나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50084 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 620-2 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "안산부곡초등학교"남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설,단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 중 제2층 제202호 로서 외벽 : 석재 붙임 및 드라이비트 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감. 창호 : 하이샤시 창호 임.

이용상태

다세대주택 (방3, 욕실2, 거실, 주방/식당,보일러실,현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스 개별난방설비, 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(안산부곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 후첨 "내부구조도"는 현장 조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 건축물현황도를 기준으로 작성한 것으로 현황과 다소 상이 할수 있으니 경매 진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 백성진)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.01. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2026타경50084 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 620-2 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 170,000,000원

토지면적: 29.09㎡ (약 8.80평)

토지지분: 29.0875㎡ (약 8.80평)

건물면적: 63.00㎡ (약 19.05평)

건물지분: 63㎡ (약 19.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축연도: 약 2013년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "안산부곡초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 북동측으로는 노폭 약 20미터의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로1류 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산부곡초등학교), 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

주변에 안산부곡초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 근린생활시설 및 다양한 주택이 분포하고 있습니다. 검색 결과 상 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 10월 21일에 접수된 주식회사디케이마린의 가압류입니다.

등기부채권 총액은 165,267,431원입니다.

본 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

임차인 현황:

주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 백성진)

보증금: 159,000,000원

전입일자: 2021-03-30

확정일자: 2021-02-03

대항력: 없음

특이사항: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서(2026.06.01. 제출)가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인 백 의 대항력은 인정되지 않으며, 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부곡동 일대는 다세대주택과 단독주택이 밀집된 일반적인 주거 지역입니다.

최근 거래 사례 분석:

* 2026년 7월 6일, 부곡동 651-2번지 (호산아트, 2017년 건축, 전용면적 53.40㎡) 166,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 7일, 부곡동 620-11번지 (베니스, 2016년 건축, 전용면적 52.17㎡) 140,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 2일, 부곡동 684-11번지 (다정하이츠빌라, 2001년 건축, 전용면적 59.94㎡) 128,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 부곡동 620-2번지로, 약 2013년에 건축된 다세대주택이며 전용면적은 63.00㎡입니다. 건축 연도와 면적을 고려했을 때, 최근 최고가 거래 사례인 166,000,000원과 유사하거나 약간 상회하는 수준의 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 감정가 170,000,000원은 최근 최고가 거래액과 유사한 수준으로, 시장 가치를 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 안산부곡초등학교가 인접해 있어 초등 자녀를 둔 가정에 교육 환경이 우수합니다.

인근 버스정류장 이용이 용이하여 대중교통 접근성이 좋으며, 차량을 이용한 시내 및 외곽 이동도 편리합니다.

주변에 일반적인 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용에 어려움이 없습니다.

부곡자연학습장과 같은 녹지 공간도 인근에 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 법적 리스크(대항력)는 해소되었으나, 보증금 전액 변제 여부 및 HUG와의 향후 관계 등은 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다. (다만, 인수되는 임차보증금은 0원입니다.)

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조도가 건축물 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 구조와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 있으나, 일반적인 주거 지역의 규제 수준으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 안정적인 주거 지역 내에 자리하고 있으며 교육 및 교통 편의성이 뛰어납니다.

가장 큰 강점은 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점입니다. 이는 권리 관계가 매우 명확하여 투자자에게 큰 이점으로 작용합니다.

감정가 대비 시장 시세 또한 최근 거래 사례와 유사한 수준으로, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 충분합니다.

1.7. 투자 포인트

명확한 권리 관계: HUG 확약서로 인해 임차인 관련 인수 부담(0원)이 없습니다.

우수한 입지 조건: 초등학교 인접, 편리한 대중교통망을 갖춘 주거 지역입니다.

안정적인 시세 형성: 주변 부동산 시장이 안정되어 있어 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 절차가 간편합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 170,000,000원

최근 최고가 매매 사례: 166,000,000원 (2017년 건축, 전용 53.40㎡)

고려사항: 임차인 인수 부담 없음(0원), 유사 면적 및 건축 연도의 매매 사례, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 160,000,000원에서 170,000,000원 사이로 추정됩니다.

예상 입찰가 : 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.