나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500080 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 296-52 미소가11차 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동소재"숭의오거리"남서측 약200미터 지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량진입은 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내의 8층 804호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단으로 대체로 장방형의 토지로서 연립주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약6미터, 남동측으로 약8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번: 296-52 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.08.26~ 2026.08.25)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경500080 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 296-52 미소가11차 8층804호

건물용도: 오피스텔

준공년도: 2017년

감정가: 201,000,000 원

2.3. 면적 정보

토지면적: 11.75㎡ (약 3.55평)

건물면적 (전용면적): 67.56㎡ (약 20.44평)

건물면적 (총면적): 4224.18㎡ (집행법원 자료 기준, 전유부분 면적 67.56㎡와는 별도)

2.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

2.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의오거리" 남서측 약 200미터 지점에 위치하며, 주변 일대는 동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 복합 상업 및 주거 지역입니다.

2.1. 2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.1. 3. 도로 상황

본건은 남서측 약 6미터, 남동측 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 용이합니다.

2.1. 4. 토지 이용 계획

대표 지번인 296-52번지 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속하며, 외국인 등 특정 대상자에 대해 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2.1. 1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리(2025-04-10 서울특별시 압류)보다 후순위인 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

2.1. 2. 인수 대상 권리 (주의 요망)

* 을구 3번 주택임차권: 백리하, 보증금 230,000,000원.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출된 상태입니다.

* 임차인 현황에서 "대항력 없음"으로 명시되어 있으며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 산정되어 있어, 일반적인 경매 절차대로라면 매수인에게 인수되지 않고 소멸될 가능성이 높습니다.

* 다만, 권리분석 보고서상의 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 표기와 "말소동의 확약서" 존재는 최종적인 권리 관계 확인이 필요합니다. HUG가 채권자로서 경매를 신청하였고 말소 동의 확약서를 제출한 점을 감안할 때, 해당 임차권은 말소될 것으로 판단됩니다.

2.1. 3. 기타 권리

* 등기부요약 상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 소유권 이전, 압류, 강제경매 등기 내역이 확인됩니다. 현 소유권은 2022-06-17에 매매로 이전되었습니다.

1.3. 상권분석

2.1. 1. 주변 상권

본건이 위치한 숭의동은 인천 미추홀구의 주요 상업 및 주거 밀집 지역으로, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다. "숭의오거리" 인근으로 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.1. 2. 최근 거래 사례

최근 2026년 5월 19일, 동일 건물(미소가 11차) 9층 전용면적 67.5㎡ 오피스텔이 140,000,000원 (1억 4천만원)에 중개거래된 사례가 있습니다. 본건 전용면적(67.56㎡)과 유사한 면적으로, 층수만 한 층 높은 사례입니다.

2.1. 3. 주변 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설(대형 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 주거 및 상업 시설 위주의 환경입니다.

1.4. 생활정보

2.1. 1. 주거 환경

본건은 오피스텔로 이용 중에 있으며, 건축물대장상 2017년 사용승인되었습니다. 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 8층에 위치하여 주거 및 업무 환경으로 적합합니다.

2.1. 2. 편의시설

인근 "숭의오거리"를 중심으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 식당가 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

2.1. 3. 편의 설비

건물 내에는 급·배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.1. 1. 임차권 관련 불확실성

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 주택임차권이 기재된 부분과, HUG의 말소 동의 확약서가 제출된 상황이 공존합니다. 비록 대항력이 없고 인수 보증금이 0원으로 산정되었으나, 최종적으로 말소되는지 여부에 대한 추가적인 확인이 요구될 수 있습니다.

2.1. 2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은, HUG가 경매 채권자이면서 임대차 관련하여 특정 조건을 변경하거나 인수한 부분이 있음을 시사합니다. 이는 경매 진행 결과 및 권리 인수 여부에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동의 핵심 상권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수하며 건물 연식 또한 비교적 신축에 속합니다. 감정가는 2억 1백만원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적의 거래 사례가 1억 4천만원으로 확인되어 시세 대비 감정가의 적정성 검토가 필요해 보입니다. 권리 관계상 임차권 존재로 인한 잠재적 리스크가 있으나, 대항력 없음 및 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수될 가능성은 낮아 보입니다. 최종 권리 관계 확인이 선행된다면, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상업지역 내 위치하여 임대 수요 및 가치 상승 잠재력 보유

* 신축급 오피스텔로 유지보수 부담 적음

* 교통 및 생활 편의시설 접근성 우수

* 권리 관계 정리 시 시세 차익 및 임대 수익 기대 가능

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례(1억 4천만원) 및 감정가(2억 1백만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원 범위로 예상됩니다. 권리 관계 명확성 확보 시, 1억 7천만원 수준으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 본 예상가는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액으로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.