(지하): 28대

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련:

양 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 필요하며, 배당 절차에 따라 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 명도에 다소의 어려움이 발생할 수 있습니다.

권리 관계 관련:

등기부상 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차 진행 시 소멸됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

기타:

'임대 관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2024년 2월에 사용승인된 신축 아파트로, 경상남도 양산시 동면 사송리라는 신규 개발 지역에 위치하고 있습니다. '사송초등학교' 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하며, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근성도 갖추고 있습니다.

등기부상 권리관계가 매우 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담이 없습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 이는 명도 과정에서의 협상 대상이 될 수 있습니다.

최근 실거래가와 감정가를 비교할 때, 시장 가치 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 신축 아파트라는 점과 양산시의 지역 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서의 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트: 2024년 완공된 새 아파트로 즉시 입주 및 임대가 용이합니다.

안전한 권리 인수: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되므로 안전하게 물건을 취득할 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 양산시 동면 사송리는 지속적인 개발이 예상되는 지역으로, 미래 가치 상승이 기대됩니다.

우수한 입지: 초등학교 인접, 편리한 교통 및 단지 내 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 423,000,000원

최근 매매 사례 (84.98㎡ 기준):

* 2026년 04월 11일 (1층): 42,000만원

* 2026년 05월 05일 (3층): 40,400만원

* 2026년 07월 08일 (9층): 40,000만원

본건은 7층으로, 최근 9층 매매가 40,000만원과 유사한 수준 또는 층별 시세 차이를 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다. 현재 감정가 423,000,000원은 최근 실거래가 대비 약간 높은 편입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 최근 매매가 및 감정가, 그리고 낙찰 가능성을 종합적으로 고려하여 380,000,000원 ~ 410,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 입찰 희망자 개인의 자금 계획, 시장 상황, 현장 답사를 통한 추가 정보 등을 종합적으로 반영하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.