나이스옥션 법원경매 청주 2025타경6106 [1] 충청북도 청주시 상당구 남일면 가중리 194 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심감정 · 평가일 2026.01.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 남일면 가중리 소재 ‘가중1리 마을회관’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 전원주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1~5 : 부정형의 평지로 나지 상태임.

인접 도로상태

기호1,2,5 : 지적도상 맹지이나, 인접필지를 통하여 접근이 가능함. 기호3,4 : 본건 남측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 기호2~5 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

가. 본건 토지 기호1 지상에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 콘크리트 구조물(바닥)이 소재하고 있는바, 토지의 부합물로 보아 토지에 포함하여 평가하였음. 나. 본건 토지 기호2, 3 지상에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 블록옹벽이 소재하고 있는바, 토지의 부합물로 보아 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 토지 기호1~5는 가격시점 현재 기간내에 착공이 이루어지지 않아 건축신고(제1종근린생활시설 3개동)는 효력이 상실된 상태이나, 개발행위허가는 유효한 것으로 탐문조사되었는바, 업무진행시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 및 원상복구 관련 확인 후 입찰요망)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경6106 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 남일면 가중리 194

용도: 답 (농경지)

감정가: 385,125,000원

토지면적: 1683㎡ (약 509.2평)

매각대상: 토지 (건물 없음)

경매구분: 부동산임의경매

1. 1입지조건

본건은 충청북도 청주시 상당구 남일면 가중리 소재 ‘가중1리 마을회관’ 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 농경지와 전원주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적으로 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다.

토지는 부정형의 평지로 나지 상태입니다.

도로 접근성은 일부 필지(기호1,2,5)는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 접근 가능하며, 다른 필지(기호3,4)는 남측으로 약 4m 현황 도로에 접하고 있습니다.

주변 주요 시설로는 공군사관학교와 성무비행장이 근접해 있으며, 상당구청이 효촌리에 위치해 있습니다.

1. 2권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 2005년 9월 27일 접수된 청주봉명신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

현재 등기부상으로는 2026년 1월 9일 접수된 청주중부신용협동조합의 근저당에 기한 임의경매개시결정 (갑8)이 등기되어 있으며, 이는 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 228,000,000원입니다.

인수되는 권리: 권리분석상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원이며, 임차인은 없는 것으로 조사되었습니다.

1. 3상권분석

본건은 농경지가 주를 이루는 지역에 위치하고 있어 일반적인 상업 기능의 상권 분석은 제한적입니다.

인근에 전원주택 등이 소재하여 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 수 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통망이 발달하지 않은 지역적 특성을 보입니다.

1. 4생활정보

주변은 주로 농경지와 산림, 전원주택 등으로 이루어져 있습니다.

가장 가까운 편의시설이나 생활 기반 시설은 인근 마을을 통해 일부 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

대규모 도시 시설은 차량 이동이 필요합니다.

1. 5잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 본건은 농지(답)이므로 입찰 전 해당 관할 행정기관에서 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 미제출 시 낙찰받더라도 계약이 취소되고 입찰 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

토지이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역) 및 비행안전제4구역(지원)으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 비행안전구역은 건축물 높이 등에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

맹지 여부: 일부 필지는 지적도상 맹지이므로, 실제 접근로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

개발행위허가 유효성: 과거 건축신고는 효력 상실 상태이나 개발행위허가는 유효하다는 탐문 결과가 있으나, 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

제시 외 건물: 토지에 포함 평가된 콘크리트 구조물(바닥) 및 블록옹벽이 소재하고 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급된 혐오 시설은 검색되지 않았으나, 이는 지역 개발 계획이나 신규 시설 입지 여부에 따라 변동될 수 있습니다.

1. 6종합 의견

본건은 충청북도 청주시 상당구 남일면 가중리의 농경지로, 자연녹지지역 및 비행안전구역 등에 포함되어 있어 개발에 제한이 따르는 물건입니다.

농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 발급 가능 여부 및 제한사항을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

경매 절차상 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 실제 이용 및 개발 가능성은 관련 법규 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1. 7투자 포인트

상대적으로 저평가된 농지 취득 기회 (감정가 대비 면적 고려).

향후 개발 가능성 또는 농업 목적 활용 시 장기적인 가치 상승 기대.

주변 자연환경이 우수하여 전원주택 부지 또는 힐링 공간으로 활용 가능성 (단, 개발 제한 고려).

1. 8예상 입찰가

본건의 감정가는 385,125,000원입니다.

인수되는 보증금이나 임차인의 부담은 없습니다.

농지취득자격증명 발급 가능성, 개발 행위 제한, 도로 접근성 등 제반 사항을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

일반적인 경매 투자 관점에서, 감정가의 80~100% 범위 내에서 입찰가격을 고려할 수 있으나, 실제 입찰에서는 현장 조사 및 법규 검토 후 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.