나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10000 [1] 울산광역시 울주군 상북면 길천리 1081 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙 · 평가일 2026.01.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 상북면 길천리에 소재하는 순정못 북서측 인근에 위치하는 부동산으로 부근일대는자연취락지대로 단독주택,농경지,임야 등이 혼재해 있으며, 제반 환경 보통정도임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 평지이며,단독주택 건부지임.

인접 도로상태

남측 및 북동측으로 세로가 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,자연녹지지역,자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

(가)본건 지상에 제시외건물 및 물건(기호 ㄱ~ㅅ)이 소재하며, 종물 및 부합물로 평가목적을 고려하여 실측사정하여 평가하였으며,토지에 미치는 영향은 없는 것으로 판단됨. (나)제시외건물 및 물건중 기호(ㄹ~ㅅ)은 현장조사시 임차인이 시공한 것으로 탐문조사되어 구분하여 평가하였으니(감정평가명세서 참조),소유권관계 및 일괄 경매 여부를 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 외벽 ; 무늬판넬마감 등 창호 : 샷시창 임.

이용상태

단독주택.

설비내역

기본적인 위생설비,급.배수설비,난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

(가)본건 지상에 제시외건물 및 물건(기호 ㄱ~ㅅ)이 소재하며, 종물 및 부합물로 평가목적을 고려하여 실측사정하여 평가하였음. (나)제시외건물 및 물건중 기호(ㄹ~ㅅ)은 현장조사시 임차인이 시공한 것으로 탐문조사되어 구분하여 평가하였으니(감정평가명세서 참조),소유권관계 및 일괄 경매 여부를 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 임차인이 거주하는 것으로 조사되었으며,자세한 임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 임차인이 시공한 콘크리트 바닥포장 포함.
2. 본 건 토지상에 소재하는 임차인이 설치한 제시외 건물(판넬구조 단층 견사 9㎡, 블록조 개수영장 1식, 메쉬펜스 휀스시설 출입문 1식)을 이 사건 매각에서 제외함. 한편 최저매각가격은 위 제시외 건물로 인하여 받는 영향을 감안한 가격임.
3. 임차인 정승묵으로부터 매각부동산에 관한 공사대금 37,000,000원에 대한 유치권신고서가 2026.01.21.자로 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함.
4. 신청채권자로부터 임차인 정승묵의 유치권신고에 대하여 '임대차계약서상 원상복구특약이 존재하므로 유치권이 성립하지 않는다'는 내용의 유치권배제신청서가 2026.04.17.자로 제출되었으나 그 진위여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10000 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 길천리 1081

용도: 단독주택

감정가: 242,390,800원

토지면적: 410.00㎡ (약 124평)

건물면적: 80.94㎡ (약 24.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.1. 입지조건

* 위치: 울산광역시 울주군 상북면 길천리, 순정못 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본 건 부근 일대는 자연취락지대로 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재해 있으며, 제반 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 토지: 부정형의 토지이며 평지로 단독주택 건축 부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로: 남측 및 북동측으로 세로가 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다 (축종별 거리제한 250m 미만 축종).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 12월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을11) 입니다.

* 말소 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 소유권 이전, 근저당, 임의경매, 압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 유치권: 임차인 정승묵으로부터 공사대금 37,000,000원에 대한 유치권이 신고되었으나, 성립 여부가 불분명합니다. 신청 채권자는 임대차계약서상 원상복구 특약 존재를 이유로 유치권이 성립하지 않는다고 주장하며 유치권 배제 신청서를 제출하였으나, 이 또한 진위 여부는 불분명한 상태입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 고주경

보증금: 30,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-09-19

확정일자: 2024-09-23

배당신고일자: 2026-01-26

대항력: 없음

* 임차인: 정승묵

보증금: 30,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-09-19

확정일자: 2024-09-23

배당신고일자: 2026-01-21

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 건이 위치한 울산광역시 울주군 상북면 길천리는 자연취락지대로, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 대규모 상업 시설보다는 전원생활 및 농업 활동과 관련된 시설이 주를 이루는 것으로 파악됩니다.

* 주변 부동산 시세 검색 결과, 전원주택이나 토지 매물이 다수 확인되며, 평당 가격은 입지 및 건축 상태에 따라 편차가 크나, 본 건과 유사한 규모의 토지 및 단독주택의 경우 수억 원대의 매물이 거래되고 있습니다.

* 길천지구 도시개발사업이 진행 중이어서 향후 지역 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 용도: 단독주택이며, 건축물대장상 용도 역시 단독주택입니다.

* 건물 구조: 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 검색 결과, 인근에 대규모 편의시설보다는 자연환경 및 주거 위주의 시설이 분포하는 것으로 나타났습니다. 경주 산내면 상권까지 차량으로 약 10분 거리에 위치합니다.

* 대중교통: 대중교통 사정은 보통 수준으로, 차량을 이용한 이동이 더 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 성립 여부: 임차인 정승묵의 유치권 신고에 대한 성립 여부가 불분명하며, 유치권 배제 신청이 접수되었으나 진위가 불분명하여 실제 낙찰 시 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 물건: 임차인이 시공한 것으로 보이는 제시외 건물(견사, 개수영장, 펜스 등)이 존재하며, 이 중 일부는 매각에서 제외되나 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 잠재적 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 제시외 건물 및 물건 중 일부는 종물 및 부합물로 평가되었으나, 소유권 관계 및 일괄 경매 여부에 대한 재확인이 필요하다는 점이 명시되어 있습니다.

* 혐오시설: 본 건 주변에 대규모 공장이나 폐기물 처리 시설 등 직접적인 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '가축사육제한구역'에 해당하므로, 인근에 축산 관련 시설이 존재할 가능성은 있습니다. 최근 개발이 추진되는 길천지구는 도시개발사업으로, 환경영향평가에서 공사 시 비산먼지, 토사유출, 폐기물 및 오수 발생, 소음 등이 예상되었으나, 저감 방안이 수립되었습니다.

* 임대차 관계: 현장 조사 시 임차인이 거주하는 것으로 조사되었으나, 정확한 임대차 관계는 미상입니다. 다만, 고주경, 정승묵 두 임차인의 보증금 및 차임 정보는 확인되었으며, 두 임차인 모두 대항력은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 상북면 길천리에 위치한 단독주택으로, 자연녹지지역에 속해 있으며 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 입지입니다. 토지 410㎡, 건물 80.94㎡ 규모로, 감정가는 242,390,800원입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 보이나, 임차인 정승묵이 신고한 유치권의 성립 여부가 불분명하다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 임차인이 시공한 것으로 보이는 제시외 건물들의 법정지상권 성립 가능성 및 소유권 관계 등도 면밀히 검토해야 합니다.

지역 개발 계획(길천지구 도시개발사업)이 추진 중인 점은 향후 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 자연녹지지역 내 단독주택 부지로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 절차가 순탄할 가능성이 높습니다 (단, 유치권 및 제시외 건물 관련 리스크는 별도 확인 필요).

* 길천지구 도시개발사업 등 지역 개발 호재로 인한 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 242,390,800원

* 본 건은 임차인의 유치권 신고 및 제시외 건물과 관련된 불확실성 등의 잠재적 리스크를 보유하고 있습니다. 이에 따라 감정가를 기준으로 하되, 위험 요소를 충분히 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 현 시세 분석 및 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 194,000,000원에서 218,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.