나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10247 [1] 대구광역시 수성구 지산동 1234-1 지산리더스 201동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "지산네거리" 남서측 인근에 위치하는 "지산리더스" 제201동 제4층 제403호 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 후면 단독 주택 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

대상물건단지까지 차량 접근 용이하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상15층 건 중 제201동 제4층 제403호 단위세대로서, - 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등, - 내 벽: 벽지 및 타일 마감 등, - 바 닥: 장판지깔기 및 타일 마감 등, - 창 호: 샷시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 소방설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 건[아파트]부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

대상물건단지 동측으로 폭 약 25~30M, 북측 및 남측으로 폭 약 15~20M의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역(무지개유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용지초등학교)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 절대보호구역(무지개유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(용 지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>(하천) 은 건설과{666-2922 2991}확인 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

본 물건은 대구광역시 수성구 지산동 1234-1번지에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 대구지방법원 2025타경10247 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

감정가는 150,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

1.2. 건물 개요

아파트명은 "지산리더스"이며, 1991년 11월 15일에 사용 승인되었습니다.

총 4개 동, 694세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 15층 건물 중 201동 4층 403호에 해당합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 있습니다.

주차는 지상 4대, 지하 16대, 합계 233대가 가능합니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적: 23.93㎡ (약 7.24평)

토지 지분: 23.925㎡ (약 7.24평)

건물 면적 (전용 면적): 54.12㎡ (약 16.37평)

건물 지분: 54.12㎡ (약 16.37평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "지산네거리" 남서측 인근에 위치합니다.

주변에는 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 단독 주택 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

지역적으로 대구의 명문 학군으로 알려진 수성구에 속해 교육 환경이 우수합니다.

반경 1km 이내에 대구용지초등학교(B 등급, 0.1km), 지산중학교(B 등급, 0.4km), 수성고등학교(C 등급, 0.6km) 등이 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 단지 동측으로 폭 약 25~30M, 북측 및 남측으로 폭 약 15~20M의 포장도로와 접하고 있어 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

대구도시철도 3호선 지산역이 인근에 위치하며, 수성IC가 인접해 있어 대구 전역 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(무지개유치원, 용지초등학교), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 채권자

본 건은 부동산 임의경매이며, 채권자는 한국주택금융공사(2026-01-02, 80,598,909원)입니다.

감정평가서상 채권자는 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO로 기재되어 있습니다.

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리 관계가 확인됩니다.

- 갑1: 소유권이전 (강철우, 1991-12-31)

- 을4: 근저당 (국민은행, 120,000,000원, 2015-04-20)

- 갑2: 임의경매 (한국주택금융공사, 80,598,909원, 2026-01-02)

3.3. 말소기준 권리

말소기준 권리는 2015년 4월 20일 접수된 국민은행 근저당 (을4)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준 권리보다 후순위인 권리들은 말소될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 별도 비고 사항이 없어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.5. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

이는 현재 임차인이 없거나, 임차인의 존재 및 보증금에 대한 정보가 파악되지 않았음을 의미합니다.

따라서 임차인과 관련된 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건이 소재한 지산동은 대구 수성구 내에서도 비교적 안정된 주거 지역으로 평가받습니다.

주변에 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근에 대규모 재건축 단지인 '더샵 수성라크에르'가 추진 또는 완료되었거나 예정되어 있어 지역 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

동아백화점, 홈플러스, 목련시장 등 대형 편의시설도 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육 시설

초등학교로는 대구용지초등학교, 중학교로는 지산중학교, 고등학교로는 수성고등학교가 인접해 있어 우수한 교육 환경을 제공합니다.

5.3. 단지 내 부대시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 외에도 가축사육제한구역, 상대·절대보호구역(유치원, 초등학교), 택지개발지구 등으로 지정되어 건축 및 개발에 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.2. 기타 특이사항

감정평가서 요약의 토지이용계획 및 제한상태 항목에 "<추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991}확인 임."이라는 문구가 있습니다. 이는 해당 물건지와 관련하여 하천 관련 사항이 있음을 시사하며, 건설과에 확인이 필요하다는 점을 명시하고 있습니다. 이는 침수 위험이나 개발 제한 등 잠재적인 리스크가 될 수 있으므로, 입찰 전 관련 부서에 상세 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구라는 우수한 입지에 위치하며, 교통 및 교육 환경이 뛰어나고 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

아파트 자체는 1991년 준공으로 연식이 있으나, 단지 규모가 크고 주변 인프라가 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 가치를 유지하고 있습니다.

등기부상 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 부담이 적다는 점도 장점입니다.

다만, '하천' 관련 추가 기재 사항에 대한 확인이 필요하며, 이를 통해 잠재적 리스크를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 명문 학군 및 수성구의 뛰어난 교육 환경을 갖춘 입지.

* 지산역 역세권 및 주요 도로 접근성이 우수한 교통 환경.

* 아파트 단지 주변의 잘 발달된 상업시설 및 편의시설.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 부담이 적을 것으로 예상.

* 인근 지역의 개발 및 재건축 사업으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(54.12㎡)의 거래 사례가 2026년 5월 9일에 129,000,000원에 있었습니다.

다른 전용 면적(59.97㎡, 59.56㎡)의 거래 사례는 2026년 5월 16일에 140,000,000원, 2026년 6월 18일에 167,500,000원입니다.

본 건의 감정가는 150,000,000원이며, 이는 최근 거래 사례 중 중간값 또는 약간 상회하는 수준입니다.

'하천' 관련 사항 등 잠재적 리스크를 고려하고, 시세 변동 가능성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하면, 보수적인 예상 입찰가는 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 135,000,000원에서 145,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 임장 시 파악된 추가 정보, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.