나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32290 [1] 대구광역시 달서구 본동 943-2 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움감정 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 본리동 소재 "본리네거리" 남서측 인근에 위치하며. 부근 일대는 아파트 단지, 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량출입 가능하며, 대중교통이용 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브즙 지하1층 지상5층건 중 2층 206호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. - 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감. - 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트 단위세대임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스공급 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 동측 하향완경사지대에 평탄하게 조성되어 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측 및 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-81호 선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환 경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 임대차 관계 미상의 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본건은 대구광역시 달서구 본동에 소재한 아파트로서, 대구지방법원 서부지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호: 대구서부지원 2025타경32290 (1)

채권자: 박OO

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 달서구 본동 943-2

용도: 아파트

감정가: 71,000,000원

토지 면적: 1166.80㎡ (약 353.01평)

토지 지분: 31.5036㎡ (약 9.53평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 2675.44㎡ (약 809.33평) - 전체 건물 면적 기준

건물 지분: 2675.44㎡ - 전체 건물 면적 기준

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브즙 지하1층 지상5층 건물 중 2층 206호

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

바닥: 장판지 및 타일 등 마감

창호: 새시창

이용 상태: 아파트 단위세대

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 공급 및 개별난방설비 등

1.4. 토지 정보

토지 형상 및 이용 상태: 가장형의 토지로서 동측 하향 완경사지대에 평탄하게 조성되어 아파트 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 단지 남측 및 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 2개소, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

1.5. 특이사항

공동담보, 대지권 미등기

1.6. 주의사항

일괄매각. 임대차 관계 미상의 임차인 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 달서구 본동 소재 "본리네거리" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼합되어 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 용이하며, 단지 인근으로 시내버스 노선이 다수 운행되어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

토지는 가장형으로 동측 하향 경사지에 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트 단지의 건부지로 이용되고 있습니다. 단지 내부는 남측과 서측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접해 있어 차량의 통행 및 접근이 원활합니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류 도로가 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설

주변에는 주거 단지가 밀집해 있으며, 다수의 학교(예: 대구 본리초등학교, 대구 본리중학교 등)가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 본리네거리 인근에 다양한 근린생활시설(상가, 병원, 은행 등)이 분포하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

현재까지 파악된 정보로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약 상 다수의 소유권 이전 및 근저당권 설정 내역이 확인됩니다. 전체 등기부채권 총액은 1,371,060,000원 수준입니다.

건물 등기부 요약 상 소유권 이전 후 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기가 기재되어 있습니다. 건물 등기부채권 총액은 52,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

현재까지 파악된 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-04-04, 대항력: 없음

본건의 주의사항에 "임대차 관계 미상의 임차인 있음"으로 명시되어 있어, 상기 기재된 임차인 외에 추가적인 임차인이 존재하거나 임대차 관계가 복잡할 가능성이 있습니다.

3.3. 말소 기준 권리 및 소멸 여부

본건은 일괄 매각으로 진행되며, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 기재되어 있습니다. 이에 따라 본 건 경매 절차가 완료되면, 매각으로 인해 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다. 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 말소될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

인수되는 권리: 해당사항 없음 (모든 권리 소멸 예정)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 대구광역시 달서구 본동 지역은 아파트 단지, 주택, 상가 등이 혼재된 성숙된 주거 지역입니다. 본리네거리라는 지역적 중심지와 인접하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

단지 인근에 다수의 편의점, 마트, 병원, 약국, 식당 등의 근린생활시설이 밀집해 있어 입주민들의 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변이 아파트 단지와 주택가로 형성되어 있어 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

도보 거리에 다양한 상업 시설이 있어 의식주 해결이 용이합니다. 학교, 공원 등도 인근에 위치하여 가족 단위 거주자에게도 적합한 환경입니다.

5.3. 공공시설

대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로와 인접하여 차량을 이용한 이동도 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건의 가장 큰 리스크는 '대지권 미등기'입니다. 이는 아파트 소유주가 건물의 소유권은 가지고 있으나, 해당 아파트가 지어진 땅(대지)에 대한 소유권이나 사용권을 제대로 등기하지 못했음을 의미합니다. 이로 인해 향후 재산권 행사에 제약이 따르거나, 소유권 분쟁, 대출 제한 등의 심각한 문제가 발생할 수 있습니다. 대지권 회복 및 등기 절차에 추가적인 비용과 시간이 소요될 가능성이 높습니다.

6.2. 임대차 관계 미상

주의사항에 "임대차 관계 미상의 임차인 있음"으로 명시되어 있습니다. 기재된 임차인 외에 추가적인 임차인이 존재하거나, 임차인의 보증금, 차임, 대항력 유무 등에 대한 정보가 불분명할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공동 담보

본건은 공동 담보로 설정된 물건으로, 채무자가 다른 부동산도 담보로 제공했을 가능성이 있습니다. 이는 채무자의 재정 상태나 다른 담보 물건의 경매 진행 여부에 따라 본 건의 경매 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 높은 채무 총액 대비 감정가

토지의 등기부상 채무 총액이 약 13억 7천만원에 달하는 반면, 감정가는 7천1백만원으로 매우 낮은 수준입니다. 이는 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하는 상황으로, 낙찰 시에도 채무 전액을 변제하기 어렵다는 것을 시사합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 요약

대구광역시 달서구 본동에 위치한 아파트 물건으로, 본리네거리 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다. 일반적인 아파트로서의 기본적인 주거 환경 및 교통, 편의시설은 양호한 편입니다.

7.2. 주요 강점 및 약점

강점:

* 비교적 양호한 주거 입지 및 생활 편의시설 접근성

* 대중교통 이용 편리

약점:

* 대지권 미등기 상태로 인한 심각한 권리상 리스크

* 임대차 관계 미상의 임차인 존재 가능성

* 높은 채무 총액 대비 낮은 감정가

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

대지권 미등기 문제를 해결할 수 있다면, 입지 자체는 주거 기능이 양호한 지역이므로 잠재적인 주거 가치는 존재합니다.

8.2. 투자 고려사항

본 건은 '대지권 미등기'라는 매우 중대한 권리상의 하자가 존재하므로, 해당 문제 해결 능력과 이에 따른 추가 비용 부담을 감수할 수 있는 투자자에게만 적합할 수 있습니다. 또한, 미상 임차인에 대한 명도 절차도 신중하게 진행해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

예상 입찰가는 본 건의 감정가(71,000,000원)와 등기부상 채무 총액, 그리고 '대지권 미등기' 및 '임대차 관계 미상'과 같은 중대한 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 대지권 미등기 문제 해결을 위한 추가 비용과 시간을 고려해야 하므로, 본 건의 투자 가치는 매우 낮게 평가될 수 있습니다.

9.2. 제안

상기 리스크 요인들을 고려할 때, 예상되는 법원의 매각 허가 여부 및 최종적인 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 결정될 가능성이 높습니다. 본 건의 투자는 리스크 해소 가능성과 그에 따른 추가 비용을 면밀히 검토한 후, 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.