나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30002 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 798 포스트모던타운 3동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '부천시민회관' 남서측 인근에 위치하며 부근은 아파트 단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(경인선 중동역)이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 5층 중 5층 501호로서, 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등. 창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'다세대주택' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지를 공동주택 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 25m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획 구역), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도심 공공주택 복합지구((부천 중동역 동측))<공공주택 특별법>, 상대 보호구역(사랑나무유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (중동초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독,다가구,아파 트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경30002 (1) 사건번호는 경기도 부천시 원미구 중동 798, 포스트모던타운 3동 5층501호에 소재한 다세대주택입니다.

본건의 용도는 다세대주택이며, 감정가는 146,000,000원입니다.

토지면적은 24.22㎡(약 7.32평)이며, 건물면적은 43.69㎡(약 13.22평)입니다.

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

건물은 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 5층 중 5층에 위치하고 있습니다.

건축물대장상 포스트모던타운은 2001년 12월 29일에 사용승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '부천시민회관' 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트 단지, 다세대주택 및 근린생활시설이 소재합니다.

교통상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 경인선 중동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 북측으로 로폭 약 25m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(송내역세권 지구단위계획구역)에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있습니다.

또한, 도심 공공주택 복합지구((부천 중동역 동측)) 및 과밀억제권역에 포함됩니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따라 사랑나무유치원과 중동초등학교 상대보호구역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었던 이력이 있으나, 현재 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)은 경매 시점 이후 만료되었거나 경매 시점까지 유효할 수 있어 확인이 필요합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을7 근저당권 (2021-10-26)

경매로 인해 일반적인 채권(근저당, 압류)은 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 8번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차권이 말소기준권리보다 선순위일 가능성을 시사하나, 등기부상 '을8 주택임차권'은 '말소'로 표기되어 있고, 임차인 현황에서도 '대항력: 없음'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 보입니다. 그러나 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있어, 이에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(안세준): 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-19, 확정일자 2021-03-02, 배당신고일자 2024-03-15, 대항력 없음.

* 이순란: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-08, 대항력 없음. 보증금 및 차임이 미상이나, 대항력이 없어 인수 대상이 아닐 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인 현황 및 등기부 상 말소 예정 권리들을 기준으로 판단)

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

인근에 부천시민회관 및 중동역이 있어 유동인구 확보에 유리하며, 중동역세권 지구단위계획 구역에 속해 향후 지역 개발 가능성도 있습니다.

최근 매매 사례 분석:

* 황금다세대 (1986년 준공, 40.08㎡, 30,000,000원, 2026년 7월): 연식 대비 낮은 거래가.

* 동해그랑빌102동 (2001년 준공, 36.9㎡, 110,000,000원, 2026년 7월): 본건과 비슷한 준공 연도로, 면적 대비 약 2,980,000원/㎡의 시세.

* 드림채 (2019년 준공, 49.6㎡, 263,000,000원, 2026년 7월): 신축 빌라로 고가 거래 사례.

본건(43.69㎡, 2001년 준공)의 감정가(146,000,000원)는 약 3,341,000원/㎡로, 동년식의 '동해그랑빌102동' 사례(약 2,980,000원/㎡)와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경인선 중동역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 부천시민회관 인근 위치, 다양한 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: 사랑나무유치원, 중동초등학교 등 교육 시설 인접.

* 주거환경: 다세대주택 및 아파트 단지가 혼재된 주거 밀집 지역.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2001년 준공으로 약 25년 된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 복잡성: 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권 등기 및 인수조건 변경 사항은 권리관계 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다. 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 점은 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 지정기간 만료 여부 및 재지정 가능성에 대한 확인이 필요하나, 제공된 정보상 경매 시점 이후 만료되었을 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 중동의 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖춘 다세대주택입니다. 2001년 준공된 건물로 적정 연식의 주택이며, 감정가는 146,000,000원입니다. 다만, 유사 연식의 인근 빌라 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 점, 그리고 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권 등기의 말소 여부 및 인수 조건에 대한 불확실성은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 중동역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 생활 인프라: 부천시민회관, 전통시장, 상업시설 등 풍부한 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 송내역세권 지구단위계획 구역에 포함되어 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 합리적 가격 기대: 권리관계 분석 및 유사 물건 시세 비교를 통해 적정 입찰가 산정 시 투자 가치 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 유사 물건 거래 사례 중, 본건과 준공 연도(2001년)가 유사한 '동해그랑빌102동'(36.9㎡, 110,000,000원)의 거래가를 참고하면, 본건(43.69㎡)의 적정 시장가는 약 129,796,200원(36.9㎡ 기준 ㎡당 약 2,980,000원 x 43.69㎡)으로 산정됩니다.

감정가(146,000,000원) 대비 보수적인 접근이 필요하며, 권리관계 불확실성 및 건물 노후화 등을 고려할 때, 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 입찰가로 135,000,000원 을 예상합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.