나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50004 [1] 경기도 하남시 망월동 1148 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한양 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 5호선 '미사역' 북동측 인근에 위치하며, 주위일대는 상업,업무용 건물, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건 남서측으로 '미사강변한강로', 북동측 인근으로 '미사대로'가 통과하고, 인근에 버 스정류장이 위치하며, 남서측 인근에 지하철5호선 '미사역'이 소재하고 있어 대중교통사 정은 보통시 됨.

건물의 구조

2020. 01. 15. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조지붕 10층건내 8층 803호로서, 외벽 : 외장석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 용도 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

공동의 급, 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화전 등 소방설비, 승강기 설비 및 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형 평지의 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 20m의 '미사강변한강로', 북서측 및 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1,2 (망월동 1148, 1148-1) 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1 류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 토지거 래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상 : 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국 인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)) - 기호3 (망월동 1148-2) 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1 류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지 <산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의 3제2호)<수도법>,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상 : 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026. 8.25. 허가대상:외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트, 연립,다세대))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2026타경50004 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (한OOOOOOO)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 하남시 망월동 1148, 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 8층 803호

건물명: 하남미사 롯데캐슬 헤븐시티 Ⅱ

호수: 803호

용도: 오피스텔 (업무시설)

사용승인일: 2020년 01월 15일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 120,000,000원

토지면적: 6.36㎡ (약 1.92평)

토지지분: 6.360200000000001㎡ (약 1.92평)

건물면적: 21.84㎡ (약 6.61평)

건물지분: 21.8386㎡ (약 6.61평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 하남시 망월동에 위치하며, 지하철 5호선 '미사역' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 상업, 업무용 건물, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상업지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

남서측으로는 폭 약 20m의 '미사강변한강로'가, 북동측 인근으로는 '미사대로'가 통과합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 남서측 인근에 지하철 5호선 '미사역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건축물 구조 및 상태

2020년 1월 15일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 10층 건물 내 8층에 위치하고 있습니다. 외벽은 외장석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 건물은 공동 급배수, 위생, 소방, 승강기, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 물건의 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속해 있습니다. 또한, 소로 1류, 중로 1류 접합, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획적 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2026년 1월 5일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매(갑4)입니다.

이보다 선순위인 을구 3번 주택임차권(이재현, 160,000,000원)이 존재하며, 이는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 이 (이재현)

보증금: 160,000,000원

전입일자: 2022년 04월 22일

확정일자: 2022년 04월 04일

대항력: 있음

배당신고일자: 2024년 05월 03일

본 임차인은 대항력이 있는 선순위 임차인으로, 보증금 1억 6천만원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

을구 3번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 임차보증금 160,000,000원이며, 배당절차에서 임차보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업/업무 환경

본 물건이 소재한 하남시 망월동 일대는 미사역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 다양한 오피스 빌딩, 근린생활시설, 주거 단지가 혼재하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 오피스텔 활용도

2020년 준공된 신축 오피스텔로, 업무시설로 공부상 등록되어 실제 이용도 업무시설(오피스텔)로 이루어지고 있습니다. 미사역 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

지하철 5호선 미사역을 통한 서울 도심 접근성이 우수하며, 단지 주변으로 다양한 생활 편의시설 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다. (인근 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 가능성

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6천만원 중 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성입니다. 현재 채권 총액 및 부동산 시세를 고려할 때, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 위험이 있습니다.

6.2. 토지이용 규제

물건 소재 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 규제를 받고 있어, 향후 개발 또는 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 미사역 역세권에 위치한 비교적 신축인 오피스텔로 입지적 강점을 가지고 있습니다. 하지만, 1억 6천만원의 선순위 임차인이 존재하며, 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높아 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 잠재적 인수 보증금 규모가 시세보다 높으므로, 철저한 권리분석과 예상 배당표 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 5호선 미사역 역세권으로 뛰어난 교통 여건.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 깔끔한 건물 상태.

* 활발한 상권: 주변 상업 및 업무 시설 밀집으로 인한 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 본 물건과 동일한 하남미사 롯데캐슬 헤븐시티 Ⅱ 오피스텔(전용면적 약 21.84㎡)의 매매가는 2026년 2월 115,000,000원, 3월 100,000,000원, 5월 115,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 이를 평균하면 약 110,000,000원입니다.

감정가는 120,000,000원이며, 현 시세는 평균 110,000,000원에서 115,000,000원 사이로 파악됩니다.

본 물건은 160,000,000원의 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 만약 160,000,000원 전액을 인수한다고 가정할 경우, 예상 총 취득 비용은 '입찰가 + 160,000,000원'이 됩니다.

현 시세(약 110,000,000원~115,000,000원)를 고려할 때, 160,000,000원의 보증금을 인수하는 조건으로는 수익을 기대하기 어려운 상황입니다.

따라서, 본 물건에 대한 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 보증금 전액 인수 시 발생할 수 있는 손실을 고려해야 합니다.

현 시세 기준으로, 만약 보증금 인수 금액을 제외하고 낙찰받는다고 가정했을 때, 수익이 발생 가능한 입찰가는 현 시세보다 낮은 금액으로 산정해야 합니다. 예를 들어, 시장 평균가인 110,000,000원을 입찰가로 제안한다고 가정하면, 총 예상 취득 비용은 110,000,000원(입찰가) + 160,000,000원(인수 보증금) = 270,000,000원이 되어 시장 가치를 크게 상회하게 됩니다.

이러한 점을 감안할 때, 본 건의 경우 수익을 기대할 수 있는 예상 입찰가를 제시하기보다는, 인수해야 하는 임차 보증금 규모와 현재 시세 간의 차이를 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다. 만약 보증금 인수 위험을 고려한 실질적인 취득 가치를 산정한다면, 이는 현재 시장 가치보다 훨씬 낮은 수준이 될 것입니다.

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