나이스옥션 법원경매 청주 2026타경8 [1] 충청북도 청주시 서원구 개신동 278-10 현대아파트 104동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 "개신초등학교" 북동측 인근에 소재하는 "현대아파트" 단지 내에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 단독, 아파트 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 아파트 중 11층 1101호로서 외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 등. 창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 옥내소화전 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

278-10 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(충북대학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(현대유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률> 283 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(충북대학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

1.1. 사건내역

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경8 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

1.2. 물건현황

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 개신동 278-10 현대아파트 104동 11층 1101호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 건물구조: 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 아파트 중 11층 1101호

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 1억 8,500만원

* 토지 면적: 42.88㎡ (약 13평)

* 건물 면적 (전용면적): 84.94㎡ (약 25.7평)

* 아파트 공급면적 (분양면적, 추정치): 약 109.8㎡ (약 33.2평)

2. 입지조건

2.

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 "현대아파트" 단지 내 위치.

* "개신초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있음.

* 주변은 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 단지 환경을 형성하고 있음.

2.2. 교통 여건

* 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역.

* 도로: 소로2류(폭 8~10m), 중로2류(폭 15~20m)와 접해 있음.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(충북대학교, 현대유치원), 절대보호구역(현대유치원)에 해당함.

* 주변에 특별히 문제가 되는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2018년 7월 3일자 강동세무서의 압류 등기.

* 본건 등기부에는 소유권 이전 등기 및 다수의 압류, 강제경매 개시 결정 등기가 존재하나, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 말소될 예정임.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 1억 4,500만원

* 차임: 0원 (차임이 없는 점 특이)

* 전입일자/확정일자: 2016년 8월 25일

* 대항력: 있음. 임차인은 전입신고 및 확정일자를 적법하게 받아 대항력을 갖춘 상태임.

* 배당신고일자: 2021년 2월 8일.

3.3. 인수되는 권리

* 임차인 김 씨의 주택임차권(을구 8번)은 선순위로서, 매각으로 인해 소멸하지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높음.

* 특히, 임차인이 배당 절차에서 보증금 1억 4,500만원 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 함.

* 경매 신청 채권자(김 )와 임차인(김 )이 동일인으로 확인되어, 임차인 보증금 회수를 위한 임의 경매일 가능성이 있음.

4. 상권분석

2.

* 단지 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권은 형성되어 있음.

* 초등학교(개신초등학교)가 인접해 있어 교육 관련 시설 이용이 편리함.

5. 생활정보

2.

5.1. 단지 정보

* 단지명: 개신현대아파트

* 주소: 충청북도 청주시 서원구 개신동 278-10

* 준공년월: 1990년 12월 11일

* 총 동수: 4개 동

* 총 세대수: 511세대

* 최고 층수: 15층

* 주차대수: 총 435대 (세대당 약 0.85대)

5.2. 편의시설 및 교육시설

* 편의시설: 단지 인근 상가 및 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 개신초등학교, 현대유치원, 충북대학교 등 교육기관이 근거리에 위치.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 임차인 관련 리스크

* 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 1억 4,500만원 중 잔액 인수 가능성임.

* 임차인이 배당을 통해 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자는 해당 금액 상당의 추가 비용을 부담하게 되므로, 총 실질 취득 비용이 시장 가격을 초과할 위험이 있음.

6.2. 기타 리스크

* 준공년도(1990년)를 감안할 때, 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 세대당 주차 대수가 1대 미만이므로, 주차 공간 부족 문제가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 청주시 서원구 개신동에 위치한 현대아파트 11층 호실로, 입지 및 주변 환경은 양호한 편임.

그러나, 대항력 있는 선순위 임차인 김 씨의 보증금 1억 4,500만원 중 인수 부담이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 문제입니다.

경매 채권자가 임차인과 동일인이라는 점은 보증금 회수에 유리하게 작용할 수도 있으나, 배당 결과에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액은 달라지므로, 철저한 권리 분석 및 배당 예상 결과를 확인하는 것이 필수적입니다.

명확한 인수 금액 산정 없이는 높은 투자 위험을 안고 가는 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

2.

* 안정적인 주거 지역 내 아파트: 청주시 서원구는 꾸준한 수요가 있는 지역임.

* 우수한 교육 환경: 인접한 초등학교 및 유치원으로 교육 수요가 기대됨.

* 명확한 권리 분석: 임차인 인수 금액(최대 1억 4,500만원)이 명확하여 변수가 비교적 적음.

* 시세 대비 잠재적 저가 매수 기회: 임차인 인수 부담을 고려한 적정 입찰가 산정 시, 시세 이하 취득 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

2.

* 최근 실거래가 분석:

해당 아파트(84.94㎡)의 최근 실거래가는 2026년 4월부터 6월까지 1억 5,000만원에서 1억 5,300만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 해당 면적대의 시세가 약 1억 5,000만원 ~ 1억 5,300만원임을 나타냅니다.

* 예상 입찰가 산정:

본 물건의 핵심은 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 1억 4,500만원입니다. 이 보증금 중 잔액을 낙찰자가 인수해야 할 경우, 총 실질 취득 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격을 초과할 위험이 있습니다.

만약 낙찰자가 보증금 전액(1억 4,500만원)을 인수해야 한다면, 총 지출액이 시세(약 1억 5,000만원)를 넘지 않도록 입찰가는 1,000만원 수준으로 매우 낮아져야 합니다. 이는 현실적으로 어려운 금액입니다.

따라서, 본 물건에 대한 투자는 임차인 김 씨가 배당 절차를 통해 보증금의 상당 부분을 회수할 수 있다는 가정 하에 이루어져야 합니다. 만약 임차인이 배당으로 약 1억 2,000만원 이상을 회수하고, 낙찰자가 인수하는 보증금이 2,500만원 이하로 줄어든다면, 총 지출액이 시세 범위 내에 들어올 가능성이 있습니다.

이러한 점을 고려하여, 보수적으로 접근하되 배당 결과에 따른 인수 금액을 최소화할 수 있는 범위 내에서 입찰가를 설정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 2,000만원 ~ 1억 3,500만원.

이 범위는 임차인이 배당으로 상당 금액을 회수하여 낙찰자의 인수 부담이 줄어드는 시나리오를 가정한 것입니다. 실제 배당 결과를 면밀히 확인하고, 인수되는 보증금 규모에 따라 입찰가를 최종적으로 조정하는 것이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.