나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500035 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층1014호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2026.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역 남동구 남촌동 소재 "염골근린공원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 중소형 공장이 소재하는 공장지대 내에 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하여 제반환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층중 10층 1014호로서 (사용승인일 : 2020.05.04) 외벽 : 강화유리 및 시멘몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 소방설비, 승강기, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지를 지식산업센터 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 인천광역시 남동구 남촌동 624-3번지에 위치한 제이케이루체스타지식산업센터 10층 1014호입니다. 해당 건물은 2020년 5월 4일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 11층 건물이며, 본 물건은 10층에 위치합니다. 건물의 용도는 공장으로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황은 오피스텔로 사용 중입니다. 본 물건의 감정가는 108,000,000원이며, 토지 면적은 6.79㎡ (약 2.05평), 건물 면적은 20.75㎡ (약 6.28평)입니다.

1.2. 경매 기본사항

사건번호는 인천지방법원 2026타경500035 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 주택도시보증공사이며, 감정가는 108,000,000원입니다. 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "염골근린공원" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 중소형 공장들이 밀집한 공장지대와 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 가장 가까운 지하철역으로는 신연수역이 언급됩니다.

2.3. 주변 시설

건물이 위치한 JK루체스타 지식산업센터 1층에는 편의점, 빨래방, 카페, 은행 등 다양한 편의시설이 갖춰져 있어 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 2020년 12월 28일: 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사제이케이인터내셔날)

* 2022년 6월 16일: 소유권이전3번신탁등기말소 (박승준)

* 2023년 8월 16일: 주택임차권 (박주연, 권리금액 116,000,000원) - 말소 예정

* 2026년 1월 7일: 강제경매 (주택도시보증공사, 권리금액 116,000,000원) - 말소기준권리

등기부채권 총액은 116,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박주연)

* 보증금: 116,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 6월 16일

* 확정일자: 2022년 5월 25일

* 배당신고일자: 2023년 8월 16일

* 대항력: 없음

박주연 님은 대항력이 없는 임차인으로 파악됩니다.

3.3. 권리분석 요약

본 경매물건은 HUG(주택도시보증공사)가 채권자로 진행하는 경매로, 'HUG 인수조건 변경'이 적용된 건입니다. 이는 주택도시보증공사가 임차인에게 보증금을 대위변제하고 채권회수를 위해 경매를 신청하면서, 통상적으로 낙찰자가 인수해야 하는 임차인의 대항력을 포기시키는 조건으로 진행되는 경우를 의미합니다. 본건에서도 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 순위 1번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 남동구 남촌동 일대는 중소규모 공장과 지식산업센터가 밀집한 지역으로, 산업단지 및 업무 시설이 발달해 있습니다. 주거 및 근린생활시설도 혼재되어 있어 일정 수준의 배후 수요가 존재합니다. JK루체스타 지식산업센터는 복합 용도로 사용될 수 있는 건물로, 주변의 산업 활동과 연계된 비즈니스 활동에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 염골근린공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 건물 1층에 다양한 편의시설이 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 지정

본건 토지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 특히 외국인에게는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가구역으로 적용됩니다. 만약 낙찰자가 외국인이고 매각기일이 이 기간 내에 도래한다면, 토지 취득을 위한 별도의 허가가 필요할 수 있습니다. (주의: 현재 시점(2026년 7월)에서는 해당 기간이 임박했거나 만료되었을 가능성이 있으므로, 실제 낙찰 시점의 공고 내용을 반드시 재확인해야 합니다.)

6.2. 건물 이용 현황

건물의 용도는 '공장'으로 되어 있으나, 실제 이용 상태는 '오피스텔'로 사용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 용도 변경 등의 필요성이 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.3. HUG 인수조건 변경 관련

'HUG 인수조건 변경'은 통상적으로 임차인의 대항력을 포기시키는 조건으로 진행되어 낙찰자의 인수 부담을 줄여주지만, 간혹 예상치 못한 추가 비용이 발생하거나 복잡한 절차가 수반될 수 있으므로 세부 조건 확인이 필요합니다. 본 건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 큰 부담은 없을 것으로 보이나, 관련 공고 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구의 산업단지 인근에 위치한 지식산업센터 내 오피스텔입니다. 'HUG 인수조건 변경'으로 인해 임차인의 대항력 문제가 해소되어 인수해야 할 보증금이 없는 것이 가장 큰 장점입니다. 건물 자체는 2020년에 준공되어 비교적 신축이며, 주변 편의시설 접근성이 좋습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 건물 용도와 실제 이용 현황 간의 차이점은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 2020년 준공의 비교적 신축 건물.

* 건물 내외부 편의시설 접근성 양호.

* 산업단지 인근의 배후 수요 및 임대 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 108,000,000원입니다. 임차인 관련 인수 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 본건의 시장 가치, 현장 조사 결과, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다. 본 보고서에서는 정확한 시장 분석 없이는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 감정가 수준에서 출발하여 경쟁 상황 및 본인의 투자 성향에 맞춰 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.