나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500123 [1] 인천광역시 남동구 간석동 216-5 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 남동측 인근에 간석오거리역이 소재하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 5층 502호으로서, (사용승인일 : 2013.03.20) 외벽 : 인조석 붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인트 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 고유 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500123 (1)

감정가: 48,000,000원

건물 명칭: 간석리페(1차)도시형생활주택

구분: 도시형생활주택 (원룸형)

사용승인일: 2013년 03월 20일

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 5층 502호

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-5

토지 면적: 3.70㎡ (약 1.12평)

토지 지분: 3.702㎡ (약 1.12평)

건물 면적: 12.37㎡ (약 3.74평)

건물 지분: 12.373㎡ (약 3.74평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 소재하며, '간석오거리역' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 남동측 인근에 지하철 간석오거리역이 위치하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건은 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

인천지방법원의 강제경매개시결정 (2026타경500123)이 말소기준 권리입니다. 해당 등기부채권 총액은 65,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김채이: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-12-29, 대항력 있음.

주의: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 명도 관련 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

* 주택도시보증공사(김용대): 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-08, 확정일자 2022-04-08, 배당신고일자 2024-06-20, 대항력 없음.

참고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다. 집합건물 등기부상 을구 5번 주택임차권(김용대, 65,000,000원)은 말소 대상으로 확인되나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 상태입니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김채이와 관련하여 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

3.4. 기타 등기 사항

* 등기 구분 갑2: 2014-01-15 접수, 소유권이전1번신탁등기말소

* 등기 구분 갑6: 2016-05-04 접수, 소유권이전

* 등기 구분 을5: 2024-06-20 접수, 주택임차권 (김용대, 65,000,000원, 말소)

* 등기 구분 갑8: 2022-05-13 접수, 소유권이전 (매매)

* 등기 구분 갑9: 2026-01-08 접수, 강제경매 (주택도시보증공사, 65,000,000원, 말소기준권리)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 JSON 정보 분석 결과, 최근 거래된 매물은 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래: 풍경채(2014년 건축, 64.73㎡) 17,300만원, 동아주택(1987년 건축, 47.56㎡) 12,000만원, 목화빌라(1991년 건축, 34.65㎡) 5,500만원.

이들 매물은 본건과 건물 종류(다세대) 및 규모 면에서 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 전용면적이 12.37㎡ (약 3.74평)으로 매우 작습니다.

4.2. 시장 동향

간석오거리역 인근은 역세권 프리미엄을 가진 지역으로, 소형 주거 공간에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 그러나 본건의 작은 면적과 복잡한 권리 관계는 시세 산정에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 간석오거리역 (지하철 1호선), 다수 노선의 시내버스 정류장

* 상업시설: 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 주거 환경: 공동주택, 오피스텔 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있습니다.

5.2. 생활 편의

간석오거리역 주변의 상권과 편리한 교통망을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

임차인 김채이(전입 2025-12-29, 보증금 0원)는 대항력이 있으나 보증금이 명시되지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 계약 이행 과정에서의 복잡성이나 추가적인 확인이 필요한 부분을 시사합니다.

6.3. 소형 면적

전용면적 12.37㎡의 초소형 주택으로, 일반적인 주거 수요보다는 1인 가구 또는 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있으나, 환금성 측면에서 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 여러 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

6.5. 혐오 시설 유무

인천광역시 남동구 간석동 216-5번지 인근 지역에 대한 조사 결과, 인근에 직접적으로 위치한 혐오 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 주변 지역의 개발 현황 및 잠재적 시설 입지 가능성은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 간석오거리역이라는 우수한 역세권에 위치하고 있으며, 도시형생활주택(원룸형)으로 소형 주거 공간을 찾는 수요층에게 어필할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(김채이)의 존재, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항, 그리고 매우 작은 전용면적은 본 물건의 명도 및 투자 결정에 있어 신중한 접근을 요구하는 주요 리스크 요인입니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 명도 여부 및 관련 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 간석오거리역과 가까워 교통이 편리합니다.

* 소형 주거 공간 수요: 1인 가구 증가 추세에 따른 소형 주택의 임대 수요가 존재합니다.

* 감정가 대비 시세 상승 기대: 제공된 JSON 데이터상의 비교 대상이 본건과 다르고, 본건의 감정가가 시장 가치 대비 낮을 가능성을 배제할 수 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 48,000,000원이며, 이는 주변 시세 및 물건의 특수성을 고려한 가격으로 판단됩니다. 제공된 JSON 데이터는 본건과 직접적인 비교가 어렵습니다. 대항력 있는 임차인(김채이)의 존재, HUG 인수조건 변경 등 여러 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 수준에서 접근하거나 소폭 상승한 금액을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

본건의 전용면적(12.37㎡)과 역세권 입지를 고려했을 때, 유사한 소형 주택의 시장 가치는 잠재적으로 감정가를 상회할 수 있습니다. 그러나 명도 관련 불확실성 및 HUG 관련 조건 변화 등 잠재적 위험 요인을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 판단 하에, 예상 입찰가는 약 53,000,000원에서 58,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다. 입찰 전 반드시 해당 물건의 정확한 시장 가치 및 명도 가능성, HUG 관련 세부 조건을 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.