나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35565 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 88-12 비케이팰리스주건축물제1동 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "괴안동행정복지센터" 남동측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주위는 공동주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 소재하는 주택지대로서 제반 입지조건은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 중 6층 601호로서, 외벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 미상임. 창호 : 하이샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택[방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등]임. ※ 후첨 "건물내부구조도 및 임대상황" 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 약 12m, 남측으로 약 4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼오유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35565 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 88-12 비케이팰리스주건축물제1동 6층601호

용도: 다세대주택

감정가: 227,000,000원

토지면적: 23.69㎡ (약 7.17평)

건물면적: 34.35㎡ (약 10.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "괴안동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대임. 제반 입지조건은 무난한 편임.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 6층 601호로서, 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기 등 마감됨.

이용 상태는 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)임.

위생 및 급배수, 도시가스 난방, 화재탐지 및 경보, 승강기 설비 등이 완비되어 있음.

토지는 세장형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

본건은 서측 약 12m, 남측 약 4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접함. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼오유치원), 과밀억제권역으로 지정되어 있음. 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당함.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을9 근저당권 (2021-11-09, 10,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 을9 근저당권 (2021-11-09, 10,000,000원)

* 갑4 압류 (국민건강보험공단)

* 갑5 가압류 (한국자산관리공사, 83,047,839원)

* 갑7 압류 (부천시)

* 갑8 가압류 (김영선, 28,000,000원)

* 갑10 강제경매 (주택도시보증공사, 265,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을10 주택임차권 (전기호, 265,000,000원) - 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출된 점으로 보아, HUG 관련 인수 조건 변경 사항을 철저히 확인해야 함. 현재 임차인 정보 상으로는 대항력 없음으로 기재되어 있으나, HUG 관련 특이사항으로 인해 추가 확인 필수.

총 등기부채권액: 386,047,839원

임차인 현황:

* 임차인: FANGC *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-17

대항력: 없음

* 임차인: FANGX *

보증금: 2,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2023-10-24

대항력: 없음

* 임차인: JINN *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-17

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (전기호)

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-23

확정일자: 2021-01-19

배당신고일자: 2023-03-23

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 현황 기준. 단, HUG 관련 사항은 별도 확인 필요)

1.4. 상권분석

주변 시세 동향:

괴안동 일대 다세대주택 최근 거래 사례 분석 결과, 전용면적 30~40㎡ 내외의 다세대주택은 2025년 12월 기준 약 1억원 내외 또는 2억원 초반 수준에서 거래됨.

2025년 12월 4일 거래된 청산빌라(1994년식, 36.36㎡)는 1억원에 거래됨. (약 275만원/㎡)

2025년 12월 2일 거래된 삼성마이빌(2003년식, 49.54㎡)은 1억 4,200만원에 거래됨. (약 287만원/㎡)

덕문주택(1990년식, 29.51㎡)은 2025년 12월 4일 2,000만원에 거래되었으나, 면적 대비 거래 가격이 매우 낮아 특이 거래로 판단됨.

본건 건물 면적(34.35㎡)과 최근 시세(약 275~287만원/㎡)를 고려할 때, 현 시세 기준 예상 가치는 약 9,650만원 ~ 9,850만원 수준으로 추정됨.

감정가(227,000,000원) 대비 최근 시세가 현저히 낮아 감정가 재평가 또는 시장 변동 요인 확인 필요.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 출입 용이, 인근 버스정류장 소재하여 대중교통 이용 편리.

* 편의시설: 인근 괴안동행정복지센터, 근린생활시설 등 상업시설 이용 가능.

* 교육시설: 상대보호구역(삼오유치원)이 인접하여 교육 환경 보호 측면 고려.

* 의료시설: 소사구 내 종합병원 및 병의원 이용 가능.

* 공원/녹지: 지역 생활권 내 산책 등 가능.

* 혐오시설: 지도상 확인 결과, 특별히 인접한 혐오시설은 발견되지 않음.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 지정되어 있어, 취득 후 일정 기간 내에 허가를 받아야 하는 번거로움이 발생할 수 있음 (외국인 등 토지거래 허가구역).

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증을 받은 임차권(2억 6,500만원)이 매각으로 소멸되지 않을 수 있으며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 해당 보증금 전부 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 시사함. 이는 본 건의 가장 큰 위험 요소 중 하나임.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가 2억 2,700만원 대비 최근 시세가 1억원 내외로 크게 차이가 나는 점은 경매 참여 시 신중한 판단을 요구함. (시세 조사 재확인 필요)

* 대항력 없는 임차인: 현재 제시된 임차인 정보 상으로는 대항력이 없는 것으로 분석되나, 모든 임차인의 보증금 및 관련 서류를 철저히 검토해야 함. 특히 HUG 관련 임차인의 경우, 보증금 2억 6,500만원이 인수 조건으로 변경될 가능성에 대한 확인이 필수적임.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구 괴안동의 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 무난한 편임.

그러나 감정가 대비 현저히 낮은 주변 시세, 토지거래허가구역 지정, 그리고 HUG 관련 임차인의 인수 조건 변경 가능성 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재함.

특히 HUG 관련 임차권의 인수 여부는 본 건의 입찰가를 결정하는 데 매우 중요한 요소가 될 것이며, 이에 대한 명확한 법적 검토와 확인이 선행되어야 함.

현재 제공된 정보상으로는 HUG 보증금이 인수되지 않는다고 가정해도, 감정가의 절반 이하 수준에서 입찰해야 수익성이 확보될 것으로 보임.

1.8. 투자 포인트

* 소사구 괴안동 지역의 주택 수요.

* 기본적인 주거 환경 및 교통 편의성.

* 적절한 투자 시, 시세 상승 잠재력 보유 (단, 현 시세 반영 필요).

1.9. 예상 입찰가

감정가: 227,000,000원

최근 실거래가 기준 추정 시세 (건물 면적 34.35㎡ 기준): 약 96,500,000원 ~ 98,500,000원.

현재 임차인 중 인수 보증금은 0원으로 파악되나, HUG 관련 임차권 인수 여부가 불확실하여, 최악의 경우(2억 6,500만원 인수)에는 정상적인 투자가 불가능할 수 있음.

따라서 시세 반영 입찰가(약 9천만원~1억원)는 HUG 임차권이 인수되지 않는다는 가정 하에 산정된 것이며, 실제 입찰 시에는 HUG 관련 인수 조건을 면밀히 확인한 후 신중하게 결정해야 함.

보수적인 접근을 권장하며, HUG 조건 관련 불확실성을 감안한 금액으로 제시함.

예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.