나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35569 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임에이동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "오정초등학교" 동측 인근에 위치하고, 본건 주위 는 다세대주택 등의 공동주택, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 지하철역(서해선 '원 종역')등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호로서, 외벽: 벽돌타일 및 스톤스프레이 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기(기준시점 현재 작동 중지 상태임) 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 서측으로 노폭 약 6m 정도의 포장도로에 접하고, 북측으로 지적상 세로폭의 막 다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(오정초-부천교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026 .8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35569 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임에이동 3층 302호

용도: 도시형생활주택

토지 면적: 31.48㎡ (약 9.52평)

건물 면적: 49.30㎡ (약 14.91평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

감정가: 259,000,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 없음 (제공된 정보 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "오정초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 지하철역(서해선 '원종역') 등의 대중교통시설이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로상태

본건 토지의 서측으로 노폭 약 6m 정도의 포장도로에 접하고, 북측으로 지적상 세로폭의 막다른 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 2020-02-11, 정진우 외 2명

* 공유자전원지분전부이전(매매): 2021-07-28, 김덕식

* 주택임차권: 2023-04-17, 한주용, 보증금 267,000,000원, 말소. (전입일자: 2021-03-29, 확정일자: 2021-02-22)

* 가압류: 2024-08-20, 현대캐피탈, 20,552,550원, 말소. (말소기준권리)

* 강제경매: 2026-01-02, 주택도시보증공사, 267,000,000원, 말소. (본건 경매개시결정)

* 압류: 2026-04-21, 부천시, 말소.

등기부채권 총액: 287,552,550원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 한주용)

* 보증금: 267,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-29

* 확정일자: 2021-02-22

* 배당신고일자: 2023-04-17

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로, 대항력 없음.

3.3. 권리 분석 의견

말소기준권리인 현대캐피탈의 가압류(2024-08-20)보다 선순위 권리가 없으므로, 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다. 임차인 한주용(주택도시보증공사)은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없을 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적(약 48.63㎡) 및 연식(2019년 준공)의 다세대주택이 2026년 7월 초 기준 25,300만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 520만원 수준입니다. 본건의 감정가는 49.30㎡에 대해 259,000,000원으로, 평당 약 525만원으로 평가되어 유사한 수준입니다.

4.2. 지역 동향

원종동 지역의 다세대주택 거래량 및 시세는 전반적으로 안정세를 유지하고 있으며, 서해선 '원종역' 역세권이라는 점이 긍정적인 요소로 작용합니다. 신축 빌라의 경우 2011년식 빌라가 전용 59.19㎡ (공급 65.85㎡) 기준으로 2억 5,500만원에 거래된 사례도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 주위로 오정초등학교가 위치하고 있어 학군이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

주변에 다세대주택, 근린생활시설, 시장 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통시설

서해선 '원종역'이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다. 또한, 버스정류장도 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후 및 시설 문제

건물 자체의 정확한 건축 연도는 명시되지 않았으나, 등기부상 보존 등기일이 2020년임을 감안할 때 연식은 신축이 아닐 가능성이 높습니다. 특히, 설비 내역에 '승강기(기준시점 현재 작동 중지 상태임)'라고 명시되어 있어 수리가 필요하거나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.3. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 관련 사항은 구체적인 조건 확인이 필요하며, 이는 경매 진행 시 변수로 작용할 수 있습니다.

6.4. 기타 토지 이용 제한

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당되어 향후 재건축이나 증축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 원종동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 특히 서해선 원종역을 이용할 수 있어 수도권 접근성이 좋습니다. 권리분석상 임차인의 대항력은 없으며, 인수해야 할 보증금 또한 없는 것으로 보입니다. 감정가와 주변 시세가 유사한 수준을 형성하고 있으나, 승강기 작동 중지 상태, 토지거래허가구역 지정 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 서해선 원종역 인근으로 향후 교통망 개선에 따른 가치 상승 기대.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 인근 시세와의 균형: 감정가와 최근 실거래가 수준이 유사하여 시장 가격과의 괴리가 적음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 259,000,000원이며, 유사 면적의 최근 거래 사례는 253,000,000원입니다. 승강기 작동 중지 등 단점을 고려하고, 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 보수적인 접근으로는 감정가의 85% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 220,000,000원 ~ 233,000,000원 사이로 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리관계 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.