나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1644 [1] 울산광역시 동구 서부동 244-5 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 동구 서부동 소재 '남목2동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하는 통칭 '세운상가' 3층 302호로서 부근 일대는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 가장형에 가까운 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일단의 토지 서측으로 폭 약 8미터 이내의 도로, 남측으로 폭 약 8미터 이상의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1,2) 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2023-03-16)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접 합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 3,4) 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2023-03-16)(접합), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

1. 본 건은 울산광역시 동구 서부동에 소재하는 '새운상가아파트'임
2. 본 건 부동산의 등기사항증명서상 대지권의 목적인 3, 4 토지는 미등기이나, 대지권등록부상 각 대지권 비율(32.98/1280) 및 소유자(김인년, 이 사건의 소유자임) 확인됨. 감정평가 및 매각에 포함함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1644 (1)

* 물건종류: 아파트

* 소재지: 울산광역시 동구 서부동 244-5, 3층 302호

* 건물명: 새운상가아파트

* 토지면적 (건물 대지권 지분): 32.98㎡ (약 9.97평)

* 건물면적 (전용면적): 85.00㎡ (약 25.71평)

* 건물면적 (분양면적): 제공된 정보에 없음

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층

* 준공 연도: 1983년

* 감정가: 98,000,000원

* 매각 방법: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 오OO

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 울산광역시 동구 서부동 소재 '남목2동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로 상태: 본건 토지는 서측으로 폭 약 8미터 이내의 도로, 남측으로 폭 약 8미터 이상의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역임. 일부 토지(3, 4)는 준보전산지에도 해당함.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2021년 3월 9일 접수된 오길용 근저당권 (175,000,000원)임.

* 본 경매 사건으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정임. (을13 근저당권, 갑5 가압류, 갑6 가압류, 갑7 임의경매 등)

* 임차인 현황:

* 임차인: NGUYEN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 29일

* 대항력: 없음 (인수되는 보증금 없음)

* 인수되는 권리: 해당 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

* 특이사항: 본건 부동산의 대지권 목적인 토지(3, 4)가 등기사항증명서상 미등기 상태이나, 대지권등록부상에 대지권 비율(32.98/1280) 및 소유자가 확인되어 감정평가 및 매각에 포함되었음.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 '세운상가'는 공동주택과 근린생활시설이 혼합된 상가건물임. 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권은 형성되어 있음.

* 주변 편의시설: '남목2동행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정서비스 이용이 편리함.

1.4. 생활정보

* 건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 건물 내부 마감: 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있음. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감.

1.5. 잠재적 리스크

* 미등기 토지 관련 사항: 대지권은 확인되나, 토지 자체의 미등기 상태는 향후 건물 전체의 재건축이나 재개발 시 복잡한 법적 절차를 야기할 수 있는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있음. 다만, 현재는 대지권 비율로 매각에 포함되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 세심한 검토가 필요함.

* 건물 노후화: 1983년에 준공된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용 증가나 리모델링 필요성이 발생할 수 있음.

* 임대 관계 미상: '기타참고사항'에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현재 임차인 현황에는 보증금/차임이 없는 임차인만 확인됨. 혹시 모를 다른 임차인의 존재 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 방문 시 확인이 필요함.

* 토지 이용 제한: 일부 토지(3,4)에 준보전산지 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 공동주택 건부지로 이용 중이므로 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 판단됨.

* 주변 시설: 주변 지역에서 폐기물 처리업체나 관련 시설에 대한 정보가 일부 확인되나, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설이나 대규모 공장, 유해시설 등은 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 서부동에 위치한 새운상가아파트 3층 302호임. 입지, 교통, 주변 환경 등 기본적인 조건은 보통 수준이며, 특히 남목2동행정복지센터가 인근에 있어 생활 편의성이 일부 있음. 권리 분석상 인수되는 권리나 보증금이 없어 명확한 권리 취득이 가능함. 다만, 대지권 관련 토지의 미등기 상태, 건물의 노후화 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항임. 임대 관계 미상이라는 점도 현장 확인이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능함.

* 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있음.

* 지역 개발 가능성 또는 향후 부동산 시장 회복 시 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 98,000,000원을 기준으로 입찰가 산정 시 추가적인 부담은 없음. 다만, 성공적인 투자를 위해서는 최근 주변 아파트 매매 시세, 거래량, 건물의 실제 상태, 향후 예상되는 수리비 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함. 일반적인 경매 투자 전략에 따라 감정가 대비 70~90% 수준에서 경쟁 상황을 지켜보며 입찰가를 결정하는 것을 추천함. (예: 68,600,000원 ~ 88,200,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.