나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59710 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 958-11 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에스유 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ‘권선초등학교’ 남동측 인근에 위치하는 (통칭: 귀인타운) 제3층 제304호로서 주위는 공동주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상5층 건물내 제3층 제304호로서, 외벽 : 화강석 및 벽돌 붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택 원룸형으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 출입구 보안개폐장치, 승강기설비 및 도시가스를 이용한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고 평탄한 정방형 평지상태의 토지로서 '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 폭 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상이며, 폐문· 부재 등으로 인하여 내부구조 및 이용상태 등은 건축물대장상 기재내용 및 탐문조사 결과를 기준으로 작성하였는 바 귀 경매업무 진행시 참고바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 배기훈)로부터 20206.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59710 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 958-11 3층304호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 106,000,000원

토지면적: 12.43㎡ (약 3.76평)

건물면적: 19.80㎡ (약 5.99평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

준공 연도: 2016년 6월 23일 (사용승인일: 2017년 1월 23일)

총 층수: 5층 (본건은 3층)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '권선초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편입니다.

남동측으로 약 폭 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

주위 환경 및 입지조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 2026.01.02. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경59710)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(배*)

* 보증금: 118,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-14

* 확정일자: 2022-02-28

* 배당신고일자: 2024-03-14

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되어, 본건 경매 절차에서 임차인의 보증금은 인수되지 않는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

집합건물 등기부요약 상 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2017-02-02)

* 소유권이전 (2017-04-14, 2022-05-25)

* 주택임차권 (을4, 2024-03-14 접수, 배기훈, 118,000,000원, 말소 대상)

* 강제경매 (갑4, 2026-01-02 접수, 주택도시보증공사, 118,000,000원, 말소기준권리)

* 압류 (갑5, 2026-01-26 접수, 국민건강보험공단, 말소 대상)

1.3. 상권분석

본건은 주거용 건물(도시형생활주택)이 밀집한 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 지역의 다세대주택 및 빌라 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 전용면적 50.98㎡ 규모의 2021년식 건물이 197,000,000원(약 386만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 전용면적 40.82㎡ 규모의 2019년식 건물이 218,000,000원(약 534만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 전용면적 75.82㎡ 규모의 2023년식 건물이 350,000,000원(약 462만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 19.80㎡의 원룸형 도시형생활주택으로, 위 거래 사례보다 면적이 작고 건축 연도가 더 오래되었으나, 소형 주거 공간에 대한 수요를 고려할 때 인근 시세 및 감정가를 참고하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.4. 생활정보

건축물대장 상 본건은 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다.

내부 설비로는 급배수 및 위생 설비, 출입구 보안 개폐 장치, 승강기 설비, 도시가스를 이용한 개별 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변으로 권선초등학교가 인접해 있으며, 일반적인 편의시설 및 근린생활시설 이용이 가능합니다.

남동측으로 약 6m 폭의 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출: 임차인의 대항력 포기 및 우선변제권만 주장한다는 확약서가 제출되어 법적으로는 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없으나, 관련 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 폐문 및 부재로 인해 본건 내부 구조 및 정확한 이용 상태 확인이 어렵습니다. 이는 실제 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 비행안전제6구역(전술)에 해당되어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다 (2025-08-26까지). 현재 시점(2026년 10월)에서는 해당 제한이 만료되었거나, 특정 거래에만 적용될 수 있으므로 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 본건 주변 반경 내에서 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 권선구에 위치한 도시형생활주택 원룸으로, 감정가는 1억 6백만원입니다.

가장 중요한 권리 분석 결과, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없는 상태입니다. 이는 경매 물건으로서 매우 긍정적인 요소입니다.

다만, 건물의 전용면적이 19.80㎡로 작고, 사용 승인 연도가 2017년으로 비교적 오래되었다는 점은 고려해야 합니다. 또한, 내부 상태 확인이 어려운 점은 리스크 요인입니다.

주변 시세 분석 결과, 동일 지역의 더 넓고 신축인 건물들이 평당 460만원에서 530만원대에 거래되고 있으며, 본건의 감정가는 이를 감안할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차 보증금 미인수: HUG의 확약서로 인해 추가적인 보증금 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구를 위한 원룸으로, 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 상품입니다.

* 입지: 권선초등학교 인근에 위치하여 주거 선호도가 있을 수 있으며, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 시세 대비 투자 가능성: 주변 유사 면적대의 소형 주거 시설에 대한 수요를 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 낙찰 시 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 106,000,000원이며, 인수해야 할 임차보증금이 없는 점을 고려하여 시장 가격을 분석했습니다.

제공된 주변 실거래가 데이터에서 전용면적 기준 최고 평당가는 약 534만원/㎡ 수준입니다. 이를 본건 전용면적(19.80㎡)에 적용 시 약 105,732,000원 수준이 산출됩니다.

감정가(106,000,000원)가 시장 시세를 반영하고 있다고 판단되며, 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

이에 예상 입찰가는 108,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.