나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500120 [1] 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 8층816호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름 · 평가일 2026.01.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

당해 부동산은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ´부평역´ 북동측에 위치한 도시형생활주택으로서 주위는 동류형의 공동주택, 업무시설, 및 다세대 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 무난한 편임.

교통상황

당해 부동산까지 차량 진·출입 용이하며, 인근에 지하철역(수도권전철 '부평역') 및 노선 버스정류장이 소재하는등 제반 대중교통여건 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트(평슬라브)지붕 15층건으로(사용승인일:2012.09.07), 외벽 : 시멘트몰탈 위 수성페인트 및 석재붙임 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호 : 플라스틱창 및 철제문.

이용상태

도시형생활주택(으)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기 및 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로 제1,2종근린생활시설,업무시설,공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 토지 남서측 및 북동측, 북서측으로 폭 약 25미터, 8미터, 6미터의 포장도로에 3면이 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 568-1 :일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500120 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 8층816호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 84,000,000원

* 토지면적: 3.70㎡ (약 1.12평)

* 건물면적: 18.86㎡ (약 5.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (등기부 갑구 8번 기준)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평역' 북동측에 위치한 도시형생활주택임.

* 주변 환경: 동류형의 공동주택, 업무시설, 다세대 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경이 무난한 편임.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역(수도권전철 '부평역') 및 노선 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건이 양호한 편임.

* 토지 이용: 대체로 부정형의 토지로 제1,2종근린생활시설, 업무시설, 공동주택 건부지로 이용 중임.

* 도로: 대상 토지는 남서측, 북동측, 북서측으로 폭 약 25미터, 8미터, 6미터의 포장도로에 3면이 접해 있음.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

3.1. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 콘크리트(평슬라브)지붕 15층 건물 (사용승인일: 2012.09.07)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (송 )

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-18

* 확정일자: 2021-10-19

* 배당신고일자: 2024-01-08

* 대항력: 없음

* 권리 분석 요약:

* 말소기준권리: 등기부등본상 을구 5번 주택임차권등기(금75,000,000원)는 말소 처리되었으며, 갑구 8번 주택도시보증공사의 강제경매(금75,000,000원)가 본 경매 사건의 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '을구 순위 5번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)'로 기재되어 있으나, 등기부상 해당 권리는 말소 처리되었고, 말소동의 확약서 제출로 인해 임차인의 권리는 경매 완료 시 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전 및 변동 이력이 다수 확인됩니다.

* 을구 5번 주택임차권(송찬호, 75,000,000원)은 말소 처리되었습니다.

* 갑구 8번 강제경매(주택도시보증공사, 75,000,000원)는 본 경매 사건입니다.

* 등기부채권 총액: 82,686,977원

4.1. 상권분석

* 해당 물건은 인천 부평구 부평동에 위치하며, 주변에 동류형 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역임.

* '부평역' 인근으로 상업 활동이 활발하며 유동인구가 많은 지역에 해당함.

* 제공된 최근 매매 정보 및 검색 결과(2026년 7월~9월 기준)를 분석한 결과, 유사한 면적과 연식의 주택 거래 가격은 다음과 같음.

* 38.94㎡(약 11.78평) 주택: 7,000만원 (평당 약 594만원)

* 56.08㎡(약 16.96평) 주택: 12,300만원 (평당 약 725만원)

* 49.26㎡(약 14.90평) 주택: 28,400만원 (평당 약 1,906만원) - 이 거래는 다른 건에 비해 높은 가격대를 형성하고 있어 특수성이 있을 수 있음.

* 동일 건물 '대준블루온'의 18평형(약 59.47㎡) 매물 시세: 9,800만원 (평당 약 165만원).

* 본 건 건물의 사용승인일은 2012년으로, 일부 비교 대상 주택(2001년, 2002년)보다 최신 연식임.

* 본 건의 전용면적 18.86㎡ (약 5.70평)을 고려할 때, 인근 시장 가격 추정치는 평당 약 165만원에서 220만원 수준으로 보임.

* 이에 따라 본 건의 현재 시장 가치는 대략 18.86㎡ * 165만원/㎡ = 31,119,000원에서 18.86㎡ * 220만원/㎡ = 41,492,000원 수준으로 추정됨.

* 이는 감정가 84,000,000원과 상당한 차이를 보이며, 감정가의 적정성 또는 시장 상황에 대한 면밀한 검토가 필요함.

5.1. 생활정보

* 주변 교통 및 편의시설: '부평역' 역세권으로 지하철 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리함. 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 양호함.

* 건물 편의시설: 기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기 및 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있음.

* 주거 환경: 동류형 공동주택, 업무시설, 다세대 및 단독주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 제공함.

6.1. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 불확실성: 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권'으로 기재되어 있어, HUG와의 계약 관계나 임차권에 대한 추가적인 확인이 필요함. (단, 임차인 현황상 대항력이 없고 말소동의 확약서가 제출되어 경매 완료 시 소멸될 가능성이 높으나, 최종 법원의 판단 및 HUG의 구체적인 인수조건에 따라 변동될 수 있음.)

* 토지이용계획상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 거래 시 제한사항이 있을 수 있음.

* 감정가 대비 낮은 시장 시세 추정: 제공된 최근 매매 정보 및 검색 결과로 산정한 시장 시세가 감정가보다 현저히 낮아, 취득 후 자산 가치 평가 및 향후 매각 시 가격 형성에 영향을 줄 수 있음.

* 혐오시설 존재 여부: 해당 물건지 주변에 혐오시설 존재 여부에 대한 정보는 현재 제공되지 않아 확인이 불가함. 현장 답사를 통해 확인이 필요함.

7.1. 종합 의견

* 본 물건은 인천 부평구 부평동에 위치한 도시형생활주택으로, 부평역 역세권 입지에 따른 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있음.

* 건물은 2012년 사용승인되어 비교적 최신 연식이나, 현재 시장 시세는 감정가보다 낮게 형성되어 있어 시세와 감정가 간의 괴리가 크게 나타남.

* 권리관계 상 임차인의 대항력이 없고 말소동의 확약서가 제출되어 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 'HUG 인수조건 변경' 등 특수 물건 정보에 대한 최종 확인이 필요함.

* 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하므로, 투자 전 이를 반드시 숙지해야 함.

8.1. 투자 포인트

* 부평역 역세권 입지로 탁월한 교통 편의성과 풍부한 생활 인프라 접근성.

* 2012년 준공된 비교적 최신 연식의 건물.

* 임차권 등 권리 관계가 명확하게 정리될 가능성이 높아 인수 부담이 적음 (단, HUG 관련 특이사항은 별도 확인 필요).

* 현재 시장 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 향후 시세 상승 또는 재평가를 통한 수익 실현 가능성 모색 가능.

9.1. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 정보 및 검색 결과에 따르면, 본 건의 면적(18.86㎡) 대비 시장 가격은 약 31,119,000원에서 41,492,000원 수준으로 추정됩니다. 또한, 동일 건물 내 유사 면적 대비 평당 가격은 약 165만원 수준으로 분석됩니다.

* 그러나 본 건의 감정가는 84,000,000원으로, 시장 추정가와 상당한 차이를 보입니다.

* 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권' 관련 특수 물건 정보와 토지이용계획상 제한사항 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 약 70% 수준인 58,800,000원 선을 고려해 볼 수 있으나, 이는 보수적인 관점이며, 실제 시장가치와의 괴리가 크므로 현장 답사를 통한 면밀한 가치 평가와 권리관계 최종 확인 후 입찰가를 결정하는 것이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.