나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10205 [1] 대구광역시 중구 남일동 29-3 동성로하우스디어반 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 본건은 대구광역시 중구 남일동 소재 '중앙네거리' 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 각종 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 지하철역(중앙로역) 및 시내버스 승강장이 소재 하는 등 제반 교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층건 중 제1층 제105호로서 외벽: 화강석 및 몰탈위 페인트 마감, 내벽: 벽지 및 몰탈위 페인트 마감, 바닥: 타일 마감 등입니다.

이용상태

가) 근린생활시설

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 일단의 '근린생활시설 및 오피스텔 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 30미터 및 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2)는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(2021-09-10)(접합), 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 가축사육제한구역입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기타사항: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

경매 사건번호: 대구지방법원 2025타경10205 (1)

소재지: 대구광역시 중구 남일동 29-3, 동성로하우스디어반 1층 105호

용도: 근린상가

감정가: 724,000,000원

토지 면적: 4.77㎡ (약 1.44평)

건물 면적: 36.03㎡ (약 10.90평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 인동농업협동조합

1.2. 건물 정보

건물명: 동성로하우스디어반

총 층수: 지하 5층, 지상 27층

해당 층: 1층 105호

구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕

주요 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

사용 승인일: 2021년 11월 22일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 중구 남일동 소재 '중앙네거리'에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집한 상업 및 업무 중심지입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 대구 지하철 1호선 중앙로역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스 승강장 또한 가까이 있어 사통팔달의 교통망을 자랑합니다.

2.3. 인접 도로 상태

북측으로는 폭 약 30미터, 서측으로는 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m), 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 이는 상업시설 운영에 유리한 입지 조건임을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리는 2022년 1월 20일 접수된 인동농업협동조합의 근저당권(720,000,000원)입니다. 이 근저당권을 포함한 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-01-20, 이진성)

* 을1: 근저당권 (2022-01-20, 인동농업협동조합, 720,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 임의경매개시결정 (2026-01-02, 인동농업협동조합, 625,759,217원) - 매각으로 소멸

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다. 이는 본 물건 낙찰 시 해당 지상권의 부담을 그대로 인수해야 함을 의미하며, 투자 시 매우 신중한 검토가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

현재 파악된 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 명도 관련 부담이 적을 수 있음을 의미합니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되므로, 현장 방문 등을 통해 정확한 임차인 현황을 추가로 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 대구 중구 남일동 일대는 대구의 핵심 상업 및 업무 지구로, 유동인구가 풍부하며 다양한 업종의 상가 및 오피스가 밀집해 있습니다. 중앙로역을 중심으로 형성된 상권은 가시성이 높고 접근성이 뛰어나 상업시설 운영에 유리한 환경을 제공합니다.

4.2. 주변 시설

* 인근에는 백화점, 대형 쇼핑몰, 금융기관, 오피스 빌딩, 병원, 다양한 프랜차이즈 식당 및 카페 등 각종 편의시설과 문화시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 이러한 풍부한 배후 수요와 유동인구는 상가로서의 잠재력을 높이는 요인으로 작용합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 검색한 결과, 본 물건지 인근에서 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부동산 관련 정보는 수시로 변동될 수 있으므로, 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 가장 확실합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

중앙로역(지하철 1호선) 및 다수의 버스 정류장이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주요 도로와의 접근성이 뛰어나 자가용 이용 시에도 불편함이 없습니다.

5.2. 편의시설

상업 지구에 위치하여 금융, 쇼핑, 외식, 의료 등 생활에 필요한 모든 편의시설이 인근에 풍부하게 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지상권 인수 부담

가장 중대한 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'의 존재입니다. 낙찰자는 해당 지상권의 존속 기간 동안 토지를 사용할 수 있는 권리를 제약받을 수 있으며, 이는 물건의 가치와 활용성에 큰 영향을 미칩니다. 지상권의 내용(존속 기간, 설정 목적 등)을 상세히 파악하는 것이 필수적입니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 인수 보증금이 0원이라고는 하나, 임대 관계 자체가 미상으로 되어 있어 현재 해당 호실에 거주하거나 영업 중인 임차인이 있는지, 있다면 그 조건은 어떠한지 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장은 경기 변동, 금리 변화, 정책 등에 따라 가치가 변동될 수 있으므로, 투자 시점의 시장 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구의 중심 상업 지역에 위치하여 뛰어난 입지 조건과 교통 접근성을 갖춘 근린상가입니다. 비교적 신축 건물(2021년 사용 승인)이라는 점도 긍정적입니다. 하지만, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 매우 중대한 권리 부담이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 분석 없이는 투자가 어렵습니다. 지상권의 내용과 가치에 대한 정확한 파악이 선행되어야 하며, 이를 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 임차인 인수 부담이 없다는 점은 명도에 유리할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대구의 핵심 상권인 중앙로역 인근의 중심상업지역에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 편리한 교통: 지하철역과 버스 정류장이 인접하여 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 신축 건물: 비교적 최근에 건축된 건물로, 노후화로 인한 수리비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 권리 관계가 비교적 명확할 수 있습니다 (단, 지상권 예외).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 724,000,000원입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가에서 임차인 인수 비용을 차감할 부분은 없습니다.

그러나, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 권리 부담이 존재함을 고려할 때, 일반적인 상가 경매 물건보다 훨씬 보수적인 접근이 필요합니다. 지상권으로 인한 사용 제약 및 가치 하락분을 면밀히 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 이하에서, 지상권의 구체적인 내용과 그로 인한 잠재적 손실을 종합적으로 고려한 가격으로 결정될 것으로 판단됩니다. 구체적인 입찰가 산정은 지상권 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.