나이스옥션 법원경매 안양 2026타경100004 [1] 경기도 의왕시 삼동 384-3 벨라리치 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: REM · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 삼동 소재 "부곡TG" 북측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층건 내 2층 201호로서(사용승인일: 2018.11.06.), 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 새시창호

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 보안설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(부곡배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(부곡처리구역)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 토지거래허가), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(아파트에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며, 설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 10.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 의왕시 삼동 384-3 벨라리치 2층201호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 안양지원 2026타경100004 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

토지면적은 41.34㎡ (12.50평)이며, 건물면적은 45.91㎡ (13.88평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 221,000,000원입니다.

건물은 2018년 11월 6일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 2층 201호입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 의왕시 삼동에 소재하며, "부곡TG" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물은 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 배수구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025년 8월 26일 및 2025년 10월 20일 만료 예정) 잔금 납부 시 관련 허가를 받아야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 10월 17일자 남동세무서장의 압류입니다.

등기부상 권리 중 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026년 1월 5일 접수)이 말소기준권리보다 늦어, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리는 없습니다.

1.2. 1. 임차인 현황

주택임차인으로 주택도시보증공사(실질적 임차인: 이근명)가 등록되어 있습니다.

보증금 250,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2020년 5월 25일, 확정일자는 2022년 5월 2일입니다.

배당신고일자는 2024년 6월 21일입니다.

주택임차권은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

주택도시보증공사는 임차권 승계 후 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026년 6월 10일자)를 제출하였습니다.

따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거용 건물로 분류되며, 주위 환경은 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

인근에 소규모 공장이 혼재하고 있어, 주거 쾌적성에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

임대 관계는 미상이나, 주택도시보증공사의 확약서로 인해 임차인 관련 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

건축년도가 2018년으로 비교적 신축급에 해당합니다.

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통이 편리한 편입니다.

주변에 소규모 공장이 혼재하나, 생활 편의시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 잔금 납부 시 해당 구역의 허가를 취득해야 합니다.

소규모 공장 혼재: 일부 지역에 소규모 공장이 있어 주거 쾌적성에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

주택임차권의 대항력 포기: 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 혹시 모를 예상치 못한 변수에 대한 대비가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2018년 준공)의 도시형생활주택으로, 권리관계가 명확하여 인수되는 권리 및 부담이 없는 것이 장점입니다.

임차인과의 보증금 관련 분쟁 소지가 확약서 제출로 해소된 점은 긍정적입니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 관련 절차가 요구되며, 주변에 소규모 공장이 혼재하는 점은 인지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물로 관리 상태 양호 예상.

권리관계가 깨끗하여 인수 부담 없음.

의왕시 지역의 개발 가능성 및 부동산 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

감정가 221,000,000원 (13.88평 기준 약 159.2만원/평)을 기준으로 주변 시세를 분석한 결과, 최근 매매 사례 중 2021년 준공된 '아르테2단지'의 경우 50.8㎡(약 15.37평)가 325,000,000원에 거래(약 211.5만원/평)되었습니다. 이는 본건의 감정가 대비 높은 수준으로, 신축급 건물에 대한 높은 시장 수요를 반영합니다.

본건은 2018년 준공으로 신축에 해당하며, 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가를 상회하는 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 240,000,000원에서 255,000,000원 사이로 제안합니다.

본 물건의 예상 입찰가로 245,000,000원을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.