나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59598 [1] 경기도 수원시 권선구 탑동 868-7 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 '효탑초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교등으로 형성된주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽: 페인트 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(별첨 '내부구조도'참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 평지로서 건부지(다세대 주택부지)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 건물 북서측으로 약 14미터 내외의 포장도로에 접하며, 남동측으로 약 5~6미터의 이면도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자혜학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효탑초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(효탑초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 6. 1.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경59598 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 탑동 868-7 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 284,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적정보

* 토지면적: 31.47㎡ (약 9.52평)

* 토지지분: 31.466㎡ (약 9.52평)

* 건물면적: 60.03㎡ (약 18.16평)

* 건물지분: 60.03㎡ (약 18.16평)

1.3. 건물정보

* 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

* 층수: 5층 건물 내 제5층 제502호

* 건축일자: 2015년 11월 02일 (준공일 기준)

* 전유면적: 60.03㎡ (약 18.16평)

* 총 연면적: 591.88㎡ (약 179.05평)

* 대지면적: 270㎡ (약 81.68평)

* 건축면적: 157.56㎡ (약 47.66평)

* 건폐율: 58.36%

* 용적률: 219.21%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상물건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 '효탑초등학교' 북측 인근에 위치함.

* 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주택지대로, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 대상물건 건물까지 차량 진출입이 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 도로상태

* 대상 건물 북서측으로 약 14미터 내외의 포장도로에 접함.

* 남동측으로 약 5~6미터의 이면도로에 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역(자혜학교, 효탑초등학교)

* 절대보호구역(효탑초등학교)

* 비행안전제2구역(전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제2종구역

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 수원시(세무과) 압류 (접수일자: 2025-06-23, 권리번호: 갑8)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (권 )

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-03

* 확정일자: 2021-08-05

* 배당신고일자: 2023-09-06

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 보존 (2015-11-09)

* 소유권 이전 (2015-12-11)

* 주택임차권 (2023-09-06, 권 , 275,000,000원, 말소 예정)

* 소유권 이전 (2021-09-24)

* 압류 (2025-06-23, 수원시) - 말소기준권리

* 압류 (2025-08-13, 국민건강보험공단)

* 강제경매 (2025-12-31, 주택도시보증공사, 275,000,000원)

3.4. 인수/소멸 권리

* 신청채권자(주택도시보증공사)와 임차권등기 채권자가 동일함.

* 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026년 6월 1일에 제출됨.

* 이에 따라, 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정임. (단, 지상권은 현재 등기부상 존재하지 않음)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

* 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주택지대임.

4.2. 상업시설

* 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 효탑초등학교가 인근에 위치함.

5.2. 주거환경

* 건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비를 갖추고 있음.

* 외벽: 페인트 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용중임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역으로 지정되어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있음.

* 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어, 허가 없이 거래 시 문제가 발생할 수 있음.

6.2. 기타 리스크

* 감정가(284,000,000원) 대비 최근 매매 사례가 현저히 낮은 점을 감안할 때, 감정평가액의 적정성에 대한 추가 검토가 필요함.

7. 종합 의견

* 본건은 수원시 권선구 탑동에 위치한 다세대주택으로, 효탑초등학교 인근의 주거지역 내에 소재함.

* 교통 및 주변 편의시설 접근성이 양호한 편이나, 비행안전구역 등 토지이용 제한사항이 다수 존재함.

* 권리분석상 특이사항으로 HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 매수인의 임대차보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적 요인임.

* 다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되어 있어 입찰 시 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 임대차보증금 인수 부담이 없다는 점.

* 다세대주택 밀집 지역 내 물건으로, 향후 지역 개발 또는 시세 상승 가능성 잠재.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 284,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 13일 거래된 2017년식, 49.25㎡ 면적의 '네오빌'이 193,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.91백만원/㎡ 수준입니다.

* 본건은 2015년식 건물로 건축 연도가 유사하며, 면적은 60.03㎡입니다.

* 이를 적용하여 환산 시, 60.03㎡ * 3.91백만원/㎡ = 약 235,197,000원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

* 다른 오래된 건물들의 거래가는 148,000,000원에서 153,000,000원 수준으로, ㎡당 단가가 2.66~2.79백만원으로 낮게 형성되어 있습니다.

* 권리상 인수 부담이 없고, 비교적 신축 건물인 점을 고려할 때, 최근 유사 연식 건물의 시세 수준인 약 235,000,000원을 기준으로 하되, 감정가와의 격차를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 예상 입찰가: 230,000,000원 (2억 3천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.