나이스옥션 법원경매 서산 2025타경52087 [1] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 804동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남경흥 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 "성연초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 중 제18층 제1802호로서, (사용승인일 : 2018.12.28.) 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 바닥: 마루깔기 및 타일 마감 등, 창호: 하이새시 창호 등임.

이용상태

본건은 "아파트(방3, 거실 및 주방, 화장실겸 욕실2, 발코니 등)"로 이용 중임.

설비내역

본건은 위생 및 급.배수, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비, 지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형 토지로서, "아파트용 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북서측으로 노폭 약 20m, 북동측으로 노폭 약 17m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~ 25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불 가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개 발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장 조사시 이해관계인의 부재중으로 내부이용상태는 집합건축물대장상의 도면 등에 의거하였고, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서산지원 2025타경52087 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1129 이안더서산아파트 804동 18층 1802호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 중 제18층 제1802호 (사용승인일: 2018.12.28)

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지 면적: 56.87㎡ (약 17.20평)

토지 지분: 56.8736㎡

건물 면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.9476㎡

아파트 정보: 이안 더 서산 아파트 (사용승인일: 2018.12.28)

전용면적 (건물면적): 84.95㎡ (약 25.69평)

단지 전체 면적 (총면적): 29,077.594㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 231,000,000원 (2억 3,100만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 "성연초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)입니다.

일반산업단지 구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약상 다수의 권리(소유권이전, 신탁등기 말소, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매)가 설정되었으나, 2026년 1월 2일자 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사의 임의경매개시결정(사건번호: 2025타경52087)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2019-11-15)

등기부채권 총액: 402,786,668원

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 30,000,000원

차임: 500,000원

전입일자/확정일자: 2025-05-02

배당신고일자: 2026-02-04

대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

인수 보증금 합계: 0원 (해당 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.)

4. 상권분석

본건은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다.

주변에 성연초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

일반산업단지가 인근에 위치하여 직주근접 수요가 있을 수 있으나, 주거 쾌적성에 미치는 영향은 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 2018년 12월 28일에 사용 승인된 24층 아파트 중 18층에 위치하고 있습니다.

내부 구조는 방 3개, 거실 및 주방, 화장실 겸 욕실 2개, 발코니 등으로 이용 중입니다.

5.2. 편의시설 및 부대시설

위생 및 급배수, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 난방, 지하 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

전기차 충전기(지하) 7대 보유 중입니다.

주차는 지하 주차장을 이용할 수 있으며, 단지 전체 지하 주차 가능 대수는 316대입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

유동화 물건, 공동담보 물건으로 경매가 진행 중입니다.

6.2. 현장 조사 시 특이사항

이해관계인 부재로 내부 이용 상태는 집합건축물대장상의 도면에 의거하였으며, 임대 관계는 미상입니다. (현재 입력된 임차인 정보는 전입일자/확정일자 기준으로 대항력이 없는 것으로 분석됨)

6.3. 주변 환경

본건은 '서산 성연일반산업단지'와 인접해 있습니다. 이 산업단지는 제조 및 물류 기업을 중심으로 조성되고 있으며, 해당 지역의 경제 활성화에 기여할 것으로 예상됩니다.

다만, 대규모 산업단지 인근에 위치함에 따라 소음, 분진, 교통량 증가 등의 잠재적인 생활 환경 저해 요인이 있을 수 있습니다. 이러한 영향의 정도는 구체적인 산업단지 내 시설 및 운영 방식, 그리고 본건과의 이격 거리 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연도(2018년)가 비교적 짧고, 서산시 내에서도 비교적 양호한 입지에 위치한 아파트입니다.

감정가는 2억 3,100만원이며, 최근 실거래가는 1억 9,500만원에서 2억 1,000만원 사이에 형성되어 있습니다.

권리 관계는 복잡해 보였으나, 매각으로 모두 소멸되어 인수할 권리는 없습니다.

다만, 일반산업단지 인근에 위치한다는 점은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있으므로, 인근 산업단지의 성격과 본건과의 이격 거리, 소음/분진 등의 영향을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급 아파트: 2018년 준공으로 비교적 새 건물입니다.

양호한 입지: 초등학교 인근, 도심 접근성 보통.

권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 및 예상 입찰가 산정을 통해 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 231,000,000원

최근 실거래가 평균 (2026년 4월~5월, 84.9476㎡ 기준): 약 203,333,333원

본건은 18층으로, 최근 거래된 7~12층보다 높은 층임을 감안할 때, 시세는 최소 2억 1,000만원 이상으로 볼 수 있습니다.

일반적인 경매 투자 시, 감정가의 80~90% 또는 실거래가 수준에서 시작하는 경우가 많습니다.

고려 사항:

* 일반산업단지 인접에 따른 쾌적성 저하 가능성

* 향후 시장 상황 변화

보수적인 접근: 감정가의 85% 수준인 약 196,350,000원

적정 수준 고려: 최근 실거래가 평균 + 층수 프리미엄 고려 시, 약 210,000,000원 ~ 220,000,000원 범위

추천 입찰가 범위: 205,000,000원 ~ 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.