나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500118 [1] 인천광역시 서구 심곡동 304-12 성은그린빌 2동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 서구청역 남동측 인근에 위치하는 성은그린빌 2동 2층 202호로서 부근은 동류형 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선 서구청역)이 소재 하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 2동 5층 건물내 2층 202호로서 외벽: 드라이비트 마감, 창호: 철재 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약10미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05 -20){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 철도보호지 구{철도안전법}, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득 에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500118 (1)

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 304-12 성은그린빌 2동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 99,000,000원

면적:

* 토지면적: 26.00㎡ (약 7.87평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 49.18㎡ (약 14.88평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 인천광역시 서구청역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 동류형의 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천2호선 서구청역이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구)에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있으나, 현재 거의 만료 시점입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2026년 01월 08일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(사건번호: 2026타경500118)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을11번 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 비록 을구 11번 주택임차권이 등기부상 존재하는 것으로 표시되나, 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원입니다. 임차인 현황에 따르면 주택도시보증공사(김현수)의 임차권이 존재하나, 대항력이 없는 것으로 분석되어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 특이사항: 토지거래허가구역(외국인 취득 제한), HUG 인수조건 변경, 선순위임차권(분석 결과 대항력 없음) 등의 사항이 있으나, 경매 절차상 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 주변 유사 물건 매매가 분석: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2018년 건축, 48.48㎡(약 14.67평) 물건이 2026년 1월 15,300만원에 거래되었습니다. (약 1,043만원/평)

* 2001년 건축, 34.72㎡(약 10.50평) 물건이 2026년 1월 6,000만원에 거래되었습니다. (약 571만원/평)

* 1995년 건축, 51.9㎡(약 15.70평) 물건이 2026년 1월 10,500만원에 거래되었습니다. (약 669만원/평)

* 본건 감정가: 9,900만원 (약 665만원/평)

* 분석: 본건의 면적(49.18㎡, 약 14.88평)과 감정가(9,900만원, 약 665만원/평)는 1995년 건축된 51.9㎡(약 15.70평) 물건이 10,500만원(약 669만원/평)에 거래된 사례와 유사한 수준입니다. 이는 본건의 감정가가 주변 시세를 합리적으로 반영하고 있음을 시사합니다. 2018년에 건축된 신축 물건의 높은 시세는 본건의 건축 연도를 고려할 때 직접적인 비교 대상으로는 다소 차이가 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 본건은 다세대주택으로, 방 3개, 거실, 주방, 화장실로 구성되어 있어 통상적인 가족 구성원이 거주하기에 적합한 구조입니다.

* 편의시설: 서구청역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 현재까지의 검색 결과, 본건 주변 지역(인천광역시 서구 심곡동 304-12 일대 및 서구청역 주변)에서 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 소각장 등)에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 서구 지역 자체적으로는 열분해시설, 소각장 등의 입지 관련 논의 및 주민 반발이 있는 것으로 파악되나, 본건의 직접적인 영향권 내에 위치한다는 증거는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후도: 등기부상 최초 권리 설정 시기(2007년)를 고려할 때, 건물은 일정 연식 경과가 예상됩니다. 구체적인 건축 연도 정보는 제공되지 않았으나, 내부 컨디션 확인을 위한 현장 방문이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 2026년 8월 25일부로 해제 예정이며, 외국인 주택 취득에 한정되어 있어 국내 투자자에게는 큰 제약이 되지 않습니다.

* 임대관계: 임대관계는 미상이나, 현재 명시된 임차인(김현수)은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건으로, 인천2호선 서구청역 역세권에 위치한 다세대주택입니다. 권리분석상 별도의 인수 부담이 없는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있어 투자자에게 매력적일 수 있습니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보이며, 유사 연식의 물건 매매 사례와 유사한 가격대를 형성하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천2호선 서구청역을 이용하기 편리합니다.

* 권리관계 명확: 선순위 임차권 등이 존재하나 대항력이 없고, 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 합리적인 시세: 주변 유사 연식 물건의 거래 사례와 비교 시 감정가가 적정 수준입니다.

* 주거 편의성: 방 3개 구조로 실거주 및 임대 목적 모두 고려 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 시세 분석과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건과 유사한 연식 및 면적의 물건이 10,500만원에 거래된 사례가 있음을 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 100,000,000원에서 105,000,000원 사이로 제안합니다. (최종 입찰가는 현장 확인 및 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.