나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10005 [1] 울산광역시 남구 달동 1277-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.01.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 달동 소재 '동평초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

가장형의 토지이며, 주상용임.

인접 도로상태

남서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼산지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ)~(ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, 외벽: 치장석 및 드라이비트마감 등임. 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설 및 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ)~(ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

대상건물 1층은 건물등기사항전부증명서상 면적(80.82㎡)과 일반건축물대장상 면적(135.76㎡)이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기타:없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물[2-1.~2-2. 감정평가서 중 지적 및 건물개황도, 사진용지에 나타나는 ㄱ, ㄴ] 포함.
2. 본건 건물의 증축 부분(1층, 54.94㎡)은 건축물대장에 등재되어 있으나, 등기사항증명서에 등기되어 있지 않으므로 응찰 시 유의바람. 최저매각가격은 증축 부분을 포함한 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2026타경10005 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울산광역시산림조합 (등기부 요약에 근거)

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 울산광역시 남구 달동 1277-5

토지면적: 233.30㎡ (약 70.57평)

건물면적: 409.26㎡ (약 123.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 12.24㎡

용도: 근린주택 (근린생활시설 및 주택으로 이용 중)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

건물 준공년도: 사용승인일 2019년 1월 9일 (등기사항증명서상 기준)

1.3. 매각 및 감정 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 1,722,926,800원

최저매각가격: (별도 명시되지 않았으나, 감정가를 기준으로 산정될 것으로 예상)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각 대상에 제시외 건물 (ㄱ, ㄴ) 포함.

* 1층 증축 부분(54.94㎡)은 건축물대장에는 등재되었으나, 등기사항증명서에는 등기되지 않아 응찰 시 유의 필요. 최저매각가격은 증축 부분을 포함한 가격으로 산정됨.

* 건축물대장상 건물 총면적 464.2㎡와 감정평가서상 건물 면적 409.26㎡ 간 차이가 존재하여 현장 확인 필요.

* 임대 관계는 임차인 모두에게 '미상'으로 기재되었으나, 임차인 현황에 따라 보증금 및 차임 정보가 명확함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

대상 물건은 울산광역시 남구 달동 소재 '동평초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준임. 남서측으로 소로(폭 8m~10m)에 접해 있음.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼산지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 2022년 11월 22일 울산광역시산림조합 근저당)

* 토지 및 건물 등기부 모두 말소기준권리보다 선순위 권리는 없음.

* 근저당권 (을15, 을16): 울산광역시산림조합 (채권 합계 1,339,000,000원) - 매각으로 소멸.

* 임의경매개시결정 (갑6): 울산광역시산림조합 (1,000,000,000원) - 매각으로 소멸.

* 가압류 (갑7): 울산신용보증재단 (28,125,000원) - 매각으로 소멸.

* 총 등기부채권액: 1,367,125,000원. 이 금액은 경매 낙찰로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

명시된 임차인 4명 모두 대항력이 없는 것으로 확인됨. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상됨. (인수 보증금 합계: 0원)

* 박수영: 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2024-09-04, 배당신고 2026-03-10, 대항력 없음.

* 윤영율: 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입 2025-12-30, 대항력 없음.

* 조수영: 보증금 15,000,000원, 차임 1,450,000원, 전입/확정 2025-08-18 / 2026-02-10, 배당신고 2026-02-09, 대항력 없음.

* 주식회사사이먼스테이크: 보증금 30,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입/확정 2023-12-18 / 2026-02-11, 배당신고 2026-03-11, 대항력 없음.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건 인근은 근린생활시설 및 주택 밀집 지역으로, 기본적인 상업시설 이용이 가능함. 동평초등학교 북동측 인근에 위치하며, 지역 내 상업 기능을 수행하는 건물임.

4.2. 부동산 시장 동향

울산 남구 달동 지역은 주거 및 상업 복합 지역으로, 관련 부동산 거래가 꾸준히 이루어지고 있음. 최근 2026년 7월 기준, 유사한 연립/다세대 주택 거래 사례가 존재하며, 면적 및 건물 연식에 따라 평당 약 281만원에서 2,234만원까지 다양한 시세를 보이고 있음. (다만, 국신빌라B동의 1,625,000,000원 거래는 outlier로 판단됨). 본 물건의 감정가(약 371만원/㎡)는 이러한 최근 거래 사례들을 고려했을 때, 건물의 규모, 용도, 건축 연도, 입지 조건 등을 종합적으로 반영한 것으로 보임.

4.3. 잠재적 혐오시설

현재 제공된 정보 및 검색 결과 상, 대상 물건의 직접적인 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 파악되지 않음. 주변이 학교, 주거 및 근린 상업 시설로 구성되어 있어 주거 및 상업 활동에 양호한 환경으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 남서측으로 소로에 접해 있어 일상적인 이동 및 물류 이동에 불편함이 없을 것으로 예상됨. 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준임.

5.2. 주변 편의시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 동평초등학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장과 등기부 간 면적 불일치

1층 증축 부분(54.94㎡)이 건축물대장에는 등재되었으나 등기사항증명서에는 누락되어 있음. 이는 향후 건물 등기 재등록 또는 건축물대장 정비 과정에서 이슈가 될 수 있으며, 정확한 면적 및 권리 관계 확인이 필수적임.

6.2. 건물 면적 차이

건축물대장상 총 면적(464.2㎡)과 감정평가서상 건물 면적(409.26㎡) 간 약 55㎡의 차이가 발생함. 이는 실제 건물 규모 및 활용 가능 면적에 대한 혼동을 야기할 수 있으며, 현장 방문을 통한 정확한 실측 및 확인이 필요함.

6.3. 미등기 증축 부분

건축물대장에 등재된 증축 부분이 등기되지 않은 상태이므로, 낙찰 후 건축물대장과 등기부의 일치를 위한 절차가 필요할 수 있음. 이로 인한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

6.4. 임대 관계 미상 (과거 정보)

과거 정보에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있으나, 현재 파악된 임차인들의 보증금 및 차임 정보는 명확함. 다만, 모든 임대차 관계의 세부 내용을 최신화하여 파악할 필요는 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 달동의 근린주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인 또한 없어 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됨.

다만, 1층 증축 부분의 미등기 상태 및 건축물대장과 등기부 간 건물 면적 차이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 이는 낙찰 후 건물 정비 비용이나 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리 관계 확인이 반드시 선행되어야 함.

주변 시세를 고려했을 때, 감정가 17억 2,292만 6,800원 수준은 해당 지역의 근린주택 가치를 적절히 반영한 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 모든 인수 부담 권리가 소멸 예정.

* 우수한 입지: 울산 남구 달동 지역, 동평초등학교 인근.

* 다용도 활용 가능: 근린생활시설 및 주택으로 복합 이용 가능.

* 최신 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 신축 건물에 속함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,722,926,800원이며, 모든 임차인의 보증금은 인수되지 않아 인수 부담은 0원임. 총 등기부채권액은 1,367,125,000원으로, 낙찰 시 소멸될 예정임.

현재 파악된 정보 및 잠재적 리스크(건축물대장-등기부 면적 차이, 미등기 증축 부분)를 고려하여, 보수적인 접근이 필요함.

추정 시세 분석:

* 건축물대장상 총 면적 464.2㎡ 기준, 감정가 대비 평당 약 371만원 수준.

* 주변 연립/다세대 거래 사례(2026년)를 바탕으로 평당 약 281만원 ~ 2,234만원의 시세 분포 확인. (단, 일부 outlier 존재)

종합적으로 고려 시, 보수적인 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 95% 수준으로 제안함.

예상 입찰가: 1,600,000,000원 ~ 1,680,000,000원.

최종 입찰가는 법원 최초 매각기일의 최저 매각 가격, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 주변 시세 재확인, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.