나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1362 [1] 경상북도 경산시 사동 4 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율태 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 사동 소재 "사동중학교" 서측 근거리에 위치하는 "(통칭) 청담빌리지" 제2층 제201호로서, 부근 일대는 아파트, 연립다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 중 제2층 제201호 단위세대로서, <사용승인일자 : 2014.11.14> - 외벽 : 외장석재붙임 및 미장스톤 등. - 내벽 : 벽지마감, 일부 타일마감 등. - 바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 마감 등. - 천정 : 벽지마감 등. - 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

'연립주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화전설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 남동하향 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, '공동주택(연립주택) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 5차선의 포장도로 및 남서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역((별도확인)), 대로3류(폭 25m~30m)(6(주))(접합), 소로 1류(폭 10m~12m)(71(국))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택 (아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사 육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174 호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(민들레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1362 (1)

소재지: 경상북도 경산시 사동 4 2층201호 (경상북도 경산시 백양로 98, 2층 201호)

용도: 연립주택

감정가: 166,000,000원

토지면적: 46.31㎡ (약 13.99평)

건물면적: 77.13㎡ (약 23.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (하나은행)

건축물 사용승인일자: 2014년 11월 14일

1.2. 토지 정보

토지 면적: 46.31㎡ (약 13.99평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 46.308㎡

토지 형상 및 이용상태: 남동하향 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, '공동주택(연립주택) 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태: 북동측 왕복 5차선 포장도로 및 남서측 폭 약 10미터 포장도로와 접함.

토지 이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(6(주))(접합), 소로 1류(폭 10m~12m)(71(국))(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(민들레유치원)

1.3. 건물 정보

건물 면적: 77.13㎡ (약 23.33평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 지분: 77.1258㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제201호 단위세대로서, 사용승인일자 2014.11.14

외벽: 외장석재붙임 및 미장스톤 등.

내벽: 벽지마감, 일부 타일마감 등.

바닥: 내장바닥재 및 타일붙임 마감 등.

천정: 벽지마감 등.

창호: 샷시창호 등임.

이용상태: 연립주택으로 이용중임.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화전설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

공부와의 차이: 없음.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경상북도 경산시 사동 소재 "사동중학교" 서측 인근에 위치하는 "(통칭) 청담빌리지" 제2층 제201호로서, 부근 일대는 아파트, 연립다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시됨.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2015년 03월 26일 접수된 하나은행 근저당권 (을1)

소멸예상권리: 매각으로 인해 말소될 것으로 예상되는 권리는 다음과 같습니다.

* 근저당권 (을1): 하나은행, 132,000,000원 (말소기준권리)

* 근저당권 (을3): 조형철, 170,000,000원

* 가압류 (갑3): 현대카드, 8,771,842원

* 가압류 (갑4): 대구신용보증재단, 16,260,000원

* 임의경매 (갑5): 하나은행, 95,015,112원 (본 경매와 중복)

소유권 보존 및 이전:

* 소유권보존: 2014년 11월 25일, 최종진 외 1명

* 1번복진호지분전부이전: 2014년 11월 25일, 최종진 (매매)

총 등기부채권액: 327,031,842원

3.2. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

* 금액이 미상이라도 실제 점유자가 있을 가능성이 있으므로, 명도 시 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

기록된 내용에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 경산시 사동은 주거단지가 밀집된 지역으로, 사동중학교, 사동초등학교 등 교육시설과 경산도서관, 경산시립박물관, 경산시장 등 공공 및 편의시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 다양한 근린생활시설과 상업시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역(공동주택 800M, 다중이용시설 500M)으로 지정되어 있어 관련 제한사항을 인지해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 상세

본 건물은 2014년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 연립주택으로, 총 5층 중 2층에 해당합니다. 내부 마감재는 벽지, 타일 등을 사용하였으며, 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교통: 인근 시내버스 승강장 이용 가능.

* 교육: 사동중학교, 사동초등학교, 민들레유치원 등 도보 거리.

* 편의: 경산시장, 대형마트, 병원, 은행, 다이소, 편의점 등 다수 위치.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유자가 누구인지, 보증금 및 차임은 얼마인지 등 현황 파악이 중요합니다. 명도 시 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 건축물 관리 상태

2014년 준공 건물로 비교적 신축에 속하나, 장기수선충당금 등 공동주택 관리 현황 및 실제 내부 관리 상태에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경산시 사동의 주거지역에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 건축 연도도 비교적 짧아 주거 환경이 안정적입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리상 깨끗한 상태로 취득 가능성이 높습니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 경산시 사동은 주거 선호도가 높은 지역 중 하나입니다.

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉시 거주하거나 임대하기에 용이합니다.

* 권리상 안전한 물건: 모든 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명확한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 입지 대비 낮은 감정가 가능성: 주변 시세와 비교하여 감정가가 합리적일 경우 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근의 유사한 면적(약 76.46㎡)을 가진 '두창2차퀸스빌'(1998년식)이 2025년 9월 8천 8백만원에 거래되었습니다. 본건은 2014년식으로 해당 물건보다 신축이며, 면적도 유사합니다. '사동타워'(2017년식, 44.16㎡)는 7천 3백 7십만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 1억 6천 6백만원으로, 유사 면적의 최근 실거래가(약 8천 8백만원)와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서, 입찰 시에는 주변 실거래가를 참고하여 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인 현황에서 인수 보증금이 0원이고 임대관계가 미상이라는 점을 감안하더라도, 실제 명도 시 소요될 수 있는 시간과 비용을 고려해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 주변 실거래가를 반영하여 95,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 이는 감정가의 약 57% ~ 66% 수준으로, 권리 분석상 안전하고 실거래가 수준을 반영한 합리적인 가격대입니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 분석 강화 이후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.