나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43306 [1] 경기도 안성시 공도읍 만정리 785-11 엠씨티40 5층508호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대성 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 "만정초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 국도변 인근 공동주택(아파트)단지, 연립주택, 다세대주택, 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물내 제5층 제508호 로서, 외벽:벽돌치장 및 석재붙임마감등. 내벽:벽지도배,타일붙임마감등. 창호:샷시창호마감등임.

이용상태

연립주택(집합건축물현황도면상 방3,거실,주방,욕실2,발코니등의 구조임)으로 이용중임. ※내부구조 및 상태등은 재확인이 요구됨.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구 역(전부제한구역), 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가 구역(토지거래계약에관한허가구역(2025-1058)-외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는경 우에한함))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 4. 30.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2025타경43306 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안성시 공도읍 만정리 785-11, 엠씨티40 5층508호

건물명: 엠씨티40

용도: 연립주택 (집합건축물)

건축물 사용승인일: 2015년 07월 14일

1.3. 면적

토지면적: 23.79㎡ (약 7.2평)

건물면적: 59.47㎡ (약 18.0평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 170,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 채권자

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 "만정초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 국도변에 접한 공동주택(아파트) 단지, 연립주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 주변 연립, 다세대, 빌라 시세

입력된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 규모 및 연식의 연립주택 거래 사례가 있습니다.

* 2026년 2월 거래: 경기도 안성시 공도읍 만정리 780-4, 명성에이스빌C동, 2010년식, 전용면적 59.3㎡, 거래가 100,000,000원.

* 2026년 2월 거래: 경기도 안성시 공도읍 만정리 785-2, 펠리체40, 2015년식, 전용면적 58.32㎡, 거래가 90,740,000원.

* 2026년 2월 거래: 경기도 안성시 공도읍 만정리 781-1, 엘리시아, 2017년식, 전용면적 78.8㎡, 거래가 145,000,000원.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 04월 18일에 접수된 주식회사디케이마린의 가압류 (채권액 5,506,010원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 진행되는 매각으로 인해 낙찰자가 인수하게 되는 권리는 없습니다. 채권총액 185,506,010원 중 선순위 권리인 가압류를 포함한 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 ), 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-23, 확정일자 2022-05-09.

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출하였습니다. 따라서 임차인 명의의 보증금 180,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2016-06-24)

* 갑4: 소유권이전 (2016-06-24)

* 을3: 주택임차권 (김수현, 180,000,000원) - 말소 예정

* 갑5: 소유권이전 (2022-06-13)

* 갑8: 가압류 (주식회사디케이마린, 5,506,010원) - 말소기준권리

* 갑11: 강제경매 (주택도시보증공사, 180,000,000원) - 본건 경매개시결정

4. 상권분석

본 물건은 국도변에 인접한 지역으로, 주변에 공동주택 단지 및 학교가 위치하여 주거 기능이 중심이 되는 상권입니다. 대규모 상업시설보다는 생활 편의를 위한 근린 상가들이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주거 지역 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트, 병원, 은행 등은 차량 이동을 통해 접근 가능한 거리에 있을 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육 시설

단지 인근에 만정초등학교가 소재하여 어린 자녀가 있는 세대의 교육 환경 측면에서 장점이 있습니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

해당 지역은 일반적인 주거 및 학교 밀집 지역으로, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등이 포함되어 있어, 광역적인 지역 개발 계획에 따른 변화 가능성은 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권: 신청 채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 지위에서도 권리 포기 확약서를 제출하였으나, 관련 서류 및 절차의 완결성을 최종 확인해야 합니다. (그러나 현재까지의 정보로는 인수되는 임차보증금은 0원입니다.)

* 건물 구조 및 내부 상태: 감정평가서상 내부 구조 및 상태에 대한 재확인이 요구된다는 점은 잠재적 보수 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 임대 관계 미상: 공식적으로 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 앞서 언급된 HUG의 임차인 정보가 존재합니다. 실제 점유 관계 및 공실 여부에 대한 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안성시 공도읍에 위치한 연립주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 하지만, 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건이며, 특히 임차보증금 1억 8천만원에 대한 낙찰자 인수 부담이 0원으로 명확히 정리된 점은 매우 큰 장점입니다. HUG의 권리 포기 확약으로 인해 임차인 관련 리스크는 해소되었으나, 건물 자체의 상태나 향후 수리 비용 발생 가능성은 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 권리 및 보증금 없음: 낙찰자는 말소기준권리 하위의 모든 권리를 인수하지 않으며, 임차 보증금 1억 8천만원에 대한 인수 부담도 전혀 없습니다. 순수하게 입찰 금액으로만 취득 가능합니다.

* 생활 편의시설 및 학군 인접: 만정초등학교가 인근에 위치하고, 기본적인 주거 환경이 갖춰진 지역입니다.

* 경쟁 물건 대비 합리적 가격 가능성: 감정가가 시세보다 높게 책정된 경우, 유찰을 통해 시세 이하 또는 합리적인 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 실거래가를 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가 170,000,000원보다 낮은 수준으로 판단됩니다. 유사 면적(약 58~59㎡)의 최근 거래 사례가 90,740,000원에서 100,000,000원 수준인 점을 감안할 때, 본건의 적정 가치는 약 90,000,000원에서 110,000,000원 사이로 추정됩니다.

특히, 인수 부담이 전혀 없다는 점과 감정가와의 괴리를 고려하여, 유찰 가능성 및 법원의 최저매각가격 추이 등을 면밀히 살피면서 입찰에 참여하는 것이 현명합니다.

따라서, 현 시세 및 무인수 조건 등을 종합적으로 고려하여 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 시장 가치에 기반하되, 경쟁 입찰 시 발생할 수 있는 가격 상승 가능성과 무인수 조건의 이점을 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.