나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12649 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 22-1 봉림빌딩 10층1001호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 '상남시장' 남측 인근에 위치하며, 부근은 각종 상업용시설, 위락시설 및 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 10층 건내 10층 1001호로서, 외 벽 : 알루미늄 복합판넬 및 석재 붙임 등 마감. 내 벽 : 인테리어 등 마감. 창 호 : 새시창호임.

이용상태

근린생활시설(상호명:이레PC방)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비 및 소화전 설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적인 토지는 가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 서측으로 중로2류 및 북측으로 소로1류와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(상업지구) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(창원상남지석묘)<경상남도 문화재보호 조례> 중점경관관리구역(2018-11-30)(상남상업지역 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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2.

1.1. 사건 개요

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2.

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12649 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 경OOOOOOOO

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

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* 소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 22-1 봉림빌딩 10층1001호 (신주소: 경상남도 창원시 성산구 마디미로43번길 2)

* 건물명: 봉림빌딩

* 층수: 지상 10층 중 10층 1001호

* 용도: 근린생활시설 (현재 이레PC방으로 이용 중)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브 지붕

* 외벽: 알루미늄 복합판넬 및 석재 붙임 등 마감

* 내벽: 인테리어 등 마감

* 창호: 새시 창호

1.3. 면적 정보

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* 토지면적: 64.96㎡ (약 19.65평)

* 토지 지분: 64.96㎡ (약 19.65평)

* 건물면적: 298.47㎡ (약 90.30평)

* 건물 지분: 298.47㎡ (약 90.30평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 평가 요약

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* 감정가: 600,000,000원

* 건물 총 연면적: 5936.7㎡

* 건물 총 동 총 면적: 5936.7㎡

* 토지 대지권 면적: 847.3㎡

* 감정평가서 요약:

* 본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 '상남시장' 남측 인근에 위치하며, 부근은 각종 상업용시설, 위락시설 및 숙박시설 등으로 형성된 지역임.

* 건물의 구조는 철근콘크리트구조 10층 건물 내 10층 1001호이며, 현재 근린생활시설(이레PC방)로 이용 중임.

* 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 소화전 설비 등이 시설되어 있음.

* 토지는 가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 서측으로 중로2류, 북측으로 소로1류와 접함.

2. 입지조건

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2.1. 소재지 및 주변 환경

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* 본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동, 즉 창원시의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치함.

* 주변은 다양한 상업용 시설, 위락 시설, 숙박 시설 등이 밀집하여 활발한 지역 분위기를 형성하고 있음.

* '상남시장'이 인근에 소재하여 유동 인구가 많을 것으로 예상됨.

2.2. 교통 접근성

2.

2.

* 차량 접근이 용이하며, 서측으로 폭 15~20m의 중로2류, 북측으로 폭 10~12m의 소로1류와 각각 접하고 있어 도로망이 양호함.

* 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

2.

2.

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구단위계획구역: 지정되어 있어 관련 계획에 따라 개발 및 이용이 관리됨.

* 기타 지역/지구: 시가지경관지구(일반), 중점경관관리구역(상남상업지역)으로 지정되어 있어 경관 관련 규제가 있을 수 있음.

* 접도구역: 소로1류, 중로2류와 접함.

* 제한사항:

* 가축사육제한구역(전부제한)

* 역사문화환경보존지역(창원상남지석묘): 인근 유적지 보호를 위한 개발 행위 제한 가능성 검토 필요.

3. 권리분석

2.

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3.1. 등기부 요약 및 권리 관계

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2.

* 소유권은 여러 차례 변동되었으며, 현재 소유자는 오세현 외 다수일 가능성이 있음 (등기부상 소유권이전 및 공유자전원지분전부이전 내역 확인).

* 말소기준권리는 2017년 2월 28일 접수된 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권 (채권액 405,600,000원)임.

* 이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 562,940,000원 (이는 등기상 채권 총액이며, 실제 경매 진행 채권액과는 다를 수 있음. 본 경매의 채권자 경상남도정치망수산업협동조합의 채권액은 430,871,086원임).

3.2. 임차인 현황

2.

2.

* 임차인: 유신기

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2019년 6월 3일

* 배당신고일자: 2026년 3월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 임대 관계는 '미상'임.

3.3. 인수되는 권리 분석

2.

2.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

* 임차인 유신기는 대항력이 없어 보증금의 인수 부담은 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

2.

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4.1. 주변 상업 시설 현황

2.

2.

* 본건이 위치한 상남동은 창원시의 대표적인 상업, 금융, 행정, 유통, 문화, 위락의 중심지로, 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있음.

* 인근에 상남시장 등 전통적인 시장이 있어 배후 수요가 풍부함.

* 유흥, 문화, 쇼핑 시설이 잘 발달되어 있어 상업 활동이 매우 활발한 지역임.

4.2. 해당 물건의 업종 (PC방)

2.

2.

* 현재 PC방으로 이용 중이며, 상권 특성상 젊은층 및 학생, 직장인의 이용률이 높을 것으로 예상됨.

* 주변 상업 시설 밀집 지역에 위치하여 PC방 운영에 유리한 환경을 갖추고 있음.

5. 생활정보

2.

2.

* 편의시설: 창원시청, 롯데백화점, 롯데마트, CGV 등 각종 공공기관, 금융 기관, 쇼핑 시설, 문화 시설이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치함. 병원, 약국, 은행 등 생활 편의 시설도 풍부함.

* 교통: 주요 간선도로와 인접해 있어 시내외 접근성이 좋음.

* 기타 환경: '창원상남지석묘' 인근에 위치하여 역사문화 환경 보존 지역으로 지정되어 있다는 점을 참고할 필요가 있음. 이는 해당 지역의 역사적 가치를 나타내며, 일부 개발 행위에 영향을 줄 수 있음.

6. 잠재적 리스크

2.

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6.1. 법적/행정적 제한

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2.

* 토지 이용 계획상 일반상업지역 외에도 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규 및 규제를 면밀히 검토해야 함.

* 역사문화환경보존지역(창원상남지석묘)으로 지정된 지역과 인접해 있어, 유적지 보호와 관련된 행위 제한이 발생할 가능성이 있음.

6.2. 임차인 관련 사항

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2.

* 현재 임차인 유신기는 대항력이 없으나, 배당신고일자가 2026년 3월 24일로 명시되어 있어, 명도 절차 진행 시점 및 협의 과정에 따라 다소의 시간이 소요될 수 있음.

* 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 계약 관계나 추가적인 권리 관계 존재 여부를 반드시 확인해야 함. (금액이 미상이라도 주의 필요)

6.3. 기타

2.

2.

* 건물 노후도 및 유지보수 상태에 대한 추가적인 현장 확인이 필요함.

* 상남동 지역의 임대 시세 및 공실률 등 시장 동향 파악이 필요함.

7. 종합 의견

2.

2.

본 물건은 창원시 성산구 상남동의 핵심 상업 지구에 위치한 근린생활시설(PC방)로서, 입지 자체는 매우 우수함. 교통 접근성, 주변 상업 시설 밀집도, 유동 인구 측면에서 긍정적인 평가가 가능함. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 권리 및 부담은 없는 상태임. 다만, 역사문화환경보존지역 및 경관지구 등으로 인한 향후 개발 및 이용상의 제한 가능성이 존재하며, 임대 관계 '미상'인 점과 명도 절차 진행에 대한 고려가 필요함.

8. 투자 포인트

2.

2.

* 창원시 최고 상업 중심지(상남동)에 위치하여 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 분석이 명확하며, 인수되는 권리가 없음.

* 현재 PC방으로 운영 중이며, 상권 활성화로 인한 지속적인 수요 기대.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 절차 진행 시 명확한 권리 행사 가능.

* 주변 상업 시설과의 연계성 및 유동 인구 흡수 용이.

9. 예상 입찰가

2.

2.

* 본건은 인수되는 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담이 없는 상태임.

* 감정가는 600,000,000원이며, 총 채권액 또한 감정가 수준이거나 이하이므로, 채권자들의 배당 요구를 기준으로 볼 때 감정가 이하로 낙찰될 가능성은 낮아 보임.

* 상남동의 중심 상업지구 위치, 건물의 상태, 현재 운영 중인 업종 등을 종합적으로 고려할 때, 경매 시장의 경쟁률 및 유사 물건의 거래 사례를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 함.

* 낙찰가의 적정성을 판단하기 위해서는 주변 시세, 임대료 수준, 공실률, 향후 개발 가능성 등을 심층적으로 조사해야 하며, 보수적으로 접근 시 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격대를 고려해 볼 수 있음. (단, 이는 예시이며 실제 입찰가는 시장 상황에 따라 달라질 수 있음)

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