나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1630 [1] 울산광역시 중구 반구동 442-25 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광감정 · 평가일 2026.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 "학성초등학교" 남측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하여 일반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로 주상용 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 10미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-03-27),소로1류(폭10m~12m)(접합)가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,상대보호구역(학성초등학교)<교육환경보호에관한법률>

제시목록 외의 물건

없습니다

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상입니다. 2.기타사항 없습니다

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 2층 건물로서 외벽: 스타코및 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지 및 타일 등 창호: 샷시창호 조적조 슬래브지붕 단층 내외벽: 몰탈페인팅 등

이용상태

1층: 근린생활시설 2층:주택 부속 :화장실

설비내역

위생설비 및 급.배수시설 ,난방설비가 되어 있음

부합물 및 종물

ㄱ: 판넬조 판넬지붕 화장실 약7.8㎡이 소재함

공부와의 차이

본건 건물 중 부속 부분은 제시목록 및 등기사항전부증명서 상 철근콘크리트조 창고 및 변소이나 건축물대장상 조적조, 화장실로 현황도 동일한 바 건축물대장에 의거 감정평가하였습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임, 기타: 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록 2. 건물 중 부속부분은 등기사항증명서상 '철근콘크리트조 창고및변소'이나, 현황 및 건축물대장상 '조적조 화장실'이므로 응찰시 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1630 (1)

* 소재지: 울산광역시 중구 반구동 442-25

* 용도: 근린주택

* 감정가: 1,197,032,400원

* 토지면적: 297.80㎡ (약 90.09평)

* 건물면적: 270.06㎡ (약 81.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신병희 (울산지방법원 2025카단439, 2025타경1630 관련)

* 건물 제시외면적: 7.80㎡ (약 2.36평, 판넬조 판넬지붕 화장실)

* 중복사건: 본건은 울산지방법원 2026타경64 (서울산새마을금고 임의경매)와 중복 사건임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 "학성초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 일반적인 차량 접근이 가능하며, 교통사정은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 본건은 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 소로1류(폭10m~12m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(학성초등학교)임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 11월 06일 접수된 서울산새마을금고 근저당권(을9, 1,020,000,000원)임.

* 인수되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정임. 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 노*

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 전세권 설정 이력이 있으나 말소되었음.

* 임차인: 서*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-25

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 보증금 존재 여부에 대한 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* 임차인: 이*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-09

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 보증금 존재 여부에 대한 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 특이사항: 중복사건, 대항력 있는 임차인 존재.

* 주의사항:

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 매각하며, 제시외 건물(화장실)도 포함됨.

* 목록 2. 건물 중 부속 부분은 등기사항증명서상 '철근콘크리트조 창고및변소'이나, 현황 및 건축물대장상 '조적조 화장실'이므로 응찰 시 반드시 현황 확인 요망.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 근린생활시설 및 주택 밀집 지역에 위치하며, 학성초등학교가 인근에 있어 학생 및 학부모를 배후 수요로 확보할 수 있음.

* 건물 용도: 건축물대장상 제2종근린생활시설 및 주택으로 등재되어 있으며, 1층 근린생활시설, 2층 주택으로 이용 중임.

* 주변 시세 동향 (JSON 분석 기반):

* 최근(2026년 4월) 주변 연립/다세대 주택 매매 사례가 다수 확인되었으나, 본건(근린주택)과는 규모, 용도, 건축 연한 등에서 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 참고 매매 사례:

* 연립(1981년식, 59.54㎡): 70,000,000원

* 다세대(1991년식, 66.12㎡): 19,000,000원 (매우 낮은 가격으로 특이 거래 가능성 있음)

* 다세대(1992년식, 48.32㎡): 97,000,000원

* 본건 감정가 1,197,032,400원과 비교 시, 상기 거래 사례는 소규모 주택 거래이므로 직접적인 시세 비교는 불가하며, 본건의 감정가는 유사한 규모의 근린주택 또는 소형 상가 건물 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 주요 시설: 학성초등학교가 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 교통 및 편의시설: 일반적인 차량 접근이 용이하며, 근린생활시설이 밀집된 지역으로 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 비교적 용이함.

* 혐오시설: 외부 지도 검색을 통한 주변 혐오시설 정보는 제공되지 않았으며, 실제 확인이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 서* (전입 2021.08.25), 이* (전입 2024.08.09) 임차인은 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있으므로 실제 임대차 관계 및 보증금 존재 여부를 반드시 확인해야 함. 추후 보증금 반환 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없음.

* 건물 공부와의 차이: 부속건물(화장실)의 구조 및 재질이 등기부와 건축물대장, 현황 간에 불일치하므로, 입찰 전 현장 확인이 필수적임.

* 중복 사건: 2026타경64 임의경매 사건과의 중복 진행으로 인해 경매 절차에 변동이 있을 수 있음.

* 높은 채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 채무는 없음.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 반구동에 위치한 근린주택으로, 학성초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역임. 일반상업지역에 속해 있으며, 토지 및 건물 규모가 상당하여 향후 개발 가치 또한 기대해 볼 수 있음.

권리분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원) 및 부속건물의 공부상 불일치 등은 입찰 전 면밀한 확인이 요구됨. 중복 사건으로 인한 경매 절차 진행 상황을 주시할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

* 일반상업지역 내 입지: 향후 지역 개발 및 용도 변경 가능성을 고려한 투자처가 될 수 있음.

* 주거 밀집 지역 배후 수요: 근린생활시설로서의 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 높음.

* 토지 및 건물 규모: 개발 잠재력을 보유한 물건임.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,197,032,400원

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터 상의 연립/다세대 주택 매매 사례는 본건과 규모 및 용도에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가는 유사한 규모의 근린주택 또는 소형 상가 건물 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 권리분석상 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원임.

* 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원), 부속건물 공부와의 차이 등 잠재적 리스크를 고려해야 함.

* 현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있으므로, 보수적인 접근이 필요함.

* 감정가 1,197,032,400원의 90% 수준인 약 1,077,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 추가적인 시세 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

* 최종 예상 입찰가는 1,077,000,000원 내외로 제안하며, 상세한 현장 조사와 권리 관계 재확인을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.