나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59693 [1] 경기도 수원시 팔달구 교동 17-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세로 · 평가일 2026.01.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 매산로3가 소재 ‘매산초등하교’ 동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 공공시설, 공원 등이 소재하는 상업지역 내 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호(1)까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 직선거리 800m 이내에 지하철역이 소재하는 바 대중교통 편의도는 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1)은 인접 도로 대비 다소 저지의 부정형 토지로 '단독주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약3~4m 이내의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(화성지구(4층이상 단독주택, 공동주택 등은 허가가 제한될 수 있음)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(매산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(매산초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(4구역(경기도 문화재자로 제1호 수원향교의 현상변경 허용기준을 따름))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(수원화성 역사문화중점경관관리구역),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브 지붕 지상1층건으로서, (사용승인일 : 1979.11.26) 외벽 : 벽돌 등 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 알루미늄 샷시 및 일부 하이샷시 등임.

이용상태

'단독주택'으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

일련번호(2) 옥상에 약 6㎡의 창고가 소재함.

공부와의 차이

일련번호(2) 건물 일반건축물대장에 등재되어 있는 1층 변소부분(0.99㎡)은 현황 및 이해관계인의 탐문 결과 멸실상태로 확인됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1 지상에 소재하는 활잡목, 대문, 담장 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가함
3. 목록2의 1층 변소(0.99㎡)는 멸실된 것으로 확인되었고, 옥상에 약 6㎡의 창고가 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59693 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 교동 17-3

용도: 단독주택

감정가: 736,695,890원

토지면적: 200.00㎡ (약 60.5평)

건물면적: 110.61㎡ (약 33.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

건축물 정보:

연와조 스라브 지붕, 지상 1층 단독주택

사용승인일: 1979년 11월 26일

특이사항:

* 1층 변소 (0.99㎡) 멸실 확인

* 옥상 약 6㎡ 창고 소재

* 토지 지상 활잡목, 대문, 담장 등은 토지와 일체로 평가

2. 입지조건

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입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 수원시 팔달구 매산로3가 소재 ‘매산초등학교’ 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 공공시설, 공원 등이 혼재하는 상업지역 내 주택지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 직선거리 800m 이내에 지하철역이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 판단됩니다.

인접 도로상태:

북서측으로 노폭 약 3~4m 이내의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구

* 지구단위계획구역 (화성지구): 4층 이상 단독주택, 공동주택 등은 건축 허가 제한 가능성이 있습니다.

* 가축사육제한구역

* 역사문화환경보존지역 (수원향교 인근): 경기도 문화재보호조례, 문화유산보존 및 활용에 관한 법률에 따른 현상변경 허용기준을 따릅니다.

* 상대보호구역 (매산유치원, 매산초등학교)

* 비행안전제6구역 (전술)

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역 (수원화성 역사문화중점경관관리구역)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26, 2025-10-20): 특정 용도 및 대상자에 대한 거래 시 허가 필요.

주변 시설:

본건 주변으로는 매산초등학교, 각종 근린생활시설, 공원 등이 소재하며, 문화 시설 및 공영 주차장도 인근에 위치합니다. 검색 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 매산로3가에 여관 등이 소재하여 도심 복합 환경을 이루고 있습니다.

3. 권리분석

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권리분석

등기부채권 총액: 1,683,000,000원 (근저당권 기준)

말소기준권리: 2012년 02월 22일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을6)

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김정헌

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012-12-14

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금이 없으므로 명도 관련 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

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상권분석

본건은 경기도 수원시 팔달구 교동에 위치한 단독주택으로, 일반상업지역에 속해 있어 토지 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 지역의 주거용 부동산 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 거래 (142-15번지, 퀸즈하임): 전용면적 31.95㎡ (약 9.67평) 다세대 주택, 2018년 건축, 135,000,000원 (약 422.5만원/㎡)

* 2026년 2월 거래 (11-1번지, 모던힐트윈타워102동): 전용면적 80.82㎡ (약 24.45평) 연립 주택, 2019년 건축, 290,000,000원 (약 358.8만원/㎡)

* 2026년 7월 거래 (12-7번지, 쌍용파크빌): 전용면적 69.45㎡ (약 20.99평) 다세대 주택, 2006년 건축, 198,000,000원 (약 285.1만원/㎡)

위 정보는 주로 연립 및 다세대 주택에 대한 것으로, 본건의 단독주택 용도 및 토지 가치와 직접 비교하기는 어렵습니다.

본건은 200㎡ 토지에 대한 감정가가 736,695,890원으로, 토지 가치가 약 368만원/㎡로 평가되었습니다. 이는 주변 상업지역의 높은 토지 시세(과거 자료 기준 약 1,180만원/㎡, 최근 수원역 인근 개발 부지 약 1,290만원/㎡)와는 다소 차이가 있습니다. 이는 본건이 일반상업지역임에도 불구하고, 역사문화환경보존지역, 지구단위계획구역 등의 규제로 인해 개발 여력에 제한이 있거나, 감정평가 시 현재의 단독주택 용도에 맞춰 보수적으로 산정되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

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생활정보

* 교육시설: 본건은 매산초등학교, 매산유치원과 가깝고, 이들 시설은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 해당 지역의 안정적인 교육 환경을 기대할 수 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 지하철역 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 상업지역 내에 위치하여 다양한 근린생활시설, 공공시설, 공원 등이 주변에 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 문화시설: 수원문화재단 등 문화 예술 시설들이 인근에 위치하여 문화생활을 향유하기에 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

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잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1979년 준공된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 1층 변소 멸실 등 일부 구조적 문제가 확인되었습니다.

* 개발 제한: 일반상업지역임에도 불구하고, 역사문화환경보존지역, 지구단위계획구역(화성지구) 등으로 인해 건축물의 신축 또는 증축 시 층수 제한 등 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 특정 대상자 및 용도에 대한 거래 시 허가를 받아야 하는 절차적 번거로움이 있습니다.

* 비행안전구역: 비행안전제6구역에 포함되어 있어, 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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종합 의견

본건은 수원시 팔달구 교동의 일반상업지역에 위치한 200㎡ 규모의 토지 위에 건축된 단독주택입니다. 위치적 이점이 뛰어나 상업지역으로서의 개발 잠재력을 가지고 있으나, 역사문화환경보존지역, 지구단위계획구역 등 다수의 개발 제한 사항이 존재하여 신중한 접근이 필요합니다. 건물은 노후화되었으나, 토지 가치 상승을 고려한 투자라면 충분히 고려해 볼 만합니다. 권리상 인수할 부담은 없으며, 임차인 문제도 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

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투자 포인트

* 중심 상업지역 내 토지: 수원시 팔달구의 중심 상업지역에 위치하여 지리적 이점이 큽니다.

* 넓은 토지 면적: 200㎡의 넓은 토지는 향후 재건축 또는 개발 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

* 교통 및 생활 인프라: 매산초등학교, 버스정류장, 지하철역 인근으로 교육, 교통, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 잠재적 가치 상승: 상업지역이라는 용도적 이점과 함께, 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

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예상 입찰가

감정평가액은 736,695,890원입니다. 본건의 경우, 건물의 노후화와 개발 제한 사항이 존재하나, 일반상업지역이라는 입지적 강점과 토지 면적을 고려할 때, 경매 시장에서의 입찰 경쟁은 치열할 것으로 예상됩니다.

제공된 인근 다세대/연립 주택의 시세(약 285만~422만원/㎡)와 본건 토지의 감정가(약 368만원/㎡)를 비교했을 때, 토지 가치에 대한 평가가 보수적으로 이루어졌을 가능성이 있습니다. 다만, 다수의 개발 제한 사항을 고려하여 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

잠재적 리스크와 투자 가치를 종합적으로 고려하여, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 금액 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가인 736,695,890원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁자 분석에 따라 90% ~ 110% 범위 내에서 결정하는 것을 추천합니다.

(예상 입찰가 범위: 약 663,000,000원 ~ 810,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.