나이스옥션 법원경매 서산 2026타경50001 [1] 충청남도 서산시 읍내동 771-38 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 읍내동 소재 "부춘초등학교" 서측 인근에 위치하고, 주위환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 내 제지1층 제101호로서, (사용승인일 : 1996.02.05) 외벽 : 시멘트 몰탈위 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주택(다가구)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 현황 "주택(다가구)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

- 일련번호 (1) 토지는 공부상 지목이 "전"이나, 현황 "대"임. - 본건은 등기사항전부증명서(토지, 건물) 상 토지 및 건물 전체에 대한 공유등기가 경료되어 있고, 공유지 연명부, 일반건축물대장 상 지분 소유권자로 기재되어 있으므로 단독주택으로 기재되어 있으나, 내부적으로는 각 공유자들이 각 호수별로 구분하여 특정부분만을 배타적으로 사용·수익하고 있는 구분소유적 공유의 형태로 거래되는 관행을 감안하여 평가하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람. - 본건은 충청남도 서산시 읍내동 771-38 소재 토지(매각지분 갑구 13번 최순복 지분 6분의 1 전부) 및 건물(매각지분 갑구 13번 최순복 지분 6분의 1 전부)의 공유부분 평가이나, 귀 요청에 의하여 최순복 지분 토지 공유지분과 건물 공유지분을 일괄하여 평가하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람. - 본건의 위치, 내부구조 및 전유부분의 면적은 건축물현황도를 기준하여 57.00㎡로 기재하였으며, 전유부분 외 면적(9.82㎡)은 최순복 지분 6분의 1 중 전유부분 면적을 차감한 면적임. - 본건은 귀 요청에 의거하여 통칭 "제디동 제지1층 제101호"로 기재하였으니, 업무진행 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 공부상 토지 및 건물 전체에 대한 공유등기 및 지분소유권자로 기재되어 있으나 내부적으로는 각 공유자들이 각 호수별로 구분하여 특정부분만을 배타적으로 사용 수익하고 있는 구분소유적 공유의 형태(별지 집행관의 사실조회회신서 참조)임. 매각 목적물은 101호이고, 그에 따른 공유자 우선매수권 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2026타경50001 (1)

소재지: 충청남도 서산시 읍내동 771-38

건물구분: 다가구주택

토지면적: 258.00㎡ (약 78.05평)

건물면적: 400.92㎡ (약 121.28평)

감정가: 39,500,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (최순복 지분 6분의 1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

작성일: 2026-09-09

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청남도 서산시 읍내동 소재 "부춘초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 교통 상황은 양호합니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 현재 "주택(다가구)" 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가), 상대보호구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축물 구조 및 사용승인일: 본건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 건물 내 제1층 제101호로서, 1996년 2월 5일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 벽돌 쌓기 마감이며, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

* 면적 정보:

* 토지 지분: 43.0086㎡ (약 12.99평)

* 건물 지분: 66.83㎡ (약 20.22평)

* 평가상 전유부분 면적: 57.00㎡ (약 17.24평)

* 평가상 전유부분 외 면적: 9.82㎡ (약 2.97평)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 1월 6일 한국자산관리공사의 강제경매 개시결정 등기(갑14)가 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (지상권개요: 비고)

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 인수되는 권리 없이 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: NGUYENQUANGCHIEN

* 전입일자: 2025-11-26

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 실제 보증금 존재 여부 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 김관옥

* 전입일자: 2024-08-12

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 실제 보증금 존재 여부 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 박장미

* 전입일자: 2024-08-20

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 실제 보증금 존재 여부 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 이희남

* 전입일자: 1996-02-16

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 실제 보증금 존재 여부 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 임차인 관련 주의사항 참조)

* 주의사항: 공유자우선매수신고, 지분매각, 대항력있는임차인

1.3. 상권분석

* 주위환경: 본건은 주로 단독주택 및 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 부동산의 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 지역 내 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 구체적인 대형 마트, 병원 등은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 교육시설: "부춘초등학교"가 인근에 위치하고 있으며, "상대보호구역"으로 지정되어 있어 초등학생 자녀가 있는 가구에 교육 환경이 양호합니다.

* 주거환경: 조용한 주택가에 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 및 건물 전체가 아닌 지분만 매각되므로, 해당 지분에 대한 소유권 행사 및 관리, 처분에 있어 다른 공유자들과의 협의 및 이해관계 조정이 필요할 수 있습니다.

* 구분소유적 공유 형태: 공부상으로는 전체 건물의 공유 등기이나, 내부적으로는 각 호수별 특정 부분을 배타적으로 사용 수익하는 구분 소유적 형태를 띠고 있습니다. 이는 명도 및 소유권 행사에 있어 법적, 실무적 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 제시된 임차인 4명 모두 '대항력 있음'으로 표시되어 있으나, 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 임대차 관계와 다를 가능성이 있으며, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 건축물 노후화: 1996년 사용승인된 건물로, 약 30년 가까이 경과하여 향후 유지보수, 수리 또는 재건축/리모델링에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 관련 제한사항: 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 특이사항: 매각 목적물인 101호에 대하여 공유자 우선매수권이 없다는 점은 일반적인 경우와 다르므로, 입찰 전 해당 사유를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서산시 읍내동에 위치한 다가구주택의 지분 경매 물건으로, 부춘초등학교 인근의 주거 지역에 자리 잡고 있어 안정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 39,500,000원으로 비교적 낮게 책정되어 있으나, 지분 매각이라는 점과 함께 대항력 있는 임차인, 구분소유적 공유 형태 등 복잡한 권리 및 상황으로 인해 투자 전 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있음에도 대항력이 있다는 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 내포하므로, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 실제 상황을 명확히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 매각 대상인 101호에 대한 공유자 우선매수권이 없다는 점도 특이사항으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 가격으로 부동산 지분을 취득할 기회입니다.

* 주택 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 건물의 연식을 고려할 때, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 지분 투자를 통해 비교적 적은 금액으로 부동산 시장에 접근할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 0원이라는 점을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 39,500,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 지분 매각의 특성과 복잡한 권리 관계, 명도 가능성 등을 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 27,650,000원 ~ 31,600,000원 범위 내에서 신중하게 검토할 것을 권유합니다. 정확한 투자 가치 판단을 위해서는 주변 시세, 건물 상태, 예상 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려한 추가적인 심층 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.