나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53798 [1] 경기도 성남시 분당구 서현동 183 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중원감정 · 평가일 2026.01.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 성남시 분당구 서현동 소재 "서현도서관" 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 근교농 경지대로서, 농경지, 2 - 4층규모의 단독 및 다세대주택 및 소수의 임야 등이 혼재되어 소재 하고 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 진출입이 가능하나, 근거리에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통편의 는 무난한 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 남측하향의 완경사이며, 현 "전" 으로 이용중임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제한보호구역(전기통신:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지 역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08.26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구 , 아파트, 연립, 다세대/지정기간:2025.08.26. ~ 2026.08.25.), 농지법제8조의규정이적용되 는농지임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 본건 토지는 현황 '전'으로 이용중이고 맹지임. 농지취득자격증명서 제출요함(미제출시 보증금 몰수함)
2. 토지의 정확한 위치나 면적, 인접 토지와의 경계측량등은 별도확인요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경53798 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 성남시 분당구 서현동 183

용도: 전 (농지)

감정가: 1,362,400,000원

토지면적: 655.00㎡ (약 198.13평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 성남시 분당구 서현동 소재 "서현도서관" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근교 농경지대가 형성되어 있으며, 농경지와 함께 2~4층 규모의 단독주택 및 다세대주택, 소수의 임야가 혼재되어 있는 지역입니다. 최근 분당구 서현동 일대는 재건축 선도지구 지정 움직임 등 도시 개발 및 재정비 사업이 활발히 논의되고 있으며, 이는 지역의 잠재적 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

2.2. 교통

본건 인근까지 차량 진출입은 가능하나, 근거리에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 비교적 편리한 편입니다.

2.3. 도로

본건 토지는 맹지 상태로, 외부 도로에 직접 접해있지 않아 접근에 제약이 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 규제

본 토지는 자연녹지지역에 속하며, 다음의 법적 규제를 받고 있습니다.

* 제한보호구역(2km) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 대기환경규제지역 (대기환경보전법)

* 도시교통정비지역 (도시교통정비촉진법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일, 외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상)

* 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지입니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 하며, 위반 시 법적 제재를 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김봉선(1985.03.11.), 이남희(2009.08.24. - 강제경매로 인한 매각)

* 근저당권: 오산농업협동조합(2020.05.06. 금402,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 이재동(2025.10.15. 금50,000,000원)

* 임의경매: 이재동(2025.12.31.)

등기부채권 총액은 452,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2020년 5월 6일 접수된 오산농업협동조합의 근저당권입니다. 이에 따라 을구에 등기된 권리(을11, 을14) 및 그 이후 접수된 갑구의 권리(갑10)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 갑구의 소유권이전 등기(갑1, 갑6)는 매각으로 소멸되지 않습니다. 별도로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명세서상 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황은 별도로 명시되지 않았으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지인 분당구 서현동은 성남시의 주요 주거 및 상업 지역 중 하나로, 인근에 서현도서관이 위치하는 등 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 최근 1기 신도시 재건축 선도지구 지정 논의가 활발하며, 특히 서현동 일대는 재건축 추진이 가속화되면서 잠재적인 개발 가치에 대한 기대감이 높아지고 있습니다. 이러한 재건축 사업 추진은 지역의 주거 환경 개선과 더불어 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 개발 현황

분당구 서현동 지역은 1기 신도시 재건축 사업의 핵심 지역 중 하나로, 여러 아파트 단지들이 재건축을 추진하고 있습니다. 특히 'THE 시범' 단지는 선도지구 중 가장 빠른 재건축 추진 속도를 보이며 신고가 거래가 속출하고 있으며, 향후 지하철 노선 연장 등 교통망 확충도 기대되고 있습니다. 또한, 서현·공원 마을 등도 특별정비구역 지정을 목표로 재개발 논의가 진행되고 있어, 지역 전반의 도시 정비 및 주거 환경 개선이 예상됩니다. 이러한 개발 호재는 토지의 잠재적 가치 상승에 기여할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

소재지 인근에 "서현도서관"이 위치하며, 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 대중교통 이용이 비교적 편리하여 다른 지역으로의 이동도 용이합니다.

5.2. 기타

주변에 대규모 상업 시설이나 문화 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 분당구의 행정 및 생활 인프라를 고려할 때 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본건 토지는 외부 도로와 직접 접해 있지 않은 맹지 상태이므로, 건축이나 토지 이용 시 진입로 확보를 위한 별도의 법적, 물리적 조치가 필요합니다. 이는 토지 이용 가치를 제한하는 주요 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명

본건은 현황 '전'으로 이용 중인 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시에는 매수인이 납부한 입찰보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

6.3. 토지 거래 허가 구역

본 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 외국인 및 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도로 토지를 취득하고자 하는 경우 허가를 받아야 하므로, 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 군사시설 보호 구역

본 토지는 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(2km)에 해당하므로, 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 경계 확인 필요

토지의 정확한 위치, 면적, 인접 토지와의 경계 등에 대해서는 별도 확인이 필요합니다. 경계 측량 등을 통해 현황을 명확히 파악해야 합니다.

6.6. 혐오시설 유무

조사 결과, 본건 토지 인근에 직간접적으로 영향을 줄 수 있는 혐오시설(쓰레기 소각장, 교정시설 등)에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 성남시가 최첨단 소각장 건설을 추진하고 있다는 뉴스가 있으나, 해당 소각장의 위치가 본건과 직접적인 연관이 있는지는 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 개발 잠재력 : 분당구 서현동 일대는 1기 신도시 재건축 및 도시 정비 사업의 중심지로, 향후 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 입지 : 서현도서관 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

* 주변 개발 호재 : 다수의 재건축 단지가 사업을 추진 중이며, 이는 미래 가치 상승의 동력이 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건 토지는 경기도 성남시 분당구 서현동에 위치한 농지(전)로, 감정가는 13억 6천만 원대입니다. 현재 맹지이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점, 토지거래허가구역으로 지정된 점, 군사시설 보호 구역 등 법적 제한사항이 존재합니다. 또한, 정확한 토지 경계 및 이용 상태 확인이 필요합니다.

하지만, 본건이 위치한 서현동 일대는 1기 신도시 재건축 사업이 활발히 추진되고 있는 지역으로, 미래 개발 잠재력이 높은 지역 중 하나입니다. 이러한 개발 호재와 더불어 서현도서관 인근이라는 입지적 장점을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 맹지 해소 및 농지법, 토지거래허가 등 관련 법규 준수에 대한 철저한 사전 검토와 대비가 반드시 필요합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(1,362,400,000원)를 기준으로, 인수되는 권리(보증금 0원)를 제외한 권리 분석 및 물건의 특성, 주변 시세, 개발 가능성, 법적 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 또한, 맹지 해소 비용, 농지취득 관련 부대 비용, 추후 토지거래허가 취득 비용 등을 포함하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 주변 유사 토지 거래 사례 및 향후 개발 계획을 고려했을 때, 적정 입찰가는 감정가 대비 80~100% 수준에서 신중하게 결정할 필요가 있습니다. (정확한 시세 조사를 통해 추후 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.