나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10029 [1] 울산광역시 남구 신정동 1165-3 울산문수로동문디이스트 101동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 남구 신정동 소재 "신정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 건물 내 제8층 제804호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 타일 마감 등 창호: 샤시 창호 등

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내부 및 외부 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 대로3류(폭 25m~30m) (접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 울산지방법원 2026타경10029 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1165-3 울산문수로동문디이스트 101동 8층804호

용도: 아파트

감정가: 532,000,000원

토지면적: 12.79㎡ (약 3.87평)

건물면적: 74.74㎡ (약 22.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물정보

건물명: 울산 문수로 동문 디 이스트

사용승인일: 2022년 8월 23일

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 건물 (본건 8층)

총 동수: 2동

총 세대수: 166세대

1.3. 면적상세

토지면적: 12.79㎡ (약 3.87평)

건물면적 (전용면적): 74.74㎡ (약 22.62평)

분양면적: 약 84.66㎡ (약 25.62평) (최근 거래 사례의 유사 면적을 바탕으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 대로2류(폭 30-35m), 대로3류(폭 25-30m), 소로2류(폭 8-10m) 등의 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(울산여자고등학교)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접도로상태

단지 내부 및 외부의 가로망 상태는 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 보존: 동문산업개발주식회사 외 1명 (2022-10-24)

공유자전원지분전부이전: 박희태 (2022-12-28, 말소)

근저당: 한국주택금융공사 (2022-12-28, 말소기준권리, 313,500,000원)

임의경매 개시결정: 한국주택금융공사 (2026-01-08, 말소, 289,890,533원)

등기부채권 총액: 313,500,000원

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권(한국주택금융공사, 2022-12-28 접수)이 말소기준권리가 되며, 매각으로 인해 본 건에 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸됩니다.

3.3. 인수되는권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 등 별도 명시된 사항 없음)

3.4. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 실제 점유 및 권리관계 확인에 대한 추가적인 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 시설 이용을 위해서는 차량을 이용한 이동이 필요할 수 있습니다.

주변에 병원, 마트, 은행 등 생활 편의시설이 다수 소재하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 커뮤니티 공간 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

주변에 병원, 마트, 은행 등 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설

신정초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능하며, 울산여자고등학교도 인근에 위치합니다.

5.3. 공공시설

주변에 공원 등 녹지 공간이 분포하고 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인관련

임대관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

금액이 미상이라도 실제 점유 관계 및 권리 내용을 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 법적/행정적이슈

가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호) 등이 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

현재까지 파악된 특이사항은 없으나, 현장 확인을 통해 추가적인 이슈 여부를 파악해야 합니다.

6.3. 시장리스크

아파트 시장의 전반적인 변동성 및 금리 변동 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

유사 면적 및 층수 매물과의 가격 비교를 통한 시장 상황 면밀히 분석해야 합니다.

7. 종합의견

본건은 울산광역시 남구 신정동에 위치한 2022년 준공된 신축 아파트로, 우수한 입지 조건과 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

주변의 교육, 교통, 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 깨끗하나, 임차인 정보 미상으로 인한 명도 및 권리관계 확인에 대한 주의가 요구됩니다.

감정가(532,000,000원)와 최근 실거래가(유사 면적 530,000,000원)를 고려할 때, 시장 가격에 부합하는 수준으로 평가됩니다.

8. 투자포인트

신축 아파트로 하자 발생 가능성이 낮고, 최신 시설 이용이 가능합니다.

울산 남구의 핵심 주거지역에 위치하여 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

주변 학군 및 편의시설 이용이 편리하여 실수요자의 선호도가 높을 것으로 보입니다.

권리관계가 명확하여 비교적 안전한 투자가 가능하나, 명도 리스크 관리가 중요합니다.

9. 예상입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(74.7373㎡)의 27층 아파트가 2026년 6월 28일 530,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 532,000,000원이며, 거래 사례와 유사한 수준입니다.

본건은 8층으로, 27층 거래 사례보다 층수는 낮으나, 감정가가 그 이상으로 책정된 점을 감안하면 시장 가격은 5억 3천만원 ~ 5억 4천만원 수준으로 예상됩니다.

신중한 현장 조사와 명도 비용, 부대 비용 등을 고려하여, 530,000,000원 ~ 540,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.