나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500091 [1] 인천광역시 서구 청라동 157-15 커낼힐스빌 6층606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천도담초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 동유형의 오피스텔 및 아파트단지, 주상복합건물, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로서 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재 하는 등 대중교통이용편의 도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 6층 606호로서, (사용승인일자: 2017.07.21) 외벽: 돌붙임 및 와장범랑판넬, 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 화재 경보설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20m 내외, 남동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1 일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15 m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제1749호), 경제자유구역(2022-01- 03), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500091 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 157-15 커낼힐스빌 6층606호

용도: 오피스텔

감정가: 209,000,000원

토지면적: 12.50㎡ (약 3.78평)

건물면적: 57.34㎡ (약 17.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천도담초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 본건과 같은 유형의 오피스텔, 아파트단지, 주상복합건물, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로 성숙된 상가지대입니다.

주변 교통 상황은 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 중 6층에 위치하며, 2017년 7월 21일에 사용 승인되었습니다.

본건은 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로 노폭 약 20m, 남동측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 접해 도로 상태는 양호합니다.

지역 지구로는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025. 8. 26.~2026. 8. 25. 외국인 주택용 취득 한정)으로 지정되어 있습니다.

주변 환경으로는 커낼웨이 수변공원, 롯데마트, 홈플러스, 메가박스, 중앙호수공원 등이 근거리에 있어 생활 및 여가 활동에 편리합니다.

검색 결과, 본건 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

임차인 현황:

* 임차인 이정은: 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2024-12-30. 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 금액이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인 주택도시보증공사(최현규): 대항력 없음. 보증금 230,000,000원. 전입일자 2022-05-23, 확정일자 2022-04-28.

등기부 현황:

* 을구 3번 주택임차권: 최현규, 230,000,000원. 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있으며, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라고 명시되어 있습니다. 이는 통상적으로 낙찰자가 해당 보증금을 인수하지 않음을 의미하며, HUG가 채권자로서 경매를 진행하였으므로 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.

* 말소기준권리: 갑5 압류(서구(인천광역시), 2025.11.14.)

* 강제경매 개시결정: 갑6, 주택도시보증공사, 230,000,000원 (본건 경매).

* 채권 총액(말소기준권리 등): 230,000,000원.

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 유효기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 다만, 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된다는 조건이 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 청라동 157-15번지 일대는 복합상가, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재된 성숙된 상가지대로 배후수요가 풍부합니다.

특히 커낼웨이 수변 상권과 인접하여 유동인구가 많고, 롯데마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리한 입지입니다.

주거형 오피스텔로서 직장인 및 1인 가구 수요를 흡수하기에 적합한 환경입니다.

5. 생활정보

본건은 인천도담초등학교가 인근에 위치하며, 도보 5분 거리에 메가박스, 커낼웨이, 중앙호수공원 등 문화 및 여가 시설이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

도심까지 BRT(급행버스), 공항철도(청라국제도시역), 경인고속도로, 제2외곽순환도로, 인천2호선, 지하철 7호선 연장 예정 등 광역 교통망이 우수하여 서울 및 수도권으로의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 이정은: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 금전적 인수 부담은 없으나, 대항력이 존재하므로 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정: 2026년 8월 25일까지 유효하며, 외국인 주택용 취득에 한정되지만, 경매 시점(2026년)과 맞물려 잠재적인 행정 절차에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소 관련: 등기부상 말소 예정인 주택임차권(2.3억원)이 물건명세서상 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, HUG의 말소동의 확약서 제출로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 하지만 이러한 복잡한 권리 관계는 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 청라동의 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 커낼웨이 상권 및 다양한 생활 편의시설, 교통망을 갖추고 있습니다.

비교적 최근 거래된 유사 면적의 오피스텔이 18,900만원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가 20,900만원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금/차임이 0원이고, HUG 관련 권리 관계가 명확하게 정리된 점은 긍정적입니다.

투자 가치는 양호하나, 권리 관계의 복잡성 및 토지거래허가구역 지정 기간 등을 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

청라국제도시의 핵심 상권인 커낼웨이와 인접하여 풍부한 유동인구 및 배후수요 확보 가능

편리한 교통망과 다양한 생활 편의시설, 문화시설 인접

신축급 오피스텔(2017년 준공)로 비교적 양호한 건물 상태 유지 가능성

HUG의 보증금 미인수 조건 및 대항력 있는 임차인의 금전적 부담이 없는 점은 투자 위험을 낮춥니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 209,000,000원입니다.

유사 면적(58.84㎡)의 최근 매매 사례가 2025년 2월 18,900,000만원에 거래되었습니다.

감정가와 최근 매매 사례, 권리 관계 분석 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 205,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

특히, 보증금 인수 부담이 없는 임차인 이정은과의 명도 협상 가능성을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.