나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500114 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-45 베스트빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역(경인선, 인천2호선) 북측 인근에 소재하며 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 주안역(경인선, 인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 내 제2층 제202호로서 (사용승인일: 2000.11.10.) 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등, 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약15m, 서측으로 노폭 약5m, 동측으로 노폭 약4m 내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500114 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-45 베스트빌 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 109,000,000원

토지면적: 17.52㎡ (약 5.3평)

건물면적: 42.86㎡ (약 13.0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 주안역(경인선, 인천2호선)이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

남측, 서측, 동측으로 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있으나, 그 지정기간(2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)이 2026년 8월 25일부로 만료되었습니다.

3. 권리분석

채권자는 주택도시보증공사이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 2023년 3월 6일 접수된 인천세무서장의 압류(갑6)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이정선)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-07

* 확정일자: 2022-05-10

* 배당신고일자: 2024-07-16

* 대항력: 없음

등기부상 을구 5번 순위로 주택임차권이 등기되어 있으나, 임차인에게 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 권리입니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 주안동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다. 주안역을 중심으로 역세권 상권이 형성되어 있으며, 다양한 개발 사업 및 정비 사업이 활발히 진행되면서 지역 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

최근 거래된 인근 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 2026년 5월 4,200만원

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 2026년 5월 12,200만원

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 2026년 5월 9,000만원

본건(2000년식, 42.86㎡)과 유사한 건축 연도 및 면적의 다세대주택이 8,200만원에서 9,000만원 사이로 거래되었습니다.

5. 생활정보

주안역(경인선, 인천2호선)이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 노선버스 정류장이 다수 소재하고 있으며, 차량을 이용한 시내 접근성도 양호합니다.

주변에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 등기부상 임차권이 존재하나, 임차인에게 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 하지만 관련 서류 확인 및 절차에 대한 주의가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 해당 물건의 임대 관계는 미상으로, 현장 방문 시 정확한 확인이 필요합니다.

* 지역적 특성: 주안동 일대에는 과거 범죄 및 불법 행위와 연관된 지역에 대한 언급이 있으나, 본건 물건 자체에 직접적인 혐오시설이나 심각한 안전 문제가 검색 결과상 확인되지 않았습니다. 그러나 인근의 일부 지역에서 쓰레기 무단 투기 등의 문제가 발생한 사례가 보고되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행하는 강제경매 물건으로, 주안역 역세권에 위치한 다세대주택입니다. 권리분석상 인수해야 할 임차 보증금이 없어 부담이 적으며, 주안역을 중심으로 한 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 지역 개발에 대한 기대감이 높아 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 서류를 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(인천1호선, 인천2호선)인 주안역 인근에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

* 다세대주택 밀집 지역으로, 지역 개발 잠재력이 높습니다.

* 임차 보증금 인수 부담이 없어 안전하게 접근 가능합니다.

* 감정가 109,000,000원 대비 시세 및 최근 거래 사례를 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 98,000,000원 ~ 108,000,000원 사이로 판단됩니다.

특히, 유사한 조건의 주변 다세대주택 거래가가 8,200만원에서 9,000만원 선인 점을 감안할 때, 감정가(109,000,000원) 대비 합리적인 입찰 전략 수립이 필요합니다.

주변 시세와 본건의 상태, 미래 가치 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본건의 예상 입찰가는 약 100,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.