나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52204 [1] 충청북도 청주시 청원구 내덕동 381-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2026.01.14

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건으로서 (사용승인일: 1991.07.05) 외 벽 : 적벽돌 쌓기 마감. 내 벽 : 벽지바름 및 타일붙임 마감. 창 호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

본건 주택(3가구)로 이용중입니다. 1층 : 주택(2가구) 2층 : 주택(1가구)

설비내역

본건 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건에 제시외 건물㉠~㉤이 소재하며 구조, 규모, 용재, 이용상태 등을 고려하여 현황 개략적인 실측후 소유지분 비율에 따라 면적사정 하여 평가하였는바, 경매 진행시 소유권관계 등 권리관계 변동에 유의하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(1)의 일반건축물대장상 등록된 도면의 부재로 현장조사시 개략적으로 실측하였는바 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

건물만 매각이며 법정지상권 성립여부 불분명함. 제시외 건물 포함. 지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경52204 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 내덕동 381-5 (도로명 주소: 충청북도 청주시 청원구 공항로 48-2)

감정가: 14,431,050원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 계OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

용도: 다가구주택

건물면적: 183.39㎡ (약 55.48평)

건물지분: 45.85㎡ (약 13.87평)

건물 제시외면적: 5.48㎡ (약 1.66평)

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 0㎡ (0.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 건물지분매각

건물 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물

사용승인일: 1991년 07월 05일

이용상태: 본 건물은 3가구 주택으로 이용 중이며, 1층에 2가구, 2층에 1가구가 거주하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본 물건은 충청북도 청주시 청원구 내덕동에 위치하며, 청주공항로 인근에 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다. 대중교통 이용 및 자가용 이용 시 주요 도로망 접근이 용이합니다.

2.2. 편의시설

인근 지역에 생활 편의시설이 분포되어 있어 주거 생활에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

2.3. 교육시설

주변에 청주대학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

2.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 인접한 곳에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 청주시 전반적으로 폐기물 처리 시설 등에 대한 주민 민원이 발생한 사례가 있으므로, 이에 대한 개별적인 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건은 건물 지분 매각이며, 등기부등본상 다수의 소유권 이전 및 강제경매 개시 결정이 등기되어 있습니다. 말소기준권리보다 선순위는 없는 것으로 보이나, 권리관계 변동에 유의해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 반

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 08월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 인수 여부 및 실제 권리 관계는 현장 조사 및 관련 서류 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

갑15, 접수일자 2026-01-09, 권리종류 11번 지분강제경매, 권리자 계약두배주식회사, 권리금액 10,070,500원. 이는 말소기준권리로서, 이보다 앞선 권리는 말소되지 않고, 이후의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 소재한 내덕동 지역은 주거 지역으로, 다가구주택이 밀집해 있는 특성을 보입니다. 비교적 오래된 주택들이 많으며, 지역 상권은 주변 거주민을 위한 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 상업 시설 현황

인근에 상업 시설이 일부 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 다가구주택으로, 총 3가구가 거주할 수 있는 구조로 되어 있습니다. 1991년에 건축되어 연식이 있으나, 기본적인 설비는 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 여부

주의사항에 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다. 이는 토지 소유권과 건물 소유권이 분리되었을 경우 발생할 수 있는 문제로, 입찰 전 반드시 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 지분 매각

본 건은 건물만의 지분 매각이므로, 건물 전체의 소유권을 취득하는 것이 아니라 건물 총 면적 183.39㎡ 중 45.85㎡에 대한 지분만을 매수하게 됩니다. 이는 건물 전체 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요함을 의미합니다.

6.3. 공유자 우선매수신고

공유자의 우선매수권 신고는 1회에 한하여 행사될 수 있으며, 매수보증금 미납 시 실효될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

6.4. 대항력 있는 임차인

반보라 임차인은 대항력을 가지고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 실제 인수 보증금 또는 명도 관련 이슈가 발생할 수 있으므로, 명확한 확인이 필요합니다.

6.5. 제시외 건물

건물 제시외 건물 5.48㎡(약 1.66평)가 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 및 권리 관계도 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구 내덕동에 위치한 다가구주택 건물 지분 매각 건입니다. 건물이 오래되었고, 지분 매각, 법정지상권 성립 여부 불분명, 대항력 있는 임차인 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 법정지상권의 불확실성과 임차인의 존재는 투자 결정에 있어 신중한 접근을 요구합니다. 다만, 이러한 위험 요소들을 충분히 인지하고 권리 분석 및 현장 조사를 통해 명확한 사실 관계를 파악한다면, 상대적으로 낮은 가격에 취득할 가능성도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 청주시 청원구 지역에 위치하여 접근성 확보

* 다가구주택으로 임대 수익 창출 가능성 (단, 지분 매각 및 임차인 관련 면밀한 분석 필요)

* 일부 위험 요소로 인해 시세 대비 저가 취득 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 14,431,050원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 법정지상권 성립 여부 불분명, 대항력 있는 임차인 존재, 지분 매각 등의 여러 위험 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 건물 지분 비율(약 25%) 및 현 건물의 실제 시세, 유사 물건 거래 사례, 명도 비용, 법정지상권 문제 해결 비용 등을 면밀히 분석한 후, 보수적인 관점에서 결정하는 것이 바람직합니다. 따라서 본 보고서에서 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 추가적인 현장 조사 및 권리 분석, 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.