나이스옥션 법원경매 청주 2026타경5 [1] 충청북도 진천군 광혜원면 금곡리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2026.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 진천군 광혜원면 금곡리 소재 "금천경로당" 동측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택단지, 단독주택, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 대체로 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통시되며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호 (1) : 부정형 완경사로 현황 "도로"로 이용중입니다. 일련번호 (2, 3) : 부정형 완경사로서 공부상 지목 "임야"이나, 현황 "허가지"상태입니다.

인접 도로상태

일련번호 (1) : 본건이 도로입니다. 일련번호 (2) : 본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로를 통하여 접근 가능합니다. 일련번호 (3) : 본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1) : 계획관리지역 , 자연취락지구(2020-05-15)(고시년도: 2025년 고시번호: 2025-326호지적재조사 완료에 의한 고시), 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 일련번호 (2, 3) : 계획관리지역 , 자연취락지구(2020-05-15)(고시년도: 2025년 고시번호: 2025-326호지적재조사 완료에 의한 고시), 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(고시년도: 2025년 고시번호: 2025-326호지적재조사 완료에 의한 고시)<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

대상물건 일련번호 (2, 3)은 공부상 지목 "임야"이나, 신축신고를 득하여 일부 "주거나지"로 조성된 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 일련번호 (2, 3)는 공부상 지목 "임야"이나, 신축신고(진천군청 관련부서와 통화하여 확인한 결과 종전 금곡리 산4-28번지로 신축신고가 있었으며, 이후 일련번호(2, 3)으로 분할되었고, 신축신고 관련 취소내용은 없는 것으로 확인되었습니다)를 득한 토지이나 신축신고 내용에 대하여 변경 및 취소될시 가격변동이 있을 수 있으니 경매진행(입찰)시 신축신고와 관련된 사항은 추후 재확인을 요합니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물, 태양광 시설, 데크, 조경수 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경5 (1)

* 소재지: 충청북도 진천군 광혜원면 금곡리 65-33

* 용도: 단독주택

* 감정가: 449,822,100원

* 토지면적: 2249.00㎡ (약 680.35평)

* 토지지분: 2249㎡ (약 680.35평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 96.97㎡ (약 29.33평)

* 건물지분: 96.97㎡ (약 29.33평)

* 건물 제시외면적: 32.60㎡ (약 9.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물, 태양광 시설, 데크, 조경수 포함

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 충청북도 진천군 광혜원면 금곡리 소재 "금천경로당" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 전원주택단지, 단독주택, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며 간선도로와 연계되어 일반 차량을 이용한 접근성은 보통 수준입니다. 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격을 고려할 때 보통으로 판단됩니다.

* 토지 이용 현황:

* 일련번호 (1): 부정형 완경사로 현황 "도로"로 이용 중입니다.

* 일련번호 (2, 3): 부정형 완경사로서 공부상 지목은 "임야"이나, 현황 "허가" 상태입니다.

* 인접 도로상태:

* 일련번호 (1): 본건이 도로로 이용됩니다.

* 일련번호 (2): 본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로를 통해 접근 가능합니다.

* 일련번호 (3): 본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로를 통해 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 (1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역 700m)입니다.

* 일련번호 (2, 3): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역 700m), 준보전산지입니다.

* 공부와의 차이: 일련번호 (2, 3) 토지는 공부상 지목이 "임야"이나, 신축 신고를 득하여 일부 "주거나지"로 조성된 상태입니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 말소기준권리: 토지 등기부상의 을9 근저당권(이월농업협동조합, 2021-03-18 접수) 및 건물 등기부상의 을5 근저당권(이월농업협동조합, 2021-03-18 접수)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 현황:

* 토지 등기부: 공유자전원지분전부이전, 소유권이전, 근저당권, 임의경매 개시 등기가 존재하며, 위 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 채권 총액은 528,000,000원입니다.

* 건물 등기부: 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 임의경매 개시 등기가 존재하며, 위 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 채권 총액은 528,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임차인 정보는 미상이나, 보증금이나 차임이 미상인 경우라도 대항력 유무 등을 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본 물건이 위치한 금곡리는 전원주택 단지와 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 상대적으로 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설 접근성: 인근 "금천경로당"이 있으며, 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 생활 편의를 위한 주요 상업 시설이나 의료 시설 등은 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

* 개발 가능성: 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당하여, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 일부 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않으나, 진천군 내 교육 시스템을 이용할 수 있습니다.

* 의료시설: 차량으로 이동 가능한 거리에 병원 및 의원 등 의료 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 인근 마을 회관 및 경로당이 있으며, 대형마트 등 주요 편의시설은 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 판단됩니다.

* 자연환경: 주변에 임야 등이 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용의 복합성: 토지 중 일부(일련번호 1)는 "도로"로 이용 중이며, 다른 일부(일련번호 2, 3)는 공부상 "임야"이나 현황 "허가" 상태로 주거나지로 조성된 점은 토지 활용 및 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 부분입니다.

* 신축신고 불확실성: 일련번호 (2, 3) 토지의 신축신고 관련 내용이 변경되거나 취소될 경우 가격 변동성이 있을 수 있으므로, 입찰 전 신축신고 관련 사항을 재확인할 필요가 있습니다.

* 개발 제한: 준보전산지 구역에 포함되는 토지가 있어 산지 관련 법규 적용 여부를 확인해야 합니다.

* 차량 접근성: 간선도로와의 연계는 보통 수준이나, 일부 토지로의 접근로 폭(약 4미터)은 차량 통행에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 현재 제공된 정보만으로는 주변 지역에 혐오시설의 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다. (추가 조사 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 진천군 광혜원면에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 함께 태양광 시설, 데크, 조경수 등 부대 시설이 포함되어 매각됩니다. 주위 환경은 전원주택단지와 임야 등이 혼재된 조용한 지역이나, 토지의 일부 지목이 임야이고 '허가' 상태로 이용 중이며 '신축신고' 관련하여 추후 확인이 필요한 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 전반적인 입지 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 채권 총액이 감정가보다 높아 후순위 권리자의 권리 보호 및 낙찰 후 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 680평에 달하는 넓은 토지는 활용 가치가 높습니다.

* 단독주택 및 부대시설 포함: 제시외 건물, 태양광 시설, 데크, 조경수 등이 포함되어 있어 즉시 활용 가능하거나 추가적인 가치를 창출할 수 있습니다.

* 개발 지역 가능성: 계획관리지역 및 자연취락지구에 속해 있어 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 저평가 가능성: 토지의 복합적인 지목 현황 및 신축신고 관련 불확실성으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 449,822,100원입니다. 제공된 정보를 바탕으로 시세 분석 결과, 해당 물건은 넓은 토지와 주택, 부대시설을 포함하고 있음에도 불구하고 토지 이용의 복합성과 신축 신고 관련 불확실성 등 일부 리스크 요인을 안고 있습니다.

현재 시점에서 유사한 조건의 거래 사례를 찾기 어려우나, 감정가 대비 75% ~ 90% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 약 337,366,575원 ~ 404,840,000원 범위입니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 신축신고와 관련된 사항은 반드시 재확인하시어 입찰가 산정에 반영하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.