나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30062 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 3층320호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2026.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 평스라브지붕 14층 내 3층 320호로서, 외 벽 : 판넬 및 돌붙임 등 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 동측 및 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 : 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)), 기호3 : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)), 기호4 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)), 기호5,6,7 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2026타경30062 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 3층 320호

용도: 오피스텔

건물 면적: 39.09㎡ (약 11.83평)

토지 면적: 9.01㎡ (약 2.73평)

감정가: 191,000,000원

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 현재까지 소유권 변동 및 임차권, 압류, 강제경매 등이 기재되어 있습니다.

말소기준권리: 부천시 압류 (갑10) (2024.04.19.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박준우

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-01

확정일자: 2022-06-30

배당신고일자: 2024-08-19

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기 (을7) 되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위로 인수 대상입니다.

* 임차인: 박희성

보증금: 1,500,000원

차임: 650,000원

전입일자/확정일자: 미상

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 보증금은 경매 절차를 통해 배당받게 됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 7번 박준우의 주택임차권(180,000,000원)은 인수 대상입니다. 해당 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 부천대학교 인근 지역으로, 오피스텔, 주거시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 대학가 상권의 특징과 배후 주거지의 수요를 동시에 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

부천대학교가 인근에 위치하고 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 다만, 토지거래허가 대상이 주로 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택에 해당하므로 오피스텔 매수 시 직접적인 허가 의무는 없을 수 있으나, 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수

보증금 180,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 금액은 매수인이 인수할 가능성이 높습니다. 이는 초기 투자 비용 증가 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 물건명세서 상 추가 인수 가능성

물건명세서 상 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구가 있어, 임차인 보증금 전액 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천대학교 인근에 위치한 오피스텔로, 대학가 수요를 기반으로 한 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다. 건물 자체는 비교적 최신식(2005년 준공)이며, 적절한 면적을 보유하고 있습니다. 다만, 1억 8천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 명확한 리스크 요소입니다. 해당 임차인의 보증금 전액이 낙찰 대금으로 회수되지 못할 경우, 매수인이 추가로 부담해야 할 가능성이 있습니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간 내에 있어 관련 법규 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

부천대학교 인근으로 학생 및 교직원, 관련 업종 종사자 등 배후 수요가 풍부합니다.

8.2. 시세 상승 가능성

부동산 시장 상황에 따라 향후 시세 상승을 기대해볼 수 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 1억 8천만원의 보증금을 인수해야 하는 임차인이 존재하며, 이는 매수인이 추가로 부담해야 할 금액입니다. 감정가 1억 9천 1백만원을 기준으로, 인수하는 보증금을 제외한 순수 부동산 가치(에퀴티)에 대한 입찰가를 산정합니다.

희망 총 매입가(감정가 기준): 191,000,000원

인수 보증금: 180,000,000원

산정된 입찰가 (희망 총 매입가 - 인수 보증금): 11,000,000원

따라서, 인수 보증금을 제외한 순수 에퀴티에 대한 예상 입찰가는 11,000,000원입니다.

최종 입찰가는 낙찰 후 예상되는 총 매입 비용(본인 입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치 및 투자 수익률 목표에 부합하는지 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.