나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30054 [1] 경기도 부천시 소사구 옥길동 776-1 부천옥길자이 105동 21층2101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀감정 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동에 소재하는 "옥길산들초등학교" 북서측인근에 위치하는 "부천옥길자이" 105동 21층 2101호로서 주위는 아파트단지, 녹지지대 등이 혼재하는 지역인바 주변환경은 보통시됨.

교통상황

남서측으로 범안로에 접하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 29층건내 21층 2101호로서 외벽: 몰탈위페인팅 마감. 내벽: 몰탈위페인팅, 내부인테리어 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일 : 2018.01.26.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 소화전, 지역난방공급설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 및 부속시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 광대로, 북측으로 보행자도로, 동측 및 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30054 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 776-1, 부천옥길자이 105동 21층 2101호

용도: 아파트

감정가: 810,000,000원

토지 면적: 33.85㎡ (약 10.24평)

건물 면적 (전용 면적): 90.57㎡ (약 27.39평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동에 위치하며, '옥길산들초등학교' 북서측 인근에 자리잡고 있습니다.

'부천옥길자이' 아파트 단지 내 105동 21층 2101호로, 주변은 아파트 단지와 녹지 지대가 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

본건 인근에는 옥길산들초등학교 외에도 부천여월초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통상황

단지 남서측으로 범안로에 접해 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 도로망으로는 남서측 광대로, 북측 보행자도로, 동측 및 남측 중로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

범안로를 통해 서울 외곽 순환 고속도로 진입이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행 중에 있습니다.

건물 구조 및 사용승인일

철근콘크리트 경사지붕 구조의 29층 건물 중 21층에 위치합니다.

사용승인일은 2018년 1월 26일로, 준공 후 약 6년 경과한 비교적 신축급 아파트입니다.

토지 이용 현황

본건 토지는 부정형의 토지로서, 아파트 및 부속시설의 부지로 이용 중에 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구), 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지 거래 계약 허가구역으로 지정되어 있어, 본 보고서 작성 시점(2026년 7월 8일)에도 허가 기간 내에 해당합니다. 아파트를 취득하는 경우, 외국인 또는 그 외 허가 대상에 해당된다면 관할 구청의 토지거래 허가를 받아야 합니다.

그 외 가축사육제한구역, 공공주택지구 등의 규제가 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 현황

소유권 보존 및 이전 등기(지에스건설, 이진희) 이후, 한국자산관리공사의 근저당(727,200,000원, 2025.02.11.)이 말소기준권리가 됩니다.

이후 접수된 주식회사신성전기산업의 근저당(400,000,000원, 2025.03.11.) 및 한국자산관리공사의 임의경매(638,693,083원, 2026.01.09.)는 말소기준권리 하에 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,127,200,000원입니다.

임차인 현황

임차인: 구본원

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2018-02-19

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 보증금이 없고 대항력이 없어, 경매 절차 진행 시 임차인으로 인한 권리 인수 문제는 발생하지 않습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (구체적인 내용은 명시되지 않았으나, 현장 조사 및 등기부 추가 확인을 통해 인수 여부를 반드시 파악해야 합니다.)

1.3. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 옥길산들초등학교가 있고, 단지 주변으로 상업시설 및 생활 편의시설이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

일반상업지역에 속해 있어 향후 상업 기능의 발전 가능성도 있습니다.

본건 인근에는 이마트 옥길점과 같은 쇼핑 시설 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

단지 및 호수: 부천옥길자이 105동 21층 2101호

주요 편의시설: 옥길산들초등학교 (인접), 주변 근린생활시설 및 상업 지구 이용 가능.

교통: 범안로 접근성 우수, 인근 버스정류장 통한 대중교통 이용 용이.

주거환경: 아파트 밀집 지역으로 녹지 공간 확보, 쾌적한 주거 환경 기대.

인근에는 옥길중앙공원, 푸른수목원 등 녹지 공간이 풍부합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가구역으로 지정되어 있어, 본 보고서 작성 시점(2026년 7월 8일)에도 허가 기간 내에 해당합니다. 아파트를 취득하는 경우, 관할 구청의 토지거래 허가를 받아야 하며, 허가 없이 취득 시 계약이 무효가 되거나 벌금이 부과될 수 있습니다.

부천 옥길동 지역에 인접한 혐오시설 관련 정보는 확인되지 않았습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 등기부 추가 확인을 통해 인수 여부를 반드시 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 옥길동에 위치한 신축급 아파트(2018년 사용승인)로, 쾌적한 주거 환경과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 현재 토지거래허가구역에 해당하므로 취득 시 허가 절차를 필수로 거쳐야 하는 점을 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 아파트

2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 이는 유지보수 비용 절감 및 거주 만족도 향상으로 이어집니다.

안정적인 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 권리상의 큰 위험은 없어 보입니다.

향후 가격 상승 잠재력

옥길지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 지역 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

채권 총액 (기존 채무): 1,127,200,000원

감정가: 810,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 현재 부동산 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 본건의 가치 상승 잠재력, 그리고 토지거래허가구역 관련 규제 및 취득 관련 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

부천 옥길자이 아파트의 2026년 1월 기준 매매 시세는 전용면적 84㎡ 기준으로 7억 5천만원에서 8억 5천만원 선으로 형성되어 있습니다.

감정가 8.1억원은 현재 시장 가격 범위 내에 있으며, 낙찰가는 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 달라질 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정 기간(2026.8.25. 종료 예정) 및 허가 절차 진행에 따른 변수를 감안해야 합니다.

안정적인 권리 분석을 바탕으로, 시장 상황에 맞춰 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.