나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500107 [1] 인천광역시 서구 당하동 1091-1 더캐슬 104동 3층306호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청마로길에 위치하며, 주위는 각급학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "독정역" 등이 소재함.

건물의 구조

2016년 2월에 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 3층 306호로서, 외벽: 인조석, 드라이비트 마감 창호: PVC샷시 이중창호임. (사용승인일:2016-02-12)

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 장방형 토지로서 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(토지 1) 제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)). (토지 2) 제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025 -08-22)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지 거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)). (토지 3) 제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025 -08-22)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지 거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500107 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1091-1 더캐슬 104동 3층 306호

용도: 연립주택

감정가: 240,000,000원

토지면적: 38.39㎡ (약 11.61평)

건물면적: 65.89㎡ (약 19.93평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치하며, 주변으로는 각급 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

1.1. 2.교통상황

차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 인천 지하철 2호선 "독정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.매각 대상

토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.2. 2.권리 분석 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2026년 1월 9일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기 (을구 5번)입니다.

등기부상 을구 3번 주택임차권(안소영, 295,000,000원)은 말소 대상이나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되지 않을 가능성이 높습니다.

1.2. 3.인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

1.2. 4.말소 기준 권리

주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기 (2026-01-09 접수)입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 매매/임대 시세

인근 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2009년식 70.38㎡ 빌라가 135,000,000원에 거래되었습니다. [cite: JSON] 2011년식 34.942㎡ 빌라가 179,000,000원에, 2017년식 31.548㎡ 빌라가 133,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. [cite: JSON]

2016년 준공된 본건(65.89㎡)의 감정가는 240,000,000원입니다.

이는 최근 인근 빌라 거래 사례(70.38㎡, 2009년식, 135,000,000원)보다 높은 수준이나, 동일 면적대의 신축 빌라 시세(약 2억 1천만원 ~ 2억 5천만원)와 유사하거나 약간 높은 수준으로 분석됩니다. [cite: 1, JSON]

1.3. 2.시세 동향

인천 서구 당하동 지역은 신축급 빌라의 경우 수요가 꾸준한 편이며, 낙찰가율은 감정가의 90% 내외를 기록하고 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.편의시설

주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 근린생활시설이 인접해 있습니다.

1.4. 2.교육시설

단지 주변에 각급 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등이 주택용도로 취득하는 경우에 한하며, 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 내국인 거래에는 직접적인 제한이 없습니다.

1.5. 2.기타 제한사항

임대차 관계는 미상이나, 등기부상 주택임차권이 말소 예정이고 인수 보증금이 없는 것으로 보아 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 당하동에 위치한 2016년 준공된 연립주택으로, 주변의 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없으며, 토지거래허가구역이라는 점은 내국인에게는 제한이 없습니다. 감정가는 2억 4천만원이나, 최근 유사 규모 거래 사례와 비교 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2016년 준공)의 연립주택으로 내부 상태 양호 예상

* 독정역 인근으로 교통 편리

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가

1.8. 예상 입찰가

감정가 240,000,000원을 기준으로, 주변 실거래가 및 경매 시장 동향을 고려할 때, 210,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.